經濟觀察報 記者 田國寶 6 月的武漢已經格外悶熱，光谷大道和新玉路交彙處西南是國際企業中心，這個 2000 年竣工的園區，是黃立平擔任東湖高新（600133.SH）董事長時操盤的第一個産業園項目，也是武漢真正意義上的第一個産業園區。
目前黃立平擔任中電光谷（00798.HK）總裁，管理園區 88 個。談起他做的第一個園區，黃立平仍感慨萬千，那時都是摸索着幹，甚至連國際企業中心的用地性質也是他臨時想的。
黃立平正好趕上了武漢 " 光谷 " 起步階段，上世紀 80 年代末，武漢開始籌辦 " 東湖技術密集經濟小區 "；2001 年，東湖高新區獲批 " 國家光電子信息産業基地 "，" 光谷 " 這一名稱正式啓用。
如今，光谷已經成爲武漢的一張名片，作爲光谷的重要參與者和建設者，2023 年 6 月 12 日，黃立平向經濟觀察報講訴了光谷創立初期諸多不爲人知的故事。
他說，産業園區已經是推動城市經濟發展和産業轉型升級的重要平台，如今看來，一切似乎水到渠成，但在當時，無論是産業園區這一業務的存續，還是發展方向和模式，都經曆了不同程度的争議。
雛形
1984 年，武漢召開 " 新技術革命武漢對策讨論會 "，形成《關于在武漢建立激光工業、光纖通信、生物工程三個基地和信息中心的建議》，并被列入全國 13 個試辦新興技術新興産業密集的小經濟區城市名單。
當時，武漢主要建設光導纖維通信技術開發中心，爲此，武漢成立東湖技術密集經濟區，這是武漢光谷的前身。1987 年，武漢東湖創業者中心正式成立，吸納 6 家創業公司進入；1988 年，東湖新技術開發區挂牌成立。
1991 年，東湖新技術開發區獲批國家級新技術開發區，成爲繼中關村之後，全國第二個國家級高新區。在新技術浪潮影響下，高校雲集的武漢掀起了創業高潮，并逐步形成了今天的武漢創業大街。
1994 年，華中師範大學教授謝聖明牽頭，聯合 8 名高校教授共同創辦紅桃開集團，1984 年 -1986 年期間，黃立平曾在華中師範學習，33 歲的黃立平由此搭上這趟順風車，成爲紅桃開的聯合創始人。
1998 年，紅桃開集團股份有限公司、武漢東湖新技術開發區發展總公司、武漢城市綜合開發集團有限公司、武漢廟山實業發展總公司、武漢建銀房地産開發公司共同組建東湖高新，并在 A 股上市，由此，黃立平成爲東湖高新董事長。
黃立平介紹，當時東湖高新一項重要業務就是代政府履行職責，将土地出讓給創業公司興建辦公樓和廠房，" 那時還沒有産業園區的概念，誰有建辦公樓、建廠房的需要，我們就給地，20 畝、30 畝土地很容易拿到 "。
在東湖高新期間，黃立平看到了一個商機，一些中小企業雖然有辦公樓和廠房需求，但沒有實力和能力興建，" 東湖高新就是土地出讓方，我們可以建好提供給企業使用 "。
在這一思路下，2000 年，東湖高新開發建設了第一個産業園區——國際企業中心，這也是武漢真正意義上的第一個産業園區。
國際企業中心建設時，在主管部門申辦土地規劃文件時，工作人員不知道土地性質如何定義，黃立平臨時想了一個 " 研發辦公 " 的名稱，他沒想到，這一名稱後來延伸成一項專門的土地使用權——科研用地。
黃立平說，給園區起名字時，爲了吸引客戶，想了各種辦法。當時黃立平創辦的一家農藥公司和一家日本企業有業務往來，" 覺得國際企業這個名稱很好，所以就把園區叫成國際企業中心 "。
國際企業中心建成後，有一年，黃立平到北京出差，在亦莊看到一個名爲 " 國際企業大道 " 的寫字樓，" 我就會心一笑，心想他們可能也是出于同樣目的起了這個名字 "。
雖然黃立平至今認爲國際企業中心存在諸多不足，但當時滿足了中小企業的需求，很快就銷售一空，在後來的日子裏，國際企業中心陸續開發建設了二期和三期項目，形成了一個中小企業聚集地。
國際企業中心竣工的第二年，武漢東湖新技術開發區獲批 " 國家光電子信息産業基地 "，武漢光谷一詞正式啓動。但在當時，光谷遠沒有如今這麽知名，" 當時北京中關村叫了矽谷，所以我們就叫了光谷 "，東湖高新區一位人士告訴經濟觀察報。
