作 者：星辰
來 源：正和島（ID：zhenghedao）
這兩年的房地産行業，可謂是動蕩不安。
大型房企相繼暴雷，尤其是恒大負債超 2 萬億，許家印因涉嫌違法犯罪，被依法采取強制措施。恒大的終局，預示着房地産草莽擴張時代的終結。
宏觀層面，三季度經濟數據進一步證實了房地産市場的低迷。
前 9 個月，全國房地産開發投資 87269 億元，累計同比下降 9.1%。中國房屋新開工面積回到了 2006 年水平，商品房銷售金額回到了六年前的水平。
要不要救房地産？房地産終将往何處去？這些成爲人們關注的熱門話題。
一錘定音，新房改來了
前段時間，被稱爲 "14 号文 " 的新房改簡要版橫空出世，引發熱議。
據經濟觀察網報道，8 月 25 日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14 号文，以下簡稱 "14 号文 "），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。
天津、河南鄭州等地已經着手安排相關工作。
這份文件以國務院名義下發的，規格很高，其中保障性住房地位提升空前，與市場的定位關系明确，被多地官員稱爲 " 新房改方案 "。
"14 号文 " 确定了兩大目标：
一是加大保障性住房建設和供給，" 讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳爲美好生活奮鬥 "；
配售型保障性住房最大特征是成本價供應、封閉流轉。
"14 号文 " 明确，保障房由政府劃撥土地，微利開發。" 配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加适度合理利潤的原則測算确定 "。同時，保障房不得上市交易，隻能在系統内流通，而且購買之後不得長期閑置。
由此可見，" 新房改 " 的主要目的就是爲了實現滿足低收入人群的住房需求。
建設保障性住房，最大的難點是土地來源。除了政府劃撥，盤活存量用地是另一種方式。
"14 号文 " 提出，" 商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重複建設造成浪費。"
有學者呼籲政府可以在低價時收購商品房作保障性住房。
二是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地産業轉型和高質量發展。
" 讓商品住房回歸商品屬性 " 這點值得注意。
以往的表述是讓商品房回歸 " 居住屬性 "，而商品房回歸 " 商品屬性 " 意味着商品房市場将以市場資源配置爲主導，讓市場在資源配置中起決定作用。
文件下發後，已經有多個熱點城市宣布，取消土地價格限制，恢複 " 價高者得 " 的原則。成都、廈門還取消了銷售價格限制，開發商建好房子以後，可以自由定價。
相關配套政策的落地，預示着商品住房正在回歸商品屬性。
簡而言之，"14 号文 " 預示着商品房爲主的單軌制成爲過去，取而代之的是保障房和商品房雙軌制。兩個體系之間相互獨立、互不流通。
在 10 月底中央金融會議上，同樣強調要構建房地産發展新模式。
雙軌制模式在各界引發的巨大的讨論——中國要從學習香港模式，轉向新加坡模式？
大衆關注的重點在于保障房的占比，這決定了中國房地産的未來版圖。
目前保障房在市場中占比并不高，商品房長期占據主導地位。
華泰證券測算，從現有體量上看，保障房存量以公租房和經适房 / 兩限房（限價商品房）爲主，貢獻了全國 3% 和 5% 的住房供應。
而新加坡是典型的 " 居者有其屋 "，80% 是保障房，剩下的 20% 是商品房。即便是香港，保障房比例超 4 成。
早在 2018 年，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡對外宣稱，深圳将以新加坡爲榜樣，其未來的規劃是：新供應的住房結構中，40% 是商品房、60% 是保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房）。
原重慶市委副書記黃奇帆認爲，今後要讓至少 30% 的城市居民住在保障房、公租房或人才房，讓相對低收入的、剛剛工作的、農村進城市落戶就業的群體能住在保障房裏，而保障房的支出、租金隻占住戶大約 1/6 的年收入。
從這方面來講，中國房地産的未來版圖中，保障房将會成爲主流。
房地産正在進行深度的結構性調整，今年以來房地産政策相繼出台，也預示着住房制度改革從探索期，進入了發力期。
爲什麽要 " 房改 "？
回顧改革開放 45 年，中國商品房的市場化已經相當成熟了，房地産已經成爲支柱性産業。
這不是中國第一次房改。
中國房地産建設上，真正意義上的 " 房改 "，主要有三個關鍵節點。
新中國成立初期，也就是 1949 年，我國城市一直在實行福利分房制度，單位以低租金的方式分配給職工居住。但計劃經濟制度下的，住房難的問題凸顯，造成了全民蝸居。
