圖片來自金茂威斯汀官網
藍鲸财經 張妍頔
今年以來，文旅産業複蘇之勢火熱，高端酒店資本格局變陣，繼 10 月 11 日華僑城公告拟出售位于上海市靜安區山西北路 108 弄的上海寶格麗酒店後，10 月 17 日，中國金茂作價 28 億元出售了金茂北京置業 100% 的股權，金茂北京置業主要持有的資産爲五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店（以下簡稱 " 金茂威斯汀 "）。
金茂威斯汀的接盤方身份十分神秘，兩個月前剛剛成立的北京渤海潤澤商業管理有限公司（以下簡稱 " 渤海潤澤 "）在 28 億元的超級對價中現身，其注冊資本僅爲 5000 萬元。10 月 18 日下午，藍鲸财經記者來到位于北京市朝陽區大屯北郊灌瓶廠 2 幢 142 室的渤海潤澤的注冊地，據 2 幢内一位工作人員介紹，該樓内目前僅有四家公司在辦公，并未聽說過渤海潤澤這家企業。
接盤：神秘人 28 億買下威斯汀
位于亮馬河邊金茂威斯汀在依舊氣派景象，東三環的夜景依舊絢爛，但其地标性建築金茂威斯汀已經迎來神秘新主。
10 月 17 日，渤海潤澤在公開挂牌程序中以約 28.01 億元的價格競得金茂北京置業 100% 的股權，其主要資産金茂威斯汀随之易主，這也就意味着金茂正式出手了這家運營超 15 年的五星級酒店。
公開資料顯示，金茂威斯汀位于北京朝陽區燕莎商圈、毗鄰中央商務區三裏屯附近的 34 層豪華酒店，酒店自 2008 年開業以來，中國金茂委托萬豪國際管理集團公司經營管理，總建築面積約爲 77945 平方米，酒店共有 34 層，擁有 550 間客房，接待了衆多外國首腦及體育、商界精英人士。
據金茂 2022 年年報，2021 年，金茂威斯汀的平均房價爲 924 元，平均入住率爲 50.2%，平均可出租客房收入爲 464 元；2022 年，金茂威斯汀的平均房價爲 1149 元，平均入住率位 30%，平均可出租客房收入爲 345 元。其平均可出租客房收入遠低于金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的 1063 元及金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店的 619 元，在其運營的 12 家酒店中處于低位。截至 7 月 31 日，金茂北京置業總資産約 16.01 億元，總負債約 7245 萬元，所有者權益約 15.28 億元，淨利潤 1.31 億元。
接盤金茂威斯汀的買家十分神秘，截至 2023 年 3 月 31 日，金茂北京置業的淨資産評估值約爲 26.77 億元，其超 28 億元的對價據此而來，而在這場超級對價交易中，現身的買家渤海潤澤成立于今年 8 月 17 日，似乎是爲這場交易專門設置的 " 殼 " 公司，天眼查顯示，其注冊資本爲 5000 萬元，均爲認繳資本，法定代表人爲石翠，石翠持有渤海潤澤 98% 的股權，另一自然人蘇福蛇持有剩餘 2% 的股權，兩名自然人均無更多工商信息可供查詢。
10 月 18 日，藍鲸财經實地走訪了渤海潤澤位于北京市朝陽區大屯北郊灌瓶廠 2 幢 142 室的注冊地址，但并未在北郊灌瓶廠 2 幢平房内找到工商信息中所述的 142 室。據 2 幢内一位工作人員介紹，該樓内目前僅有小馬創新、陝西志紹、北宸創鑫、北京益熙等四家公司在辦公，并表示并未聽說過渤海潤澤這家企業，也未聽說過企業法人石翠。
據廠區保安介紹，該園區内部區域較大，即使是工作人員也不清楚所有地址的位置。且廠區内小公司很多，有一部分企業并未實際在此辦公。
在 " 殼 " 公司背後，金茂威斯汀的買家身份依舊成謎。