探索
東湖高新集團成立後，通過出讓土地給企業，逐步形成關東、關南兩個工業園。但 2004 年，所有建設用地必須履行招拍挂程序，東湖高新失去了土地出讓資格，也讓東湖高新的業務面臨大考。
黃立平說，失去了土地出讓資格，想要發展産業園這一業務，就隻能和其他企業一樣，從政府拿地建設，再出售給企業。
黃立平稱，當時産業園辦公樓市場還沒有價格機制，無法鎖定利潤，部分股東方擔心賠錢不願意冒險，" 我看好這個領域，雖然當時還不知道會向哪個方向發展，但主觀判斷是有前景的 "。
股東對未來業務發展出現分歧，結果就是東湖高新重組，黃立平拿到了正在建設的光谷軟件園項目開發建設權及兩家生物醫藥公司。東湖高新後來雖然又涉足産業園區開發建設，并将這一業務保留至今，但當時徹底剝離了這一業務。
黃立平在東湖高新做軟件園的時候，正值武漢市傳統産業走向信息化時代。武漢是中國重要的制造業基地，早在清末民初時，就已經是全國繼上海之後第二大工業城市。新中國成立後，更是聚集了武鋼、東風汽車等一大批傳統制造業。
在新技術浪潮下，傳統制造業也開始陸續信息化，" 很多企業都成立了信息化部門，慢慢的，随着人員越來越多，需要尋找獨立的辦公地 "，黃立平說，當時武漢之所以做軟件園，正是因着這一趨勢。
軟件園的第一個客戶頗有戲劇性，黃立平介紹，當時華中科技大學校辦企業天喻信息在華中科技園興建了辦公樓，主體建好了，裝修了一半，由于資金缺乏停下了，" 當時周濟市長找到我，讓找 5000 平方米的場地，一定安置好天喻信息 "。
最後雙方達成協議，天喻信息用沒有建好的辦公樓與軟件園一比一置換。" 當時天喻辦公樓造價是 2600 元 / 平方米，軟件園是 2000 元 / 平方米，" 黃立平說，雖然有差價，但對方喜歡上軟件園的辦公樓，" 對方沒花錢，我們也沒補錢，就置換了 "。
這件事讓黃立平進行了深刻思考，企業是政府招商引資過來的，政府肯定會幫助企業壓低成本，這就意味着園區利潤被壓縮；但隻要軟件園的産品符合客戶需求，客戶也願意接受差價，" 那我就有利潤空間了 "。
通過引入天喻信息這一事件，黃立平意識到産業園區的市場空間。黃立平說，雖然當時還不清楚軟件園未來會朝哪個方向走，但通過專業化開發建設，打造出符合客戶需求的産品，産業園區的商業邏輯就是成立的。
專業化
2005 年，出走東湖高新後，黃立平創辦了光谷聯合，主要業務就是繼續開發建設曙光軟件園，也就是後來的光谷軟件園。爲了集中精力搞好産業園區，他陸續出售了兩家生物制藥公司的股權。
東湖高新放棄了産業園區開發建設業務後，方興未艾的光谷軟件園面臨着流産的風險，對産業園區已經有深入思考的黃立平在東湖高新重組後拿到了産業園區業務，這一舉動保住了軟件園，也客觀上成就了黃立平。
一位産業園區人士告訴經濟觀察報，雖然當時東湖高新将産業園區業務作爲負擔剝離了，但從後來的發展看，黃立平相當于撿到一塊肥肉，伴随着武漢光谷的興起，黃立平的光谷軟件園也逐步進入高光時刻。
黃立平說，最高峰的時候，武漢市 60% 的軟件企業都集中在光谷軟件園，軟件園也成爲武漢光谷最先打造的一張王牌。目前光谷軟件園仍聚集了包括美國 EDS、微軟、海康威視、視睿科技、法國電信、愛立信、華爲、軟通動力等一大批龍頭企業。
從做光谷軟件園開始，黃立平逐步将産業園區發展轉向專業化道路。黃立平解釋，當時的專業化實際上就是房地産化，" 現在來看，用房地産做産業園存在很多問題，但在興起階段是必經之路 "。
當時，萬科也提出向豐田學習，開始走房地産專業化道路，包括前期咨詢、開發、設計、施工、運營等房地産各環節的專業化。
另一個讓黃立平深刻思考的是交通銀行電話服務中心落地。2008 年，如全國大多數銀行一樣，交通銀行計劃将前後台分離，找一個 1 萬平方米場地作爲後台呼叫中心，當時備選城市還有合肥和南昌。
合肥給出的條件是提供一棟國有辦公樓，免費使用十年；南昌給出的條件是，随便挑地，看上哪塊給哪塊；黃立平則和設計師連續幾個晝夜做好設計方案，将方案帶去上海。