1978 年，鄧小平首次提出了 " 房改 " 的概念，明确表示：" 城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不僅新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。"
作爲改革開放的先鋒城市，深圳可以說是中國房地産市場化的源頭，在一窮二白之際，深圳學習香港模式，通過公開拍賣國有土地的使用權，換得經濟建設所需的資金。
這樣的做法在全國推廣。
1998 年金融風暴摧殘下的亞洲經濟動蕩、危機四伏。此時中國的改革開放已經 20 年，經濟大幅度減速。
爲了拉動内需，中國對外加入了 WTO；對内啓動了著名的 98 房改。
同年 7 月 3 日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，中國房改取消福利分房制度，實行住房商品化，拉開了中國房地産高歌猛進的 20 餘年。
以商品房買賣作爲投資手段的民間 " 炒房團 " 應運而生，最具代表性的是 " 溫州炒房團 "，最誇張的時候，157 名溫州人開進上海，3 天買走了 100 多套房子。
2003 年，國務院下發《關于促進房地産市場持續健康發展的通知》，正式明确房地産業是國民經濟的支柱産業。
房地産成爲我國經濟發展火車頭之一。
經過 20 餘年的高速發展之後，我國的房地産市場終于達到了 " 頂峰 "，無論是人均居住面積，還是住房擁有率，都達到了世界較高水平。
前不久，住建部在新聞發布會上宣布，我國現有的房屋總量已經超過了 6 億棟。雖說這一數據不全是住宅，但相關話題還是火速登上熱搜。
另一組數據來自國家統計局，2020 年中國城鎮人均住房面積高達 40 平方米，已超發達國家。央行報告顯示，城鎮居民家庭住房擁有率爲 96%，戶均擁有 1.5 套住房，也屬于世界較高水平。
2023 年，中央政治局會議對房地産市場的最新判斷，" 房地産市場供求關系發生重大變化 "。
房地産市場告别了短缺階段，正式步入過剩階段。新一輪房改迫在眉睫，根本原因在于房地産市場 " 供需錯配 "。
從需求側來講，我國人口結構出現了深刻的變化，人口增速放緩，加之年輕人購房觀念的轉變，導緻房地産市場需求走弱。
2022 年，全國人口 141175 萬人，比上年末減少 85 萬人，這是新中國成立以來首次出現了人口負增長的現象。
筆者曾與萬博新經濟研究院院長滕泰交流時，他曾說房地産行業總體過剩，這與 "421"（四個老人，一對夫婦、一個孩子）家庭成員結構相關，未來下一代購房需求越來越少，從房地産投資來看，已經連續十幾個月負增長了，供給過剩、需求不足的格局越往後越嚴峻。
房改的另一個原因在于房價，地價是推高房價的主要原因。
在 1949 年到 1979 年的 30 年間，中國的财政體制總體上實行 " 統收統支 " 的體制。
但 1993 年，中央緊張的财政狀況達到頂峰。中國财政部數據顯示，中央财政收入占國家财政收入的比重和國家财政收入占 GDP 的比重，從 1985 年的 39.68% 和 22.79%，到 1993 年分别降爲 22% 和 12.6%。改革迫在眉睫。
每一次稅收征管的改革，都是一次中央和地方财權的博弈。同年 7 月，在全國财政會議上，時任國務院副總理朱镕基首提分稅制改革的想法。
分稅制讓地方财權受到影響，改革阻力不言而喻。兩個月時間内，朱镕基一行走訪了 13 個省、市、自治區去談判，過程異常艱辛。
1994 年，國務院決定省及省以下稅務局分設爲國稅局和地稅局。在當時的曆史背景下，分稅制改革有其必要性，但也爲後來的經濟埋下了隐患。
在分稅制改革中，地方财政喪失稅源，主要增收手段就是出讓土地，甚至有地區以城市建設爲名，擡高地價，導緻地價高漲，地方财政對土地有很強的依賴性，也成爲困擾中國經濟的頑疾。
而在地産界，房企執迷于 " 高杠杆、高負債、高周轉 " 模式，盲目搞規模擴張；部分市場主體投機炒房，銀行和社會資金大量湧入房地産市場。房價不會跌成爲了很多人的錯覺。
過高的房價收入比，讓年輕人的購房觀念發生了轉變。
房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，簡單來說，老百姓買房時，一套房子的價格占一個家庭的年收入比。比如，一套房子價值 100 萬，一個家庭的年收入是 20 萬元，則房價收入比是 5 倍。
作爲國家房改方案的主要起草人之一，顧雲昌曾講述過 98 年房改的制定過程，房價收入比就是讨論的焦點之一。
當時，讨論組的認爲最合理的房價收入比是 4-6 倍之間。
最終，時任建設部部長的俞正聲拍闆，以 4 倍的房價收入比來計算，盡可能地給買房者比較優惠的補貼，來調動大家的買房積極性。
僅僅 20 多年，中國的房價收入比是世界上最高的。
2022 年深圳、上海分别以 36.5、35.2 的房價收入比名列一二名。
實行雙軌制不是第一次嘗試。
