圖源：視覺中國
實習作者 | 馮晔
編輯 | 陳弗也
出品 | 棱鏡 · 騰訊小滿工作室
廣州再次成爲一線城市的 " 樓市 " 風向标，今年 9 月，廣州成爲首座放松樓市限購的一線城市，如今，它有望在一線城市開啓城中村改造的 " 房票 " 之風。
今年 10 月 24 日，在第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議上，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035 年）》、《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035 年）》被審議通過。
上述兩個文件提到，優化成本核算與征拆标準，探索房票安置政策機制，破解城中村改造難題，提升改造效率。
早在 7 月，一份《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》就在網上流傳，" 房票 " 開始進入到更多人的視野，如今這個傳言正在得到證實。
在衆多一二線城市中，廣州城中村有着面積大、人口多的特點，今年 10 月，中國城市百人論壇召開，論壇還有另外一個名稱，叫做 " 中國式現代化與超大特大城市城中村改造跨界研讨會 "，論壇披露了一項數據。
來自中國人民大學研究團隊的數據顯示，廣州的村莊建設面積爲 634.7 平方公裏，位居一線城市之首，總人口 1128 萬，在一線城市中也僅次于深圳，遠高于北京和上海。
去庫存、刺激樓市
何爲 " 房票 "？這并不是一個新詞，早在 2014 年就有城市推行房票安置制度。
在上一輪棚改中，這一制度在三四線城市中被運用，一定程度上，起到去庫存方面的效果。2018 年，棚改貨币化安置政策退場，房票制度便漸漸淡出人們視線。
近兩年，在房地産市場下行的背景下，房票安置政策再度出現。據不完全統計，自 2022 年以來，有超過 30 個城市推行房票安置政策，如昆明、廈門、溫州等二三線城市。但在北上廣深四座一線城市中，這個政策一直未曾施行。
（《棱鏡》作者根據公開資料整理）
目前，廣州房票安置政策的細則尚未公布，但結合網傳建議稿和其他推行城市的相關文件，可以總結出，這一政策是指對被征收人的房屋安置補償權益進行貨币量化，然後爲其出具購置房屋的結算憑證，即 " 房票 "。這些 " 房票 " 可以用來購買住宅、車位、商鋪等。
不過，這些 " 房票 " 的流通會有限制，比如有使用期限、限制轉讓次數等。當然，在使用 " 房票 " 購房時，則可以享受到一些折扣、稅收優惠等政策。
以廣州爲例，此前網傳建議稿顯示，房票的票面金額是被征收房屋按照廣州現行拆遷安置補償計算權益貨币量化後的總金額，包括基礎補償金額、房票安置政策性獎勵等。
建議稿提到，原則上，各區發放的房票優先在本轄區内統籌兌換安置，本轄區範圍内房票房源不足以滿足安置需求的，報市政府研究同意後，可在廣州市内其他區統籌存量房源。
此外，房票安置政策還有相應獎勵政策。比如，中心城區選擇房票安置的給予 2% 的政策性獎勵，外圍城區選擇房票安置的給予 5% 的政策性獎勵，這些獎勵會列入到房票票面金額中。同時，還以現金方式獎勵被征收人 3 個月的臨遷費。
對于政府來說，去庫存，刺激樓市，一直都是房票的主要目的。
比如，聯合咨信在一份《廣州房票安置政策點評》中就舉例寫道，義烏在 2023 年 2 月底推出房票安置政策，在推出後的 63 天内，10 億元的房票被置換使用，銷售總金額達 21.46 億元，對義烏的房地産市場刺激作用明顯。
" 房票隻能用在購買房屋上，這使拆遷戶們的‘拆遷款’在樓市裏形成閉環，這顯然更利于刺激樓市。而在之前，拆遷款會用在其他方面。" 一位熟知房地産行業的人士向作者分析。
爲什麽是廣州？
随着上述兩份 " 專項規劃 " 的通過，廣州有望成爲首個推行房票安置政策的一線城市。
" 廣州和深圳在城中村改造方面比較早，尤其是廣州，一直是全國城中村改造比較積極的城市，走在前面。" 易居研究院研究總監嚴躍進告訴《棱鏡》。
