作者 | 陳子雯
編輯 | 張恺翀
最近，世茂在深圳的 " 深港國際中心大廈 "，又流拍了。
項目整體評估價約爲 163.05 億元，相當于打 6.4 折出售，幾乎是 " 打骨折 " 拍賣了。
百億資産無人接盤，還有一堆債務壓力，這家閩系房企，已 " 火燒眉毛 "。
" 中國第一高樓 " 的宏願
2017 年 12 月，世茂獲得了 " 深港國際中心 " 項目用地。
當時的世茂可以說是風光無限，光是拿下項目的土地款，就高達 240 億，加上建築成本，整個項目總投資要去到 500 億。
這一舉動，創下了當時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。
" 深港國際中心 " 項目位于中國廣東省深圳市龍崗區大運片區，總用地面積 32.19 萬平方米，計容建面 136 萬平方米，地價款共計 239.43 億元，計劃分 14 宗進行開發。
超大體量的項目，也被規劃爲了不同的分區：約 63 萬平米巨型辦公體量、約 31 萬平米航母級高端商業、約 30 萬平米城市超級公寓、約 5 萬平米五星雲端酒店、約 5 萬平米城市綠地公園……
還有劇場、圖書館、美術館、國際學校、文化活動中心等多元配套，可謂是集辦公、商業和觀光等功能于一體。
它也被定位爲粵港合作的标志項目，旨在打造大灣區地标。
而最引人矚目的，在于項目的計劃高度——計劃建設高度爲 700 米，建成後，将成爲中國第一高樓，世界第三高樓。
這是什麽概念？
目前已建成的摩天大廈中，真正的世界第一高樓是迪拜的哈利法塔，高 828 米。
世界第二高樓就屬中國了，上海中心大廈以 632 米穩居中國第一，世界第二。
除此之外，還有 599 米高的深圳第一高樓——深圳平安金融中心、597 米的天津高銀金融 117 大廈、530 米的廣州周大福金融中心……
可以想見，世茂想要打造中國第一高樓，是何等雄心勃勃。
世茂集團董事局副主席許世壇就曾多次說：" 這個項目做好之後，預計可供貨值超過 700 億元，一年收租就可以達到 30 億元以上 "。
這樣的宏偉願景點燃了市場的情緒，2019 年，深港國際中心所在片區附近樓盤的宣傳語，也會用 " 距世茂深港國際中心 xxx 米遠 " 這樣的标語來宣傳。
而對于項目工程進度，世茂有一個時間表：2021 年建成，2024 年投入運營。
拿地之後，世茂在 2018 年 3 月舉行開工儀式。
不過，如今過去 5 年，整體項目進展并不像預期那麽順利。
比如此次法拍标的 12 宗地，有 6 宗進行了開發，1 宗集中商業及 T3 辦公樓建設了 19 萬㎡，還有 1 塊地建了營銷中心，6 塊地挖了地基，尚未進行整體建築施工。
距離 "2024 年投入運營 " 的目标，還遙遙無期。
曾經威風凜凜的 " 中國第一高樓 "，
如今卻門庭冷落無人接盤？
曾經，許家印也在金融城想蓋一座高樓，他認爲，" 樓越高，地産越有價值。" 這一定程度上反映出房地産發展過程中的膨脹心态。
摩天大樓不僅是世界頂級建築設計師展現才能的目标，也是資本和能力的代表。
再加上土地價格昂貴，很多時候，房企爲了獲得更多利潤，也樂于修建高樓。
然而，現實是殘酷的，限高令頻出，項目陷入了僵局。
2021 年 5 月，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局公示了項目詳細藍圖調整成果，最高塔的建設高度由原來的 700 米調成設定 600 米左右。
同年 10 月，中國住建部發布了 " 限高令 "，禁止建設 500 米以上的超高層建築。
現實的一盆冷水澆下，項目的計劃和信心都備受打擊。
此外，由于世茂債務危機爆發、資金鏈緊張，項目也不得不停工。爲了 " 回血 " 尋求自救，世茂不得不抛售資産。
但是，威風凜凜的 " 中國第一高樓 "，爲什麽如今卻門庭冷落無人接盤？
