騰訊新聞《潛望》作者 羅飛 發自香港
曾經在香港 " 一擲千金 " 的内地富豪們，在過去的幾年間都陸續不見了蹤影。随之而來的，是有關他們在港豪宅、物業陸續被債權人接管、淪爲銀主盤（注：指被債權人回收後再放到市場銷售的物業）的消息。
這其中，有恒大集團的許家印，深圳祥祺集團實控人、同心俱樂部主席陳紅天，以及高銀集團主席潘蘇通。
他們在港被接管的資産主要包括位于山頂和半山的豪宅、核心商業區的寫字樓、學區房項目以及未開發的地塊等。騰訊新聞《潛望》根據公開信息統計發現，過去幾年時間裏，這些内地富豪們在港被接管的物業總價值近 1000 億港元。
2016 年前後，許家印們大手筆在港搶地、連李嘉誠等本地财團都望塵莫及的壯觀景象仿佛如在昨天，但現在，有些人失去了自由，有些人匿去了行蹤，更多的仍在債務泥淖中苦苦掙紮。
他們也不曾預料到，當年通過大投行借錢買樓之際，利息還不到 2%，如今早已超過 10% 了。
笙歌歸院落，燈火下樓台。
許家印超 200 億元在港豪宅、物業被相繼接管
最近香港備受關注的消息，莫過于許家印持有的山頂布力徑道的 C、E 兩棟豪宅的歸屬。據香港《01 新聞》報道，這兩棟豪宅的債權人已經提交了接管申請，這意味着，這兩棟豪宅事實上已經淪爲銀主盤。
公開消息顯示，許家印自陷入财務困境後，于 2021 年将這兩棟豪宅抵押至一間名爲歐力士的借貸公司以獲得融資。這兩棟豪宅的市場估值爲 17 億港元。
這并非許家印家族在香港首次因負債而被債權人接管豪宅。
許家印在山頂布力徑道相同的位置擁有 B、C、E 三棟别墅。2021 年，除了上述 C、E 兩棟進行了抵押外，當年 10 月左右，許家印家族還将 B 棟向建銀亞洲進行了抵押。
（許家印位于布力徑 10 号的三棟别墅。圖片來源：香港《01 新聞》）
2022 年 11 月，許家印在布力徑的 B 棟别墅被建銀亞洲接管。該棟别墅當時的市場估值爲 8.8 億港元。建銀亞洲接盤後随即于 2023 年初将該棟别墅在市場上以招标方式進行銷售。
騰訊新聞《潛望》獲悉，當時确實有内地的富豪對該别墅感興趣，但是此人最後并未投标。負責該别墅招标銷售的地産中介中原地産曾對外表示，當時曾有近 10 多位潛在買家進行詢價，其中超過 60% 都是香港本地老牌家族，僅有 30% 爲内地富豪。
按照香港常規的銀主盤流程，這次被申請接管的布力徑的 C、E 兩棟豪宅可能最後也逃不過被出售的命運。
一位在港尋找山頂豪宅物業的内地富豪曾對騰訊新聞《潛望》表示，自己也曾關注過許家印家族的豪宅，但是最後并未接洽，因爲覺得現在市場對其估值依舊過高。
他對騰訊新聞《潛望》表示，現在經濟下行，香港的豪宅在可預見的未來并沒有太多上升空間，即使買過來，也需要長期持有，這都是成本。目前，他更傾向于購買可改建爲整棟住宅的地皮。
除了豪宅外，許家印在香港的總部、位于灣仔的原恒大中心也于去年 9 月在被中信銀行接管後對外銷售，并于今年 6 月改名爲萬通保險。這是一家由馬雲和雲鋒集團共同持有的保險公司。騰訊新聞《潛望》暫未獲悉該物業最後的成交金額。市場對其估值約 90 億港元。
對于許家印來說，在港被接管的物業中，虧損最大的莫過于暫未開發的元朗地塊。2022 年 11 月 8 日，恒大集團的公告稱，其位于元朗的未開發地塊因涉及抵押，被債權人橡樹資本接管後以 6.39 億美元出售，折合約 50 億港元。此前市場對其估值約 109 億港元。
這個價格使得恒大集團在該地塊直接虧損 7.7 億美元，折合約 60 億港元。
這相當于是橡樹資本以對折的方式處理了許家印的在港資産。橡樹資本是全球最大的不良資産投資者。
恒大集團于 2019 年以 6 億美元從香港本地富豪李兆基家族手中收購了該地塊。當時，恒大集團爲了将其農地屬性改爲商業用地，支付了 5.32 億美元的成本。公開數據顯示，該地塊可建樓面面積約 8 萬平方米。
由此可見，在過去兩年裏，許家印在港淪爲銀主盤的資産，包括三棟山頂的豪宅、灣仔的寫字樓以及元朗未開發地塊等，共計約 224.8 億港元。
華爾街 " 秃鹫 " 出手富豪潘蘇通 170 億港元學區房項目
這并不是橡樹資本首次涉及内地富豪在港的銀主盤資産。
橡樹資本曾參與了内地另一位富豪——潘蘇通在港資産的處置。潘蘇通是富大地産的實控人，也是松日集團創辦人、高銀集團主席。他在《福布斯》2019 年香港富豪榜中，排名第 16 位，身家約 50 億美元。
