騰訊新聞《潛望》 作者 郭亦非
" 認房不認貸 " 松綁兩個月後，北京再出救市政策。從 11 月 1 日起，公積金貸款執行 " 認房不認商貸 "。這意味着，在北京無房且在全國範圍内無公積金貸款記錄，便可享受更低的貸款利率和首付比例，減輕購房壓力。
" 反應慢了好幾拍。" 政策甫一出爐，林海發出這樣的感慨。
身爲頭部房企北京朝陽區某項目營銷負責人，他對 " 認房不認貸 " 政策出台的那天晚上記憶猶新：" 晚上 9 點多就有客戶沖進了售樓處，直到夜裏 12 點多才關門，一晚上就賣出去三四套房。周六來了五十六組客戶，又賣了十多套房，這頂得上過去大半個月的成交量。"
遺憾的是，熱鬧的場景太過短暫。
林海告訴作者，9 月前三周，每天都能成交小 30 套，僅次于三月小陽春行情，但最後一周開始直線下滑，才成交了 12 套。進入 10 月份，市場愈發下行，周帶看量從 300 組降至 100 組，成交量也降低了一半多，" 完全沒想到熱度散得這麽快 "。
林海的個體觀感多少能代表如今市場的冷暖情況，短期需求井噴式釋放後，後續購買力并未接力跟上，市場明顯退熱。
北京住建委數據顯示，10 月份，新房住宅成交量爲 5177 套，環比下滑 12.1%；二手房更爲明顯，成交量爲 10653 套，環比下降 25.3%。
騰訊新聞《潛望》作者了解到，9 月 1 日 " 救市 " 政策出台第一天時，北京鏈家後台挂牌量僅爲 15.1 萬套，兩個月後，這一數據急劇攀升到 16.94 萬套，創下曆史新高。
此次公積金 " 救市 " 效力如何，能否帶領市場走出下行區間，仍待時間驗證，這也關乎後續是否有更多救市政策持續發力。
新房隻熱賣了半個月
" 大家熱度普遍僅持續 2-3 周，把之前觀望猶豫、資格被卡的老客戶收進來，吃的是老本，并沒有大量新增客戶進場。" 一位頭部房企北京區域營銷操盤手對作者表示，如今市場最嚴重的問題就是，三四百萬左右的 " 老破小 " 無人接盤，導緻置換鏈條失靈，流動性枯竭，觀望情緒濃厚。
北京是一座以存量房爲交易主力的城市，新房與二手房占比達到 3:7 甚至更高。隻有成功賣掉手裏的二手房，才能拿到首套購房資格以及充裕資金，沖進市場購買新房或者二手房，" 賣一買一 " 的置換鏈條構成市場主力。
在林海看來，按照過往的經驗，二手房賣得好，月均達到 1.5 萬套的榮枯線，下個月就會傳導至新房市場。" 這一次卻是脫節了，大家都去買新房了。"
由于土地限價導緻價格倒挂，疊加品質、戶型、環境等因素，相比于二手房，新房更受青睐。" 認房不認貸 " 政策下，新房還能撬動更大的首付杠杆。從數據來看，新房與二手房成交走勢也出現背離。10 月份，兩者成交量分别環比下降 12.1%、25.3%。
不過，随着頭一波客戶消耗殆盡，新房熱度也戛然而止。
一位朝陽區改善項目營銷負責人告訴作者，進入 10 月，一周帶看量下降一倍至 60 組，回到了六七月份的水平。他透露，隔壁有的競品帶看量 30 多組，一周才賣一套房，爲了搶客戶，甚至提高了中介的分銷費用，賣 10 套從 3.5% 直接跳漲至 4.5%，這是遠郊公寓項目才敢給的點。
在與衆多客戶深度溝通之後，這位負責人認爲，實際改善需求仍大量存在，但多苦于手裏的房子短期内賣不出去，他們這個 800 萬以上的改善項目，甚至出現一邊賣房一邊退房的情況。" 幾位交了部分首付款的客戶，自己房子多次降價後仍賣不出去，被迫要退房。大家都不會賭，很理性，必須要把房子賣了拿到錢，多方甄選對比後才會出手。"
另一個信号也值得注意。林海觀察到，所在項目去年按揭貸款客戶占比達到 6-7 成，眼下雖然 " 認房不認貸 " 政策降低了首付比例，但客戶卻不願意增加杠杆，按揭占比整體下降到三成。
" 老破小 " 無人問津
對于手裏的這套 " 老破小 "，宋佳已經徹底躺平了。
2017 年北京 "3.17 新政 " 時，她匆忙上車，花了 362 萬元買了昌平區回龍觀闆塊 70 平米的房子。自那之後，盡管大盤時落時起，但房價始終未能回到高點。這輪救市潮襲來，等租客 9 月合同到期，她火速上架房源，期待解套，但時至今日，一個看房的客戶都沒等到。