變陣：資金壓力下高端酒店頻頻被甩賣
以高端地産起家的金茂也在承受着不小的财務壓力，2022 年财報顯示，金茂的歸屬淨利潤爲 19.84 億元，較上年度的 46.90 億元下降了 58%；若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），歸母淨利潤爲 9.10 億元，較上年度的 48.27 億元下降了 81%。其中，酒店經營闆塊帶來的收入爲 11.44 億元，僅占總收入的 1%，但确是收入降幅最大的業務闆塊，同比下降了 30%。其毛利率也從 2021 年的 45% 将至 2022 年的 30%。
也就是說，單從業務占比來講，其酒店運營闆塊占比不重，高端酒店的流通性較強，更符合其輕資産運營的戰略方向，或也成爲金茂出售資産回籠資金的重要原因。
從資産情況來看，截至 2023 年 6 月 30 日，金茂的現金及現金等價物爲 329.19 億元，短期借貸及長期借貸當前到期部分爲 177.89 億元，其資金流動性壓力并不算大，但其約 9846 萬平方米的未交付面積仍拉扯着金茂的現金流，其融資端暫未有新進展，10 月 14 日，金茂 50 億元的小公募發行終止。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進對藍鲸财經表示，高端酒店屬于優質資産，出售優質資産說明企業是有一定的資金壓力的，對于高端酒店來說，更換新的投資者，或有助于對酒店重新定位。
旅遊酒店行業高級經濟師趙煥焱對藍鲸财經表示，從收益上看，該酒店出售的淨利潤與金茂北京置業上半年的虧損基本持平。出售高奢酒店的關鍵是未來的經營業績不看好，這是一個風向标，其原因在于高端酒店越來越多，供大于求，在投入産出上形成了不對稱。
被甩賣的高端酒店不止金茂威斯汀一家，在線下文旅行業強複蘇态勢下，酒店也恢複到正常運營當中，入住率顯著提升，平均房價也水漲船高，STR 發布的報告顯示，2023 年 6 月中端及中高端酒店領先恢複，國内龍頭品牌表現韌性更強。
市場複蘇也就意味着高端酒店的出售價格回歸峰值，10 月 11 日晚間，華僑城公告顯示，其公司間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京産權交易所通過公開挂牌出售上海蘇河灣項目部分資産，該項目地址與上海寶格麗酒店重合，其整體出售價格不低于 24.3 億元。上海蘇河灣項目部分資産在 2021 年、2022 年分别虧損（除稅後）1076.8 萬元、5225.1 萬元，今年上半年虧損 690 萬元，其賬面淨值約爲 20.1 億元。
上海寶格麗酒店位于北外灘地區，系全球第六家、中國第二家寶格麗酒店，2018 年 6 月 20 日正式營業，酒店建築主體爲一座 48 層塔樓和改造後的上海總商會舊址，共有 82 間客房，10 月 18 日晚間，藍鲸财經查詢第三方平台的預訂信息顯示，上海寶格麗酒店的房間預定價格超 7000 元，目前已經滿房。
華僑城公告中表示，此次交易将以現金支付，受讓款項以交易協議生效當日一次性支付。董事會拟将建議出售所得款項淨額用于償還貸款及借款，或用于本集團之一般營運資金。
阿裏法拍中，價格在 10 億元以上的 " 酒店 " 分類的拍品爲 9 家。
易居研究院研究總監嚴躍進對藍鲸财經表示，高奢酒店先後釋放出易主消息，是目前地産企業緩解資金壓力的一種方式，伴随着消費市場的變化，對于酒店自身來講，新的房地産和經濟形勢下，新的定位和新的布局也很關鍵，但伴随着出售酒店的力度越來越大，是否會對酒店的正常經營管理産生影響，是值得注意的。（藍鲸财經記者王健文對本文亦有貢獻）
