2022 年 12 月 23 日，北京市朝陽區繡菊園 21 号樓 1 層 106 室的一套房源完成了司法拍賣，根據成交确認書，陸某以 375 萬元拍得。
這本是一樁再正常不過的法拍房交易，但幾則微信公衆号的推送暴露了背後并不簡單的故事。
來源：京東法拍
5 人衆籌 375 萬
2022 年 12 月 19 日，一個名為 " 康老師 **" 的賬号在網上發布了一條消息，表示有一個名為 "0 元置業平台 " 的機構，組織報名競拍上述朝陽區繡菊園房産，" 共有十多人報名，最終 5 名資金審核通過的投資者聯合組團拍下該套房産 "，" 本次衆籌的 5 名投資者是康老師、丁老師、葉老師、安老師、苗老師 "。
" 康老師 **" 發布的參與競拍消息
根據京東法拍，該房源建築面積為 111.21 平方米，規劃用途為商業，評估總價 421.47 萬元，起拍價為 295 萬元。
最終的結果是，" 經過三人報名 81 輪競價，最終以 375 萬元被衆籌合夥代持人陸老師競價獲得"。記者從京東法拍的成交确認書看到，最終競買人确實是陸某，最終交易金額也和該推送消息一緻。
如果真的如 " 康老師 **" 所言，" 陸老師 " 是合夥代持，" 康老師、丁老師、葉老師、安老師，苗老師 " 衆籌投資，那麼這就有一點問題在其中了。
上海易居房地産研究院智庫總監嚴躍進 2022 年 12 月 28 日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：" 如果是普通住宅，這種衆籌模式是有比較大風險的。但法拍房不是一種主流的房屋買賣模式，從他們的行文本身看還不至于有太多問題。"
但嚴躍進同時表示：" 這種行為明顯具有投資屬性，涉及資金衆籌，也涉及投資回報率問題，普通自住房屋很少采取這種方式。具體到這套房源，375 萬元并不能算絕對價格很高，這 5 人利用了杠杆，客觀上降低了交易成本。但這麼操作背後的風險點還是很大的，5 人中如果出現了投資理念分歧，也會影響後續的房屋分割，處理起來也會特别麻煩，很容易出現糾紛。"
" 總之，不建議去這樣操作。"
在 " 康老師 **" 的介紹中，這一房源的 " 年化租金回報率 5% 以上 "，很明顯是引導大家沖着投資房地産盈利的角度去的。
兜售所謂 " 看漲期權 "
《每日經濟新聞》記者查詢了 "0 元置業平台 "，發現這件事的背後推手并不止 " 康老師 " 一人，還有一個名為 " 樓市投資 **" 的公衆号也在發布一模一樣的内容，作者叫康輝。
在另一篇文章《0 元置業的成交邏輯和案例》（2022 年 12 月 22 日更新）中，康輝詳細地講述了自己設計的另一套商業模式。
此人認為，房屋的所有權由占有、使用、處分、收益構成，而占有和使用部分是房屋的使用權，處分和收益部分是房屋的看漲期權，兩者應當分開讨論。
然後此人舉了一個自己利用所謂 " 看漲期權 " 大筆獲利的故事：
" 一套北京朝陽區青年路小區的 70 年住宅一居室，業主着急出售，同意 210 萬元，205 萬元也可以，我出價 210 萬元。"
" 我出資 50 萬元購買了看漲期權，以 210 萬元作為成交最低價，跟業主簽委托出售協議，約定兩年内該房屋出售權屬于看漲期權人。觀察期内如果房價漲了，漲幅的 80% 屬于看漲期權人，20% 屬于業主。"
" 觀察期内，如果沒有賣出去，那麼看漲期權人放棄 50 萬元，業主獲利 50 萬元。當房價下跌 50 萬元以内，損失由看漲期權人承擔；下跌超過 50 萬元，業主開始受損，此時 50 萬元相當于下跌保險。觀察期内，房産出租中租金收益屬于業主，抵押權屬于看漲期權人。"