廣州積極推進城中村改造，與其本身的特點不無關系。除了廣州的城中村改造面積大之外，廣州城中村還有一個特點，很大一部分集中在中心城區，形成了城中村鑲嵌在繁華商圈的獨特城市形态。改造此類城中村，需要花費高昂的成本，以傳統的 " 拆遷房 " 和 " 拆遷費 " 作爲安置手段，會極大增加政府财政壓力，使城中村面臨 " 改不起 " 的難題。
嚴躍進認爲：" 房票可以發揮雙向的效應，既降低了政府财政方面的支持，也能更好地去庫存。"
經濟學家宋清輝有着同樣的看法，他向作者表示，廣州政府預期通過房票政策或将獲得兩大方面的成效，一方面是拓寬城中村拆遷安置渠道，滿足市民對房屋安置的多樣化需求。另外一方面，城市的環境品質也能夠進一步提升，這也是城市營商環境的重要體現之一。
在國家政策層面，今年以來，有關城中村改造的政策也正在加速推進。
7 月下旬，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，明确了超大特大城市分三類推進實施：符合條件的實施拆除新建、開展經常性整治提升，以及介于兩者之間的實施拆整結合。
根據《經濟日報》的報道，如今，各地正按照部署，紮實開展制定配套政策、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作。
據《中國房地産報》，廣州某區城市更新局的工作人員向其記者表示，房票安置是廣州市規劃和自然資源局在牽頭的工作，區一級尚未有明确的部署。一位知情人士則透露：" 可能會先找試點區，對政府主導型的城中村項目實施房票安置。"
如今，" 房票 " 已經成爲了廣州城中村改造乃至整個樓市的一件大事，備受 " 房東們 " 關注，也有一些城中村 " 聞風而動 "。
近日，廣州市黃埔區的夏園舊村改造方案突然對外公示，令不少人感到意外。夏園的舊改計劃一度陷入停滞，甚至未出現在 2022 年初網傳的廣州市城市更新計劃的名單中，此次突然公布方案，被認爲是要趕在房票政策正式落地之前，拿到舊改方案的批複。
要房票，還是要房子？
目前，" 房票 " 雖然尚未正式在廣州推行，但已引發了不同程度的關注和讨論。
" 房票不行，肯定要現款，肯定要現房 "。已經六十有餘的陳祥（化名）在天河區某城中村拆遷區内有兩棟房産，每棟約有 7 層，每層約 100 平方米左右，兩棟合計約 1400 平方米。陳祥告訴《棱鏡》作者，他的兩棟房産按照當地的房價折算，至少達到 2000 萬。
如果拆遷将以房票的形式補償，需要他自行去購房，" 我肯定是不願意的 "。
根據多位城中村 " 房東 " 的表述，不少村民不太願意接受這種安置方式，他們更傾向于此前的回遷款、回遷房的形式。
廣州一位年輕的 " 房東 " 向作者表示，希望拿到拆遷款，然後去做其他方面的投資。在他看來，現在的樓市投資價值不高，而他自己又不缺房子。
不過，也有村民表示，根據現在的樓市行情，他們這些 " 拆遷戶 " 很難再像幾年前那樣 " 一夜暴富 "，如果房票在兌換樓房時有優惠，這個形式未嘗不可。
此外，和很多一二線城市一樣，廣州城中村也有着極其複雜的情況。比如，一些城中村已經形成了産業集群效應，如鹭江村的制衣産業；很多城中村也早已由二房東、三房東經營，很難見到真正的房東。
天河區棠下村的便民信息宣傳欄，招租廣告上的聯系方式大多是二房東、三房東。作者拍攝
如何兼顧産業發展問題，也是擺在各大小城市城中村改造面前的一大難題。
在宋清輝看來，在樓市方面，廣州一向是樓市政策的 " 領頭羊 "，各項樓市寬松政策基本上都是最先開始執行，具有極高的風向标意義。
廣州推行的 " 房票 " 是否會對其他三座一線城市，尤其是深圳的城中村改造起到示範效應？這也是很多業内人士關注的問題。
嚴躍進認爲，廣州推行房票安置政策和廣州的城市基本面以及房地産情況是密切相關，廣州城中村改造的空間比較大，一些地塊的投資價值也較大。但在談及房票安置政策是否會在其他三個一線城市推行時，嚴躍進則表示這個可能性反而小。
" 北京和上海這兩個城市的政策一般不會輕易放，而且這兩個城市潛在的基本面和廣州還是 不一樣的。廣州的樓市相對來說可能要偏弱一些，北京和上海的政策一放，市場反彈的空間可能要更大一點。" 嚴躍進分析說。
他表示，房票安置政策在特大城市中推行還是少的，至少從目前來說，還沒有聽到其他一線城市推行的風聲。
