百城庫存創下了曆史新高。易居研究院最新發布的《2024 年 1 月中國百城庫存報告》顯示，1 月份，百城新建商品住宅庫存規模爲 50255 萬平方米，環比增長 -0.5%，同比增長 -4.2%；庫存去化周期即存銷比爲 22.9 個月，屬于 2010 年有數據監測以來的最高水平。
" 春節前後各地樓市寬松政策出台頻率高，市場預期也在積極調整。"2 月 22 日，上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，随着各類政策效應的釋放，後續各城市去庫存周期都将迎來拐點，市場将朝着企穩向好的方向發展。
庫存去化周期刷新紀錄
1 月，全國百城新建商品住宅供應面積爲 1449 萬平方米，成交面積爲 1712 萬平方米，總體呈現供小于求态勢。
截至 2024 年 1 月底，全國百城新建商品住宅庫存規模爲 50255 萬平方米，環比增長 -0.5%，同比增長 -4.2%。這已是全國百城庫存規模連續 12 個月同比下降，意味着 2023 年以來庫存走勢總體以下行爲主要特征。
具體到城市能級來看，截至 1 月底，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分别爲 3480 萬、24406 萬和 22369 萬平方米，環比增速分别爲 -2.5%、-0.7% 和 0.0%，同比增速分别爲 6.0%、-6.9% 和 -2.5%。總體上，一線城市供貨能力相對強，而二三線城市偏弱。
" 此類數據說明，部分城市的潛在供貨能力受制約。近期全國各地融資協調機制推進以來，商業銀行積極對接具體項目，客觀上有助于改善房企項目的資金狀況，也有助于房企供貨能力的恢複。" 易居研究院分析表示。
需要注意的是，1 月份，全國百城庫存去化周期即存銷比爲 22.9 個月，其屬于 2010 年有數據監測以來的最高水平。其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分别爲 16.6、19.6 和 30.2 個月。總體上來看，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，而三四線城市最長。
從排序可以發現，成都、三亞和杭州的去化速度相對較好，存銷比分别爲 6.4 個月、7.9 個月和 8.1 個月；而去化周期超過 100 個月的有兩個城市，分别是韶關 141.7 個月、晉江 108.9 個月。
嚴躍進表示，當前宏觀經濟環境總體趨于向好态勢，購房政策效應在逐漸釋放，房地産供求矛盾在逐漸化解，此類因素都将逐漸改善房地産的去化狀況，" 春節前後各地樓市寬松政策出台頻率高，市場預期也在積極調整，去庫存面臨更好的環境，項目去化将迎來拐點，2024 年房地産市場具有企穩向好的發展基礎 "。
" 今明兩年樓市壓力大 "
需要注意的是，各城市新房庫存量的增長不僅受整體環境影響，還與土地、人口等多方面因素相關。
一份來自同策研究院的報告顯示，2014~2023 年，我國商品住宅銷售規模爲 132 億平方米，期間，有 198 億平方米的土地出讓，無形中，增了 66 億平方米的潛在庫存。
在此基礎上，大量城市廣義庫存去化周期超過 3 年，如長春、重慶、大連、沈陽等城市廣義庫存去化周期就達 6 年以上，就算是在熱門的長三角熱門地區，南京也需要 3.4 年、蘇州 2.54 年，主要由于南京 2023 年商品房成交面積下滑 24%，蘇州下滑 35%，但土地供給側回調力度不足，南京 2023 年土地建面成交規模僅下滑 6.9%，蘇州僅下滑 15.2%，導緻南京、蘇州廣義消化周期出現了顯著上升。
此外，居民買房偏好也發生了明顯轉變，2023 年二手、一手成交比從 2022 年的 0.77 上升至 1.06，絕對值發生了實質的逆轉。
" 随着二手房供應上量漲價跌、需求上行政幹預下的稅費優惠、購房人群增多等趨勢下，二手房優勢會更加明顯，也将加速對新房市場的擠占，二手房對新房的替代效應也會更加明顯。" 同策研究院分析表示，2024-2025 年全國将處于去庫存階段，樓市壓力很大。
從市場反饋來看，2024 年春節期間，各地推盤力度一般，營銷力度大多延續節前沖刺水平，多地樓市表現較爲平淡。
據中指研究院統計，春節期間一線城市日均成交面積增長 108%、二線城市下滑 46%、三四線城市下滑 29%。
另據克而瑞數據監測，多數城市春節周（2024 年 2 月 9 日 ~2 月 15 日）近乎零供應，50 個重點城市在春節兩周（2024 年 2 月 2 日 ~2 月 15 日）的新增供應量僅 396.44 萬平方米，同比下降 11%，較 2022 年同期下降 53%。
不過，需要指出的是，近期，多地出台新一輪樓市政策。如海南、濟南、天津等地先後出台公積金政策明确，調整首套住房公積金貸款最低首付至 20%，二套最低首付比例 30%；四川興文縣财政投 3000 萬元建購房專項基金，并支持首付緩付、月供墊付。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，春節後，居民工作、購房置業逐漸進入正軌，随着核心城市不斷優化樓市政策，這部分城市市場預計将出現 " 小陽春 " 行情，也将對全國市場産生積極影響。此外，就在前兩天，5 年期以上 LPR 大幅下調，購房者置業成本下降，有望強化核心城市政策效果，也給樓市去庫存創造了更好的金融環境。
每日經濟新聞