" 最終，該套房在 2017 年初迎來大風，以 310 萬元成功出售，看漲期權人獲利 100 萬元的 80%，共 80 萬元，投資收益率 160%！"
雖然這個故事細節上還有模糊的地方，但大緻意思是明确的，就是說康輝拿出 50 萬元給想要賣房的人，約定一定時間之後賣出，漲價的部分雙方按比例分成，如果房價下跌，康輝承擔 50 萬元以内的跌值。并且，房子的抵押權是康輝的，這期間他會利用抵押權進行操作，但怎麼操作，文中并沒有交代。
就在 12 月 28 日，" 樓市投資 **" 再次發文《無需購房資格貸款和資格，可以 0 首付買海南住宅嗎？》，其中稱 " 我推出的看漲期權方案目前正在環京區域被廣泛采用，很多投資者用看漲期權收購了多套環京的房産 "，現在康輝想把 " 成交方案轉嫁到海南房産上 "。
來源：公衆号 " 樓市投資 **"
和上文青年路小區的操作一樣，此人表示，海南省萬甯市石梅灣旅遊度假區華潤石梅灣九裡一期某房源 " 可以總價 220 萬元整體購買，也可以單獨購買 20 年的看漲期權，僅僅每月月供 4000 元，買斷房價上漲收益的 80% 獲利權。"
當然，這些所有的操作都建立在房價上漲的前提下，如果房價下跌，投資者的損失就是必然。
記者以購房人的名義加入了 " 樓市投資 **" 提供的群，随後添加了 " 康老師 " 的微信。" 康老師 " 沒有否認對衆籌法拍房的操作，并表示群裡和其朋友圈中都有操作明細，讓記者先行學習。
從此人的朋友圈看，" 衆籌競得朝陽區繡菊園 "" 杭州聯合收購 ""0 首付買海南住宅 " 等内容赫然在列。
被限高的幕後
《每日經濟新聞》記者發現，從 " 樓市投資 **" 的認證信息看，該帳号屬于北京美房網科技有限公司，是海南美房網科技股份有限公司的子公司，而該公司創建了 " 美房網 " 品牌。
據美房網官方介紹，海南美房網科技股份有限公司成立于 2011 年，經過 11 年多的發展，建立了一支 1000 多人的專業人才隊伍，在北京、天津、上海、深圳等多地均開設有分公司。2015 年 5 月獲得北京松柏資本等多家風投基金數千萬元，是公司注冊所在地首家獲得風險投資的互聯網公司。
據其披露，美房網年銷售額從 2015 年的 4000 萬元，增至 2022 年的 60 億元，代理業績實現百倍增長。在美房網公示的合作夥伴中，10 餘家頭部房企名列其中。
官網顯示，美房網創始人勞家博，海南省臨高縣人，1976 年生，" 身為第一代互聯網人，參與創始了多家互聯網企業，其中空中網與搜狐網均在美國納斯達克上市。官網介紹，勞家博 " 從 2011 年起，沉澱房地産行業，利用互聯網思維，颠覆售樓處，曾與北京萬科城市之光等多家地産項目策劃實施包樓戰略，期間成功實現多個項目整棟售空 "。
上文提及的康輝為美房網投資俱樂部首席分析師，" 是北京最早投資房産和進行房産抵押理财的資深投資人，擅長捕捉國家政策變化和宏觀經濟周期給房産帶來的财富性機會，始終堅持自己先投會員跟投的投資理念，在全國擁有數十套不動産，擁有多家上市房地産公司股票 "。
美房網在介紹康輝時還附上了他的一些言論，比如，" 房産投資就是參與國家建設并分享國家快速發展帶來的紅利機會 "，" 投資房産就是對房産周邊确定性的國家配套資源做提前介入的手段，就是捕捉未來城市公共配套設施的增加帶來的财富性機會 "。
不過，據企查查，今年 9 月，北京美房網科技有限公司及法定代表人王建海因未履行法定義務被限制高消費，其中便包括不得 " 購買不動産或者新建、擴建、高檔裝修房屋 "。
來源：企查查
記者 |王佳飛 編輯 |陳夢妤 孫志成 杜波
校對 |盧祥勇
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