每經記者:甄素靜 每經編輯:魏文藝
" 一套降價 320 萬,另一套比同小區同戶型房源低了 660 萬。"
近日,深圳當地房産中介何磊磊向《每日經濟新聞》記者推薦了兩套 " 高性價比 " 房源,分别位于深圳灣片區的三湘海尚和鴻威海怡灣小區。
據何磊磊介紹,三湘海尚的房源面積爲 175 平方米,近期已降價過 4 次,總價降了 320 萬元,目前業主挂牌價爲 2780 萬元,單價約 15.88 萬元 / 平方米;鴻威海怡灣的房源面積爲 165 平方米,業主挂牌價爲 2640 萬元,總價低于同小區同戶型約 660 萬元。
每經記者注意到,一向堅挺的深圳豪宅市場,近期也有部分樓盤的出現了較明顯的 " 降價促成交 " 的情況。在實際成交中,不少房源的真實成交價要遠低于業主的挂牌價。而在深圳法拍市場,豪宅挂牌價格也較去年同期明顯降低。
" 價格跌下來,對買家來說也不是啥壞事,豪宅的購買價值才能體現出來。" 深圳另一位房産中介許鵬向每經記者說道。
深圳南山區某豪宅樓盤 圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝
成交價明顯低于挂牌價
在深圳二手房市場,成交價反映真實成交,挂牌價反映業主預期售價,指導價則反映政府指導價格。
10 月 26 日,每經記者梳理深圳部分豪宅樓盤二手房源今年以來的成交情況發現,不少樓盤都出現了較爲顯著的真實成交價低于業主挂牌價的情況。
以華潤城潤府二期爲例,該樓盤今年以來 80-88 平方米二手房源的成交價在 11.1 萬元 -15 萬元 / 平方米,但該小區同類型房源的業主挂牌價普遍在 12.8 萬 -15.9 萬元 / 平方米。
據鏈家數據,在今年 8 月和 9 月,華潤城潤府二期分别成交了一套 80 平方米房源:其中一套的成交總價爲 1008 萬元,折合單價約 12.5 萬元 / 平方米;另一套成交總價爲 890 萬元,折合單價約 11.08 萬元 / 平方米。而華潤城潤府二期的同戶型房源,有業主的挂牌價爲 1200 萬元,折合單價約 14.85 萬元 / 平方米。
再如半島城邦花園一期,今年以來該小區 84-86 平方米房源的成交單價約爲 11.1 萬元 / 平方米,而同戶型業主的挂牌價普遍爲 14.2 萬 -14.8 萬元 / 平方米。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹 10 月 26 日通過微信接受每經記者采訪時表示,今年以來深圳二手房整體成交量較小,市場成交的物業價格基本要比挂牌價低 10%-20%,豪宅市場也不例外。" 今年明顯是一個買方市場,買家的議價能力比往年都要高。"
圖片來源:深圳中原地産研究院
深圳中原地産研究院數據顯示,在 10 月深圳樓盤挂牌價跌幅 TOP30 榜上,占比最高的是南山、福田兩個豪宅雲集的區域,共有 13 個樓盤位居跌幅前列。
從挂牌價來看,上述樓盤中價格最高的是位于科技園南區的浪琴半島花園,當前業主挂牌均價爲 16.1 萬元 / 平方米,相比 9 月份近 19 萬元 / 平方米的挂牌價下降近 3 萬元 / 平方米,跌幅達 15.4%。
法拍豪宅頻現折價成交
"(豪宅)拍賣成交情況比較危險,可能後續會影響整個市場。" 在深圳從事法拍咨詢工作的朱志強向每經記者談到深圳豪宅法拍市場時如是說。
朱志強提到,今年深圳不少法拍豪宅房源起拍價,較去年同期明顯下降,如福田豪宅片區的水榭花都、熙園項目,南山區紅樹灣片區的紅樹西岸以及深圳灣的恒裕濱城花園等,起拍價格降幅均比較明顯。
" 在房産評估中,比較常用到的方法包括比較法、收益法和成本法等,其中有一個較爲核心的要素就是與周邊同類型房源的成交進行對比,雖然不同樓層、裝修等在評估定價上也會有影響,但對定價的影響微乎其微。" 從事房地産評估工作盧雷向每經記者介紹。
每經記者查詢發現,目前深圳不少豪宅法拍房源的起拍價,相比去年年底出現了明顯回調。
紅樹灣紅樹西岸花園今年 10 月法拍價格 來源:阿裏法拍
阿裏法拍數據顯示,今年 10 月 24 日拍出一套位于南山區濱海大道紅樹灣的紅樹西岸花園 3 棟 4-2A 房産,面積爲 196.25 平方米,成交總價爲 1852 萬元,折合單價約 9.44 萬元 / 平方米。
而去年 11 月底,阿裏法拍同樣拍出一套該小區 2 棟的房源,面積爲 190.91 平方米,成交總價爲 2114 萬元,折合單價約 11.07 萬元 / 平方米。
也就是說,時隔 11 個月,該小區面積相近的法拍房源成交價下跌約 14.7%。
紅樹灣紅樹西岸花園去年 11 月法拍價格 來源:阿裏法拍
再如位于福田豪宅片區的熙園項目。在京東法拍平台,今年 9 月 28 日拍出一套熙園 4 棟 A 座 602 房房源,面積爲 294 平方米,成交總價爲 3881 萬元,折合單價約爲 13.2 萬元 / 平方米。
而去年年底,該項目一套法拍房面積約爲 280.7 平方米,成交總價爲 4548 萬元,折合單價約 16.2 萬元 / 平方米。
同一套小區面積相近的法拍房源,相隔 10 個月,成交價格下降幅度約爲 18.5%。
熙園項目今年 9 月 28 日法拍情況,來源:京東法拍
如果再往前追溯,在 2020 年 9 月,熙園項目拍出一套 259.63 平方米房源,成交總價爲 5638 萬元,折合單價約爲 21.72 萬元 / 平方米。
(應受訪者要求,文中何磊磊、許鵬爲化名)
每日經濟新聞