終于不再停留于喊口号，保利發展（SH600048，股價 15.57 元，市值 1864 億元）開年首月就當上了 " 榜一大哥 "。
在克而瑞發布的 2023 年 1 月中國房地産企業銷售 TOP100 排行榜中，保利發展一舉超越碧桂園，成為全口徑銷售榜、操盤金額榜雙料冠軍，" 進三争一 " 的口号不再是空喊。
數據來源：公司業績快報 IC photo 劉紅梅制圖
繼 5 年前宋廣菊時代提出 " 重回前三 " 後，" 進三争一 " 成為保利發展 2022 年的新目标。接棒宋廣菊擔任新一任保利發展董事長的劉平趕上了好時候，他在去年 4 月的業績說明會上表示，提出 " 進三争一 " 目标，是有信心和底氣的。
" 對于這一目标的理解，也不能簡單的、片面地理解成一個榜單上的排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，目标要做到一流的核心競争力、一流的行業引領力和一流的企業影響力。"
話雖如此，但榜單的反映是最直觀也是最實際的。回顧 2022 年，保利發展無論是在市場銷售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿态，沖上 " 榜一大哥 " 并非一蹴而就。
去年營銷效果較為明顯
去年因頻頻在多地打響價格内卷之戰，保利發展在市場上被冠以 " 價格刺客 " 的名号。以武漢市場為例，漢陽區保利庭瑞閱江台去年 9 月初現房每平方米降價近 6000 元，這一降價幅度引來同行反對，後被政府責令整改，并暫停銷售。随後，武漢保利發布退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3 天内全額退款。
在營銷上，保利的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個新盤都打出 " 收樓再供樓 "、首付 12 個月長分期等營銷活動。
效果是顯而易見的。自去年 4 月，在每日經濟新聞聯合中指院推出的每經 · 上市房企銷售金額月榜中，保利就已經開始穩居前三甲。到了 9 月，保利超越萬科坐穩 TOP2，這一座次一直延續至 2022 年 12 月。
年度情況也大體一緻，據克而瑞統計的 2022 年中國房地産企業銷售 TOP200 排行榜，保利發展 2022 年全口徑銷售金額達到 4573 億元，僅次于碧桂園，排名較 2021 年提升 2 位，操盤榜稍低于萬科排名 TOP3。
具體到區域市場，據中指研究院數據，保利發展在川蓉、佛山、合肥、大連、南京等地均摘得 2022 年房企銷售業績冠軍，其中在川蓉、合肥、南京等地都是新晉冠軍。
去年在投資拿地上，大型央企如保利、華潤、招商和中海等都相對積極，拿地銷售比都在 0.3 以上。雖然拿地金額同比下滑 28%，但保利仍以 1350 億元的拿地金額超越華潤、招商，坐穩榜一位置。
截至 2022 年三季度，保利發展共有在建拟建項目 795 個，在建面積 13926 萬平方米，待開發面積 6605 萬平方米。
可供對比的是，同期萬科在建項目總計容建築面積約 9305.2 萬平方米，權益計容建築面積約 5842.8 萬平方米；規劃中項目總計容建築面積約 3685.5 萬平方米，權益計容建築面積約 2335.0 萬平方米。
據中指研究院數據，2022 年保利發展、華潤置地和招商蛇口分别以 2240 億元、2219 億元和 1584 億元占據了新增貨值榜單前三位。
去年末抛超百億定增計劃
進入 " 劉平時代 " 後，保利發展從内到外都更 " 快 " 起來。據其官微披露，2022 年上半年，保利發展成立地産管理中心、産業管理中心、風險管理中心，整合戰略投資中心，進一步優化組織架構，快速響應市場變化。
當然從财務報表上看，保利相較于 " 利潤王 " 中海還是稍有遜色。2022 年度業績快報公告顯示，保利發展預計 2022 年實現營業收入 2811.1 億元，同比減少 1.37%；歸母淨利潤 183 億元，同比下降 33.17%。利潤的減少主要系房地産項目竣工交付并結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響。
值得注意的是，在去年 12 月 30 日，保利發展抛出了不超過 125 億元（含）定增募資計劃，這也是房企定增開口後，目前為止公開的最大融資規模定增。
本次募集資金淨額将用于廣州保利領秀海、西安保利天彙等 14 個房地産開發項目和補充流動資金。保利發展表示，本次非公開發行的目的一方面是響應 " 保交樓、保民生 " 号召，積極踐行央企社會責任。另一方面，公司拟通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資産負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競争力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。
不過，這次募集資金到位後，其産生經濟效益需要一定的時間，預計短期内保利發展基本每股收益、稀釋每股收益及淨資産收益率等指标将可能出現一定程度的下降，短期内即期回報将會出現一定程度的攤薄。今年 2 月 8 日，保利發展非公開發行 A 股股票的申請已獲中國證監會受理。
去年 11 月，惠譽在一份評級報告中如此評價，" 保利發展已成為中國第二大房企，銷售業績優于大部分房企 …… 惠譽認為，保利發展有望繼續保持優于同業的表現，并在受困房企逐步退出之時搶占市場份額。"
2023 年，龍頭房企座次的變化或許還不限于此，但可以肯定的是，保利發展的宣傳口号終于不止那一句 " 央企第一 " 了。
截至 2 月 13 日收盤，保利發展報收 15.57 元 / 股，股價下跌 1.33%。
每日經濟新聞
