" 今天一早就有房東發消息來讓我把挂牌價提高兩萬元。" 西安德佑一門店經紀人張娟 9 月 20 日在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，兩周前該房源挂牌價才剛剛下調了一萬元。
9 月 19 日，西安市住建局官方微信号發布消息稱，從即日起取消二環外限購政策，并全面推行 " 帶押過戶 "。
值得一提的是，在該政策正式官宣前，西安新房價格已兩度領跑全國。
9 月 15 日，國家統計局發布的數據顯示，8 月西安新房價格環比上漲 0.4%，同比上漲 1.9%，環比漲幅和三亞、海口并列全國第一。
二手房方面，《每日經濟新聞》記者查閱諸葛找房數據發現，截至 9 月 21 日，西安各個區二手房挂牌量總和已經達到 16.9 萬套。其中，在二環外限購取消的次日（9 月 20 日）即新增二手房挂牌 3474 套，比前一日新增挂牌量上漲 8.07%；降價房源 874 套，比前一日下降 31.61%。
" 限購的寬松必然釋放部分置業需求，尤其是改善置業客群。" 克而瑞陝西分析指出，" 真正釋放置業需求，還需‘認房不認貸’首付、利率等政策的真正全面落地執行。"
二手房成交量持續上揚
事實上，近期的西安二手房成交量呈現上揚态勢。
據西安市住建局的統計，8 月西安全市存量房（二手房）網簽備案面積 92.79 萬平方米，環比增長 15.27%，同比增長 41.84%。其中，住宅網簽備案面積 73.72 萬平方米（7495 套），環比增長 5.19%，同比增長 17.73%。
這已是西安二手房市場連續兩個月成交量上漲。在 7 月，西安二手住宅網簽備案面積 70.08 萬平方米（7086 套），環比增長 4.88%，同比增長 13.03%。
此外，西安住建局公布的數據統計顯示，截至 2023 年 8 月底，西安二手住宅已累計成交 64425 套，超過了去年全年的成交量。
西安灞橋區德佑一門店經紀人王田在第三方平台上告訴《每日經濟新聞》記者，這兩個月二手房成交量确實有所回升，來看房的人也多了，8 月份其所在門店二手房成交量就有 10 多套，9 月份到現在已經超過上個月的成交量了。
" 這與政策利好有一定關系，現在西安實行‘帶押過戶’，而且首套房最低首付比例爲 20%，二套房最低首付調整爲不低于 30%，如果首套房貸結清，二套房的首付比例也可降至 20%。" 王田表示，部分業主急于出售，在價格上議價空間相對較大。
反映到整體情況來看，國家統計局數據顯示，7 月西安二手房價格環比下降 0.6%，同比下降 1.1%；到了 8 月，這一降幅有所收窄，環比下降 0.3%，同比下降 0.9%，降幅均有所收窄。具體在面積段上，8 月 90 平方米以下二手房源環比下降 0.6%，90~144 平方米房源環比下降 0.2%，144 平方米以上房源環比下降 0.2%。
" 不過随着成交量的連續上漲，加之二環外限購取消，這幾天一些房源的議價空間在收窄，部分業戶也調高了挂牌價，特别是一些位于二環核心區的房源。" 王田表示。
" 今天一早就有房東發消息來讓我把挂牌價提高兩萬元。" 張娟在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，兩周前該房源挂牌價才剛剛下調了一萬元。
但需要注意的是，西安的二手房挂牌量同樣在上升。
諸葛找房網數據顯示，截至 9 月 21 日，西安各個區二手房挂牌量總和已經達到 16.9 萬套，其中在二環外限購取消的次日（9 月 20 日），即新增二手房挂牌 3474 套，比前一日新增挂牌量上漲 8.07%；降價房源 874 套，比前一日下降 31.61%。
打折優惠仍是市場主流
" 這個月以來，看房的人就比之前有所增加了，雖然上周末還沒有正式發文宣布取消二環外限購，但那兩天就有 100 多組客戶來看房。"9 月 20 日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份在第三方平台上進行咨詢時，高科麓灣國際社區一置業顧問張宇如是表示。
" 當時就有傳聞西安會取消限購，所以部分客戶，特别是由于限購政策影響的客戶就提前來看，等政策有變，一些客戶看合适了可能就立馬簽合同了。" 張宇說，9 月 19 日限購政策出來後，第二天就有客戶來咨詢項目情況來。" 雖然增長量還不多，等到這周末應該能更加明顯。"
根據 9 月 19 日西安市住建局發布的消息，從即日起取消二環外限購政策。至于爲何隻取消二環外的限購措施？在克而瑞陝西看來，由于二環内市場份額較小，取消二環外限購，基本意味着西安限購政策全面寬松。
來自克而瑞陝西的數據也顯示，根據 2018~2023 年西安二環内住宅市場表現來看，由于土地資源的稀缺，住宅供求規模逐年縮減，年均成交規模 60~70 萬平米，占比全市（主城區）的市場份額不超過 10%。
"2023 年二環内市場較爲活躍的僅剩大明宮闆塊，大興新區、其他版塊多爲老項目清盤或延遲備案。" 而從價格層面來看，由于地段的稀缺性，改善項目的主力銷售，價格逐年走高，2023 年成交均價達到 19000 元 / 平方米，整體與主城區價格持平。
" 限購的寬松必然釋放部分置業需求，當然這部分需求主要集中在改善置業層面，剛需缺的是‘鈔票’而非‘房票’。" 克而瑞陝西分析表示，根據西安主城産品結構來看，主城成交面積段 120~144 平方米，而 144 平方米以上的面積段累計也在 40% 以上，可見改善需求的強勁。政策放開，或将進一步激活這部分有需求但沒有購房資格的改善置業者。
不過，盡管市場預期有所扭轉，但整體來看，目前開發商表現仍較爲理性，打折優惠仍是市場主流，不少項目還推出了 " 首付分期 " 活動。如位于西安新房成交主流區高新區的天琴灣項目，首付僅需 5 萬元，其餘首付 1 年内付清；南飛鴻 · 玖玺大觀首付僅需 5%，其餘首付分 3 次還清；萬科 · 東望首期也僅需支付 10% 的首付。
另據美城機構統計，9 月，西安預計将有 42 盤 8278 套房源入市，主城區競争壓力進一步加大，其中高新區共計 9 盤 1400 餘套房源，供貨量最大。
而在 8 月，高新區也是西安新房成交的主力。根據克而瑞陝西數據顯示，8 月西安全市成交面積爲 77.92 萬平方米，環比上漲 4 成，其中高新區成交面積 18.15 萬平方米，占比 29%；成交均價則達到了 25347 元 / 平方米，雙雙領跑。這也使得 8 月西安新房價格持續上漲。9 月 15 日，國家統計局發布的數據顯示，8 月西安新房價格環比上漲 0.4%，同比上漲 1.9%，環比漲幅和三亞、海口并列全國第一。
不過需要指出的是，在 " 認房不認貸 " 已在全國近 40 個城市施行時，目前西安還尚未官宣 " 認房不認貸 "。克而瑞陝西表示，此次二環區域的限購取消或将導緻西安市場的分化進一步加劇，減少了限制的改善客戶進一步向主城集中，外圍區域的客戶将進一步被分流，" 外冷内熱 " 的趨勢将進一步加劇。" 但真正釋放置業需求，還需‘認房不認貸’首付、利率等政策的真正全面落地執行。"
（應受訪者要求，文中王田、張娟、張宇爲化名）
每日經濟新聞
