又一城宣布取消土地限價。
11 月 9 日,杭州市規劃和自然資源局發布了新一批涉宅地塊的挂牌出讓公告,其中明确,本次挂牌出讓的 10 宗地塊均實行自由競價,按照價高者得的原則确定競得人。
另據中指院監測顯示,截至目前,已有包括重慶、廈門、南京等 16 個城市宣布取消土地限價。
多位業内人士表示,投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定,因此,從政策本身來看,土地限價的放開不會大幅刺激市場熱度提升," 預計接下來土地市場還會維持三季度的整體水平和熱度。"
就在 11 月 9 日,央行對外發布的《中國區域金融運行報告》表示,将适應房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢,适時調整優化房地産政策,促進房地産市場平穩健康發展。
時隔 7 年," 價高者得 " 又回來了
這是自 2016 年後,杭州土地出讓再次恢複 " 價高者得 "。
據不完全梳理,從 2012 年 10 月至今,杭州土地市場競拍規則經曆了多次調整,除 2015 年 9 月至 2016 年 6 月曾采用 " 價高者得 " 的競拍方式外,其餘時間均采取了 " 限地價 ",即當地塊達到限定溢價率後,競保障房、競現房、競自持、競養老房等,房價、地價雙限制則始于 2019 年 7 月。
而在此次取消 " 限地價 " 前,杭州土地出讓實行地價、房價 " 雙限 "+ 搖号的土拍規則,溢價率不高于 12%。
在放開土地限價的同時,杭州部分區域還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個區域的新房限價,但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、餘杭六區新房限價仍保持不變。
" 從本次已公布的情況看,杭州土拍限價完全放開了,但新房限價調整主要在外圍區域,主城四區以及蕭山、餘杭依舊限房價。這些主城區中的熱門闆塊項目去化速度普遍較快,且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒挂有強關聯性,若放開新房限價将對市場流速造成影響,有一定潛在風險。" 中指研究院華東大區常務副總高院生表示。
其進一步表示,富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價後,這些區域的價格将回歸市場邏輯,房企在開發項目時也能夠更靈活制定價格。
實際上,目前新房仍限價的六個城區分布着杭州土地市場最熱的闆塊,包括申花、江河彙、奧體、錢二等;不限價的四個區,住宅地塊多以底價成交。
如 10 月 27 日,杭州限購調整後的首次拍賣,唯一一宗搖号地塊就位于蕭山區;9 月 27 日 8 宗封頂成交的地塊中除一宗位于臨平老城區外,其餘 7 宗全部來自限價區域。而在新房成交方面,随着 " 杭六條 " 的頒布,熱門闆塊項目中簽率持續走低。
據克而瑞統計顯示,10 月 23 日 ~10 月 29 日期間,位于上城區的芝瀾月華軒,綜合中簽率僅約 11.31%,前一期則是 33.78%;西湖區的建發雲啓之江中簽率從前一期的 27.56% 降至 11.93%;濱江區的平晖府中簽率從 39.23% 降至 27.89%。
" 對于一些地價房價都取消且地段優勢還不錯的區域,預計拿地方面的積極性會增加。" 易居研究院研究總監嚴躍進分析指出,而地價的上升,客觀上會引導市場預期,有助于促進購房心态的向好,利好房地産市場的交易活躍。
多地已再現地王
截至目前,已有包括成都、濟南、合肥、廈門等 16 個城市土拍官宣回歸 " 價高者得 "。
而在 22 個進行集中供地的城市中,目前僅有包括北京、上海、鄭州、甯波、廣州、深圳等 6 個城市未明确取消,不過甯波、廣州和深圳自 10 月以來無新挂牌地塊。
從已進行了首場土拍的城市情況來看,市場熱度有所回升,部分城市 " 地王 " 再現。
如在 11 月 2 日,合肥取消限價後的首場土拍,三宗地塊溢價率分别達到 44.89%、33.95%、7.05%。
其中,濱湖金融闆塊 05 号地塊引來了多家房企激烈争搶,最終安徽高速以 2876 萬元 / 畝、溢價率 44.89%、總價 33.88 億元高價收入囊中。至此,該這塊地打破此前濱湖 2655 萬元 / 畝、以及合肥 2850 萬元 / 畝的單價紀錄,成爲合肥現如今單價最高的地塊。
包河區 BH202310 号地塊,同樣吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發、建工等 10 家房企争搶。最終由安徽置地以單價 2662 萬元 / 畝、總價 26 億元競得。2662 萬元 / 畝的單價,同樣也打破了 2016 年包河區建發雍龍府 2250 萬元 / 畝單價紀錄,成爲新的包河區單價地王。
此前的 10 月 30 日,濟南土拍中,雪山 A1 地塊、鳳凰路住宅組團地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企争搶,激烈競價。彩石地塊競價 236 輪,由保盛溢價率 50.17% 摘得;雪山 A1 地塊競價 49 輪,由中海溢價率 6.38% 摘得;鳳凰路住宅組團地塊競價 241 輪,由中電建溢價率 53.1% 摘得,而 241 輪的競價輪次,也刷新了濟南自 2018 年以來土地競價輪次最高紀錄。
" 整體來看,全國房地産市場整體依然面臨一定壓力,房企資金端改善不明顯,取消土地地價上限,預計将對土地市場情緒産生一定積極影響,熱點城市的核心地塊熱度或升溫,優質地塊競拍出更高的價格,有利于地方增加收入,但在房企投資布局仍審慎下,預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小。" 中指研究院分析師孟新增認爲,非核心城市或區域 2023 年以來土拍情緒延續低迷态勢,短期土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。
克而瑞也在研報中指出,投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定,因此,從政策本身來看,不會大幅刺激市場熱度提升,預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。但土地限價的放開,會加劇土地市場冷熱分化的局面,優質地塊投資競争度會加碼。
此外,從企業端來看,央國企仍是拿地主力。如在合肥,盡管取消了地價限制,但參拍房企卻大大減少,除龍湖、偉星等少數民企外,清一色的央企國企,未曾見到中小民企;在濟南,競争最爲激烈的鳳凰路住宅主團參拍房企同樣是以央國企爲主。
" ‘央國企 + 城投 + 少量優質民企’的拿地格局不會改變。"克而瑞在研報中指出,一旦土地限價放開在多城執行,央國企的優勢将進一步加大,但考慮到整體市場處在底部修複階段,企業投資繼續保持理性和謹慎态勢。