一方面，成本高。盡管是評估價打了 " 骨折 "，但項目的起拍價依然超過百億，對大部分房企來說，是一筆不小的資金壓力。
另一方面，技術和操盤能力要求嚴苛。深港國際中心建面 136 萬平方米，是超大型綜合體項目，對房企的綜合開發運營能力有很高的要求。
另外，從市場競争和項目盈利能力角度，地産界的大佬馮倫表示：
" 在中國，這種超高建築，房産證隻能發一個大證。70 年的住宅不能做，甚至公寓也不能做。這個不能做，那個也不能做，隻能是按照規定來進行業态布置。寫字樓、酒店、公寓和底商，大概就分成了四五節，這種規劃，實際上沒有辦法适應市場，操盤者就很難賺錢。"
在房地産市場下行的背景下，商業項目去化難，比住宅有更高的投資風險。深圳今年第三季度甲級寫字樓平均空置率上升至24.3%，位居一線城市之首。
由此來看，項目的盈利預期并不明朗，即便是資金實力較強的企業也不敢輕易接手。
從雄心勃勃到全盤皆輸
這個項目從拿地開發到停工爛尾，見證了房地産行情從前景無限到落寞潦倒，也見證了世茂從野心勃勃到全盤皆輸。
世茂集團的創始人爲許榮茂，現任世茂集團董事會主席。
1989 年，許榮茂創辦世茂集團，進入中國房地産市場。經過三十多年發展，世茂布局全球 130 多個核心發展城市。
許榮茂爲世茂開拓了多種業務，涉及地産、酒店、商業、主題娛樂、物管、文化、金融、健康、高科技等産業領域。
2020 年，世茂與福晟戰略協議落地，世茂 " 吃下 " 福晟 87 個舊改項目。當時，福晟老闆作爲廣東人，在福州上台的時候滿臉黑着，大家都戲稱福建人吃了廣東人。而如今回頭看，卻是塞翁失馬，焉知非福。
2022 年，房地産進入寒冬，同年 7 月，世茂股份未能如期償付一筆 10 億美元本金的美元債，宣告違約爆雷。
财報顯示，截至 2022 年末，世茂集團的總資産爲 6162 億元，總負債爲 5367 億元，淨負債率約爲 302.2%。
截止 2023 年 10 月末，世茂股份累計已有 91.02 億元未能按期支付。
二級市場方面，截至 11 月 24 日收盤，世茂集團市值僅剩 29.24 億港元。而 A 股上市公司世茂股份總市值 48.77 億元，股價仍在 1 元附近遊走。
爲了盡快回籠資金，除了深港國際中心之外，上海世茂佘山洲際酒店、上海世茂廣場、廣州亞運城項目、北京分鍾寺項目等，也陸續被世茂擺上貨架，回籠資金已超百億元。
其中，深港國際中心是世茂所有向外推介項目中最貴的核心資産。
這一次，項目起拍價格約爲 104.35 億元，較今年 7 月首次拍賣價 130.44 億元下降 26 億元。但遺憾的是，盡管屢次降價，依舊無人問津。
不過，就算項目成功轉手，對于目前面臨巨額債務壓力的世茂來說，也是杯水車薪。
結語
深港國際中心這一跌宕起伏的命運，不免讓人想起經濟學中的 " 摩天大樓詛咒 "。
一座摩天大樓立項時，往往是經濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，又是經濟衰退之時。這一理論多次應驗——
比如 1929 年大蕭條，正在危機爆發期間的 1931 年，美國地标性的雄踞世界第一高樓寶座達四十餘年的帝國大廈落成。
比如 2008 年 8 月 29 日，上海環球金融中心落成啓用。同年 9 月，全球金融海嘯爆發。
摩天大樓誕生之時，人們傾向于認爲它有利于賺錢，光是租金就有不菲的收入。
但實際上，建設周期長、資金鏈斷裂、爛尾的情況時有發生，極高的維護成本、安全隐患也是潛在的問題。
對于世茂來說，大體量的商業辦公、可售物業是遭市場嫌棄的商務公寓……種種因素導緻項目流拍，一定程度上，當初的世茂也可能高估了自身的操盤能力。
" 中國第一高樓 "，又将何去何從？
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