2022 年，潘蘇通将私人持有的、位于香港九龍何文田的學區房項目傲玟，抵押至橡樹資本，以獲得 75 億港元的貸款，年利 14%。香港本地媒體報道稱，按照合同，若是潘蘇通違約的話，利息增加至 22%。
事實上，當時的潘蘇通早已經深陷财務困境中，急于獲得現金流支持——這是他尋求橡樹資本貸款的初衷。2017 年，他從工銀亞洲獲得了 72 億港元貸款後開發何文田的傲玟項目，原計劃 2019 年 10 月銷售後回籠資金還貸款，但是當年銷售并不理想。随即，潘蘇通于 2020 年 5 月向另一位内地富豪田偉私人貸款了 5 億港元。
在 2022 年從橡樹資本獲得 75 億港元貸款後一個月，潘蘇通于同年 4 月被田偉要求償還本息 8.11 億港元。但潘蘇通并沒有能力償還。
2022 年 7 月，潘蘇通被迫破産清算，當年 10 月，橡樹資本接管了潘蘇通的傲玟項目。該學區房市場估值超 170 億港元，這是近年來最大一宗被債權人接管的内地富豪的物業，遠超許家印的灣仔原恒大中心，後者估值 90 億港元。
随後，潘蘇通的多宗物業也相繼被債權人接管，包括位于九龍灣的前高銀國際中心、緊挨李嘉誠住宅的深水灣道 75 号的别墅、以及和馮小剛爲鄰的半山豪宅富彙豪庭等。據騰訊新聞《潛望》統計，潘蘇通在港被接管的豪宅物業價值超過 250 億港元。
潘蘇通和許家印在港資産被處理方式類似，即抵押舉債。不同的是，許家印都是通過借貸機構進行抵押，包括銀行建銀亞洲、借貸公司歐力士等。
潘蘇通則更多是通過熟人關系借貸。他屬于較早一波赴港發财的内地人，早年和李嘉誠家族相熟。在剛出現财務危機時，潘蘇通曾一度通過李嘉誠家族借債。2018 年，潘蘇通曾經将位于九龍灣的高銀金融國際中心抵押給李嘉誠家族的長實集團，獲得了 102.3 億港元的貸款，用以償還銀行的債務。
但是，有一點他倆是相通的，即用高息短債換長債，最後把在港的所有物業都拉入了債務深淵。
深圳富豪陳紅天倒在了加息路上
除了自身的因素陷入債務泥淖，有些富豪是因爲 " 生不逢時 " 而倒在了外部經濟環境劇烈變化的路上。
深圳富豪陳紅天就是這樣一個案例。陳紅天是祥祺集團主席，也是深圳有名的民間富豪組織同心俱樂部主席。
在富豪圈内，陳紅天一直都是穩重老大哥形象，資金相對比較雄厚。2017 年，他跟随着好友張松橋等富豪步伐投資英國地産。
重慶人張松橋是中渝置地（1124.HK）的主席，其業務集中在地産闆塊，在香港富豪圈非常活躍，曾被稱爲 " 重慶李嘉誠 "。
當年張松橋的團隊曾在四季酒店對騰訊新聞《潛望》表示，看好英國的租賃市場，因此他們更偏向于收購寫字樓。
陳紅天在英國的投資相對比較激進，他在 2017 年下半年先後買下了英國金絲雀碼頭的兩個地标寫字樓 Canada Square20 号和 Churchill Place5 号，總價 6.8 億英鎊，折合人民币 60 億元。市場傳言，陳紅天以這兩個物業爲抵押在當地借了大額貸款。
這兩個物業所在的金絲雀碼頭是倫敦新 CBD 區域，聚集了包括彙豐等頭部的大銀行。在當時低息環境下，陳紅天的租金可覆蓋銀行的利息。
而過去這幾年，英國先後經曆脫歐、疫情以及高通脹、銀行加息等波動後，即使是倫敦新 CBD 區域的甲級寫字樓也抵不住空置率的襲擊。
包括張松橋和陳紅天在内的内地富豪們在疫情後都需要背負高息的痛苦。這時候，當地借貸銀行開始向陳紅天追債。
騰訊新聞《潛望》獲悉，陳紅天因受困于英國物業的貸款壓力，不得不将香港的多個物業再次抵押，最後導緻沒法償還利息，以至于其在香港的豪宅和寫字樓相繼被債權人接管。
據騰訊新聞《潛望》不完全統計，陳紅天在港有 83.8 億港元物業淪爲銀主盤，其中包括他和家人自住的半山豪宅傲璇。這是香港最貴的物業之一，該物業 2015 年成交時，每平米已經接近 100 萬港元。
陳紅天的這套豪宅雖然市場估值 6.8 億港元，但是被債權人接管後，最終以 4.8 億港元出售。
内地富豪在港物業淪爲銀主盤的故事，可能隻是這些地産商長期債務重組道路上的一個插曲，陳紅天、許家印都不是第一批，也不會是最後一批。
最新消息是，龍光、合景泰富持有的香港南區鴨脷洲豪宅凱玥或将出現債務狀況。有消息稱，李嘉誠家族試圖買入該物業的債權。騰訊新聞《潛望》暫未能獲得李嘉誠家族及凱玥方置評。