宋佳沮喪地告訴作者，這次挂 365 萬元，本來想着底價 350 萬能賣，結果小區同戶型的挂牌價才 349 萬元，聽說是着急賣，已經降了兩次價了，但中介說整個小區 40 天沒有成交。" 現在換房預期徹底改變，不想在房子上有任何投入，周圍也很少有人聊房子了。"
從經紀人的視角來看，除非強學區加持，老舊小區的價值屬性正在急劇弱化，次新日漸成爲焦點。
一位海澱區西三旗闆塊的資深經紀人告訴作者，以 2000 年左右建成的矽谷先鋒小區爲例，66 平米的主力戶型，今年初成交價普遍在 420-440 萬元，如今價格下滑到 390 萬元，頂層的房子 360 萬都沒客戶來看，這兩個月小區幾乎沒有成交量。
" 從 5 月份起，我們團隊就把精力全部轉到次新小區，2010 年左右樓齡，物業、品質等都更爲抗跌。" 上述經紀人表示，目前主流認知就是老舊小區未來不好出手，除非價格足夠吸引客戶，否則我們都不會推薦給客戶。他坦言，如今客戶量下滑嚴重，原來一位經紀人每周能帶看三四組，現在驟減至一兩組甚至沒有，成交周期也在拉長；現在更爲講究深耕社區，維系好與客戶的信任關系，重要性遠大于流量關系。
就在 9 月 26 日，北京規模最大的經紀品牌鏈家宣布降低中介費率至 2%，并轉變爲買賣雙方共同承擔中介費。官方稱這一變動原因之一，即爲 " 結合當前市場供求關系 "，這被外界解讀爲 " 北京已進入買方市場 "。
麥田房産數據顯示，10 月份調整挂牌價的房源中，降價房源環比增加 11 個百分點，越來越多的業主想通過調低挂牌價的方式增加房源競争力。與此同時，10 月份成交房源的議價空間，也環比擴大 1.66 個百分點，創下年内新高，" 新政 1 個月後，買方又重新占據議價主動 "。
從成交量角度來看，中原地産首席分析師張大偉撰文指出，" 認房不認貸 " 政策影響集中在 9 月上半月，市場原本預計二手房成交達到 2 萬套，但實際隻有 1.5 萬套；受長假影響，10 月成交量有所下行屬于正常現象，但卻低于去年同期，不足 1.1 萬套。整體看，之前的穩樓市政策效果出現了明顯衰減，預計 11 月 -12 月很可能在 1 萬套上下徘徊。
救市工具仍多，但落地不易
" 假設在樂觀、中性、悲觀情形下，一線‘認房不認貸’政策落地後 4 個月内，商品住宅銷售面積同比增速，較之前 4 個月分别提升 30、20 和 10 個百分點。" 西部證券一份研報曾預判稱。
從實際落地效力來看，上述預判可能過于樂觀。開發商暴雷風險、居民收入預期和消費信心等因素，依然在拖後着樓市回暖的進度，市場急迫期待政策的持續發力。
" 京滬兩城政策優化對市場帶動作用最強。" 中指研究院市場研究總監陳文靜在近期一次分享中表示，廣州、上海優化限購政策之後，北京、深圳相關政策亦有松綁的預期。
除了剛宣布的公積金新政，北京市場調控工具箱中，仍有不少利器可用，比如上調普宅标準線、降低首付比例、取消土地限價、新房自主定價等等。這其中，效仿廣州放松遠郊等局部區域限購的傳言一直不斷。
一位頭部房企北京區域高管告訴作者，他們此前曾與住建委溝通，希望解除通州區 " 雙限購 " 政策，但礙于市場影響大，最終無果。作爲北京城市副中心，該地 " 雙限購 " 已持續 8 年，需同時滿足北京市和通州區限購政策才能購房，去年全域僅台湖和馬駒橋兩個闆塊解除限制。
從拿地來看，近期已有成都、濟南、合肥、廈門等地取消土地限價，重回價高者得。雖然北京仍未跟進，但依然是房企重倉争奪之地。就在 10 月 31 日，豐台區郭公莊闆塊兩宗地，吸引了中海、華潤等 6 家央國企競拍，合計拍得 130.3 億元，平均溢價率達到 11.37%。
不過，市場乍暖還寒之際，即便幸運搖号拿到地，賣房也是考驗。
上述營銷操盤手對作者感慨稱，爲了能從集團搶到拍地資金，大家都會拍着胸脯保證去化，但現在客戶量驟降，爲了搶客戶，隻能瘋狂去卷競品，價格、得房率、裝标，能用的手段都使勁上，" 但最怕的就是客戶對你說，‘對不起，我覺得後面還有更好更便宜的，我再看看’ "。
（文中林海、宋佳爲化名）