最終，武漢光谷軟件園的海派建築方案打動了交通銀行。黃立平回憶，雖然理論上免費的辦公樓和随便挑選的土地更吸引人，" 但都忽視了客戶真正要什麽，這也讓我們認識到了解客戶需求的重要性 "。
交通銀行後台落戶帶給光谷軟件園的不僅僅是 " 比客戶更了解客戶需求 "，還讓園區以後的定價有了依據，" 當時我們開出的價格是 3700 元 / 平方米，客戶沒還價，直接就答應了，在上海，他們自己建成本價都要 5000 元 / 平方米 "。
這一單生意也讓光谷軟件園獲得了可觀的收益，黃立平說，當時建造成本價是 2100 元 / 平方米，毛利率高達 43%，再次驗證了專業化道路的可行性。這一單生意對光谷軟件園影響極爲深遠。
此後，黃立平又從交通銀行拿到 6 萬平方米的訂單，通過相同的方式将銀聯、光大銀行等金融機構變成自己的客戶。金融後台服務也成爲光谷軟件園繼軟件開發及外包服務之外的第二大産業。
回歸運營
2009 年，武漢光谷成爲繼中關村之後，全國第二個國家級自主創新示範區，當時武漢全市 GDP 是 4560 億元，而東湖高新區隻有 187 億元，在武漢市各區縣中排名第八，一切都還剛剛起步。
同一年，光谷軟件園将建好的辦公樓交付給交通銀行。伴随着新興産業的快速發展，東湖高新區的 GDP 一路增長，黃立平的園區生意也風生水起。但随後的一件事，讓黃立平不得不對光谷軟件園的模式進行反思。
産業園區是一個投資規模大、回報周期長的生意，爲了保證企業有充足的現金流，黃立平爲光谷聯合設定了嚴格的自銷比，即自持 10%，銷售 90%，也導緻了光谷聯合長期重視銷售而忽視運營。
2014 年，光谷聯合在港交所上市，因爲之前在國内上市的東湖高新市盈率一直保持在 30-40 倍左右，黃立平認爲光谷聯合上市至少可以獲得 20 倍估值，這還是一個較爲保守的估值。
但現實狠狠抽了他一記耳光。經過一系列路演，最終光谷聯合獲得的估值隻有 6 倍，同期做 " 觀賞魚 " 的海昌上市獲得 40 倍市盈率。而且，光谷聯合的股票認購情況也不及預期，這讓黃立平很受傷，" 東湖高新上市時隻有 6000 萬元利潤，光谷聯合上市時利潤超過 2 億元 "。
由于當時銷售收入占比超過 90%，光谷聯合被歸入房地産類企業，" 房地産企業估值看的是規模，銷售額起碼在 200 億 -500 億元，才能獲得資本市場的認可 "。
産業園顯然不同于房地産，開發出住宅有人買單，但産業園區未必有這麽大市場規模。痛定思痛之後，黃立平開始調整光谷聯合的戰略，逐步減少銷售占比，提升運營能力帶來收入占比。
黃立平說，既然決定轉型，就需要設定目标，他的目标是将開發業務占比下降至 50% 以内。2016 年，光谷聯合引入中國電子作爲大股東，正式更名爲中電光谷。光谷聯合與中國電子的業務得到較強的互補。
2015 年，中電光谷正式轉型。當年武漢地區總産值首次突破萬億大關，2022 年更是首次超過杭州，在全國省會城市中名列第三，而東湖高新區的 GDP 也達到 2246 億元，持續引領武漢。
經過 5 年的調整，2020 年，中電光谷的商業運營服務收入占比首次超過一半，達到 52%，物業開發業務收入占比降至 47.6%。這也意味着中電光谷完成了轉型。黃立平說，下一步中電光谷還将繼續提升運營收入占比。
在轉型過程中，中電光谷逐步強化了咨詢、建設、運營等專業能力，并聯動起來，先以咨詢業務介入項目，獲得能力認可後，再介入建設或運營領域。同時，逐步降低自投項目，提升輕資産比例。
截至目前，中電光谷旗下共有 88 個園區項目，其中重資産項目在 30 個左右，其餘 50 多個項目均爲輕資産項目。2022 年營收 55.28 億元，淨利潤 5.36 億元。這一收入和淨利在房地産行業中并不顯著，但在園區類企業中已經名列前茅。
目前，光谷軟件園隻是中電光谷諸多園區中的一員，其在武漢除了軟件園，還有科技城、金融港、生物城等諸多主題園區。而武漢光谷已經由最初的光電信息園區發展成爲目前的八大産業園區。
