經濟觀察報 記者 洪小棠 2024 年開年僅 7 個交易日，一隻公募 REITs 連續下跌，引發了市場廣泛關注。
1 月 10 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT（508098.SH）盤中一度跌停，截至當日收盤，收于 2.371 元，跌幅達 9.92%；年内累計跌幅近三成。
對于嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 的持續下跌，有資深市場參與者表示，REITs 并不是一勞永逸的固定收益資産。
昔日受到投資者追捧的嘉實京東倉儲基礎設施 REIT，究竟遭遇了什麽？
續租公告引發下跌
截至 1 月 10 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 年内累計跌幅已達 29.81%。
10 日當天，嘉實基金發布公告稱，将使用固有資金投資嘉實京東倉儲基礎設施 REIT。公告顯示，嘉實基金此次增持方式爲二級市場買入或交易所認可的其他方式，增持金額不超過 1000 萬元。此次增持計劃不設定價格區間，在 12 個月内，嘉實基金将根據基金交易價格波動情況及二級市場整體趨勢，在符合法律法規和上海證券交易所規定的前提下，擇機實施本次增持計劃。
此外，該基金原始權益人北京京東世紀貿易有限公司也于同日發布增持計劃，增持金額不超過 1800 萬元，增持基金份額不超過 500 萬份，增持計劃将在一年内完成。
1 月 8 日晚間，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 發布公告稱，由于最近 20 個交易日收盤價累計跌幅爲 22.20%，爲了保護基金份額持有人的利益，該基金将于 1 月 9 日停牌 1 天，并于 1 月 10 日起複牌。
不過，停牌未能止住其下跌态勢。作爲複牌後的首個交易日，1 月 10 日，該基金開盤後直接跳空，午後價格一路下行，并在當日 14:00 左右接近跌停。
受此影響，倉儲物流 REITs 闆塊跌幅擴大，中金普洛斯 REIT 和紅土創新鹽田港 REIT 盤中跌幅一度擴大至 6%；截至收盤，二者分别下跌 3.84% 和 6.28%。
連日來的下跌，源于一份續租情況公告。1 月 4 日收盤後，嘉實京東倉儲 REIT 發布關于武漢項目主要承租人續租情況的公告。
公告指出，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 目前持有重慶市巴南區京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、廊坊市開發區京東亞洲一号廊坊經開物流園項目和武漢市東西湖區京東商城亞洲 1 号倉儲華中總部建設項目（以下簡稱 " 武漢項目 "）。其中，重慶項目、廊坊項目當前租賃合同正常履行，租期均未到期，按照相應租賃合同的約定，2024 年租金單價将比 2023 年繼續增長 3%；武漢項目完成了 5 年續約。
公告指出，目前，京東倉儲 REIT 武漢項目可租賃面積 52154.66 平方米，整體出租給湖北京邦達供應鏈科技有限公司（以下簡稱 " 湖北京邦達 "），2023 年執行淨有效租金爲 33.37 元 / 平方米 / 月。
公告顯示，截至 2023 年 12 月 31 日，武漢項目公司、運營管理機構及承租人經友好協商，簽署了續租協議：自 2024 年 1 月起，續租首年起始淨有效租金調整爲 28.98 元 / 平方米 / 月，續租租期爲 2024 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日，在續租期内，租金标準繼續按照原租賃合同的約定每年增長 3%。
這意味着，經調整過後，該項目 2024 年的淨有效租金較 2023 年降低了 13.16%。
該公告還回顧了武漢市東西湖區倉儲物流租賃近五年市場價格變動的情況，2019 年的市場平均淨有效租金爲 32.24 元 / 平方米 / 月，截至 2023 年第三季度，武漢市東西湖區同區位可比物業淨有效租金在 19.15 元 / 平方米 / 月— 25.6 元 / 平方米 / 月之間，市場平均淨有效租金爲 22.20 元 / 平方米 / 月。
随後，1 月 5 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 開盤呈現出跳空低開行情，全天下跌 7.571%，成交金額 1979 萬元，市場抛售壓力較大。
資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 于 2023 年 2 月 8 日上市。京東智能産業發展集團是嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 的資産運營管理機構，作爲京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團，持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目。
嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 通過專項計劃持有 3 個分别位于重慶、武漢、廊坊的倉儲物流基礎設施項目，合計建築面積 350995.49 平方米。
曾強勢吸金
事實上，作爲首隻民企倉儲物流公募 REITs，同時也是市場上首單由民營 500 強企業——京東作爲原始權益人申報的倉儲物流類公募 REITs，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 甫一亮相，便引來了投資者追捧。
2022 年 12 月 26 日，證監會及上交所網站顯示，嘉實京東倉儲物流公募 REIT 成功獲批。彼時，該基金于 2022 年 12 月 7 日受理，項目審核耗時不到一個月。
同年 12 月 30 日，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 網下詢價結果出爐。
公告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 的詢價期爲 2022 年 12 月 30 日 9：00-15：00。截至當日 15：00，基金管理人通過上交所 "REITs 詢價與認購系統 " 共收到 72 家網下投資者管理的 256 個配售對象的詢價報價信息，報價區間爲 3.276 元 / 份— 3.735 元 / 份，拟認購份額數量總和爲 1323440 萬份，爲網下初始發售份額數量的 126.04 倍。
公衆投資者對該基金也認購踴躍。該基金發行當日便提前結束募集，并進行比例配售。2023 年 1 月 6 日，嘉實基金發布公告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 公衆投資者認購總量已超過公衆發售總量，決定提前結束募集。
2023 年 1 月 9 日，嘉實基金披露了嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 的認購結果。該産品發行當日便提前結束募集并進行比例配售。從發售情況來看，該産品面向公衆投資者募集總額爲 0.45 億份，認購價格爲 3.514 元 / 份，公衆認購金額超 341 億元。從配售比例來看，最終公衆發售配售比例爲 0.46%。
按照公告信息，嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 計劃募集總額爲 17.57 億元，而最終發行累計吸引了 718 億元資金參與。
補救與風險
一年之後，随着市場環境的變化，部分城市租金和空置率出現了一定的變化。
根據物聯雲倉的數據，2023 年 12 月，中部區域重點城市平均租金中位值爲 21.44 元 / 平方米，租金區間爲 18.65 元 / 平方米至 25.09 元 / 平方米；空置率方面，中部區域重點城市空置率中位值爲 11.73%，區間 8% 至 15.85%，其中，武漢空置率爲 15.24%，僅次于太原成爲空置率第二高的區域。
滬上一位 REITs 基金相關投研人士表示，目前京東倉儲 REIT 武漢項目的租金及其中長期預期已發生較大變化，預計後續市場會更加密切關注重慶市和廊坊市的物流倉儲市場的租金和空置率情況。
2024 年 1 月 11 日晚間，嘉實基金再次發布了嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 關于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告。
公告顯示，在保證運營管理水平、質量不受影響的前提下，在對應年份的每個季度末，因武漢項目新簽租約形成的租金收入差額由運營管理機構采取相應措施承擔（5 年合計約 1821.78 萬元），具體組合措施包括：
一、運營管理機構（編者注：北京京東東鴻管理咨詢有限公司）将與基金内項目上的物業管理供應商進行談判磋商，協商降低項目的物業服務費、維保費等物業相關費用（5 年合計約 1247.65 萬元）；
二、運營管理機構将主動減免部分運營管理費用，每年減免金額爲除物業相關費用降低以外的其他差額部分（5 年合計約 574.13 萬元）。
公告稱，如上述措施仍無法完全彌補差額，則由運營管理機構通過其他合理方式承擔，增厚武漢項目淨現金流，并承諾采取上述措施不會對物業管理、運營管理的服務水平及質量産生影響。
不過，對于 REITs 投資，在一位資深市場參與者看來，REITs 并不是一勞永逸的固定收益資産。
該人士指出，首先，REITs 投資的标的自身可能會出現問題。當前現存的 REITs 基金底層資産可分爲：産業園、倉儲物流、生态環保、高速公路等，目前來看一些底層資産 REITs 已産生分化。底層資産表現決定着 REITs 價格，如果底層資産出現資金回籠不達目标的情況，可能影響 REITs 的價格。
該人士進一步分析稱，其次，REITs 基金的底層資産價格會産生波動。如生态環保領域中的發電廠、污水處理廠、産權類的倉儲物流以及産業園，上述不動産會面臨市場供需關系的影響，從而造成二級市場上的價格變動。