在 98 改革中 " 建立和完善以經濟适用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系 "。
事與願違，與越來越成熟的住房市場化相比，保障類住房短缺，且在執行過程中，出現了很多短闆。
據顧雲昌後來的回憶，在 98 改革中，讓人意想不到的是，購房補貼等反複糾纏的問題，各地各顯神通很快解決了。反而是供應體制改革、經濟适用住房建設等政策，在執行中遇到問題，" 現在看來，盡管我們的保障房蓋了不少，但是精準度不夠，而且當中還出現了尋租行爲、違規行爲 "。
另一個原因地方政府不太願意拿出好的地塊和投入大量資金，這也導緻了保障性住房供應效率不高。
未來 10 年，影響很大
每一次房改，影響到每一個人。
2023 年下半年以來，盡管房地産領域密集發布了多項寬松政策，9 月單月房地産調控甚至超過 170 次，但市場反映低于預期，唱衰房地産的言論甚嚣塵上。
房地産發展新模式的落地，無疑會改變的未來房地産的格局。
那麽，中國房地産還有機會嗎？梳理相關政策和業内人士的分析，房地産将迎來五個變化。
1. 滿足居民梯度消費，重構中國住房的品類體系
房地産具有消費和金融的雙重屬性。
雙軌制的模式，讓保障房回歸到居住屬性，滿足剛需住房的需求；商品住房将回歸商品屬性，專注滿足改善性住房需求，房地産市場将會迎來 " 低端有保障、高端有市場 " 新格局，房企的産品邏輯将會調整。
過去房地産經營模式是規模、成本、速度，房子如同快消品，現如今野蠻生長的增量市場成爲過去，存量資産運營處于起步階段，房企更加注重的是服務力和産品力。
住宅領域，藍領公寓、老年公寓等細分領域；日本的豐田房屋、松下房屋等智能化房屋也會迎來新的機會。住宅以外，物流倉儲、醫療健康等物業新需求，都開始成爲大家的投資重點。
2. 央企和國企扛大旗
保障性住房的需求總量正在加大。
" 十四五 " 時期，全國計劃建設籌集保障性租賃住房（保租房）近 900 萬套（間），預計可解決 2600 多萬新市民、青年人的住房困難。
住建部也提出重點城市應将租賃型住房用地在新增住宅用地的占比達到 30% 以上。
誰來建房呢？由于保障性住房是地方政府主導下的微利開發，央企和國企将回歸保障軌，扛起建設大旗，個别民企也會将承接少量的政府代建項目。
有專家預測，我國現有 7 萬多家住宅地産公司，未來這一領域預計隻能剩下 6-7 千家，并且集中在經濟、人口、就業保持增長的地方。
據智綱智庫的預測，60%-70% 的央企和地方國企主導租賃型住房和共有産權房；30%-40% 的民營和上市企業主導高品質市場型住宅；3%-5% 的專業房企主導康養、文化特色房地産。
來源：智綱智庫
3. 房價的波動
保障性住房和商品房兩者的客戶群存在差異。
保障房主要針對低收入家庭的居住問題，而商品房滿足的是中高人群改善型住房。
不同的客戶人群，說明了保障性住房和商品房是之間是互爲組合關系，而非競争。
不少業内人士認爲，保障房在住房總量的比例提高，短期内影響比較大的是剛需、首套購房者，近郊或遠郊的商品房項目會受到沖擊。
但從長期來看，房價會趨于穩定。黃奇帆預測，任何物價漲落總是跳不出供求關系、貨币現象、彙率和國際購買力等外部原因，未來幾十年，房價不會大漲也不會大跌，房價的平均增長率将低于等于 GDP 的增長率。
4. 以城鎮化爲基礎，構建中國住房的空間體系
過去 20 多年，支撐我國住房需求高速增長的，主要是快速推進的城鎮化。
城鎮化率從上世紀 90 年代的 30%，到如今的超過 65%，随着城鎮化進入下半場，總需求總體萎縮，但并不意味着沒有機會。
中國城鎮化的還存在增長空間。業界讨論，2035-2050 年中國城鎮化水平達到 75%-80% 之間，照此估算，未來還有 1.5-2 億左右人口進城。
新型城鎮化發展的方向已經轉變爲 " 以人爲核心 "。過去我國城鎮化進程中，各個城市以經濟發展會核心，造城運動導緻地價和房價飙漲，年輕人進不去又留不下，出現了一個個 " 鬼城 " 和 " 空城 "。
新一輪房地産的深刻調整，比城中村的改造，讓本身基礎設施好、治理水平比較高、人口流入、産業發展相對健康的城市，迎來新機會。
5. 房地産監管模式的轉變
長期以來，房地産與金融機構深度綁定，爲銀行貢獻了很大一部分利潤。與此同時，房地産行業也放大的金融風險。
2021 年初以來，多家房企出現債務問題，監管層的處理手段，讓大衆看到中國沒有大而不能倒的企業。
爲了化解金融風險，10 月底的中央金融會議是國内規格最高金融會議，出現了不少新變化：
首次提到了房地産新監管模式——主體監管和資金監管并存，确保項目資金封閉運行，避免挪爲他用，确保保交樓順利進行。
爲了緩解民營房企的融資壓力，首次提出了 " 一視同仁，滿足不同所有制房地産企業合理融資 "。
值得一提的是，會議确定了金融支持房地産的三大方向，提出加快保障性住房等 " 三大工程 " 建設，構建房地産發展新模式。
随着金融監管的轉變，房企 " 高杠杆、高負債、高周轉 " 的三高模式将難以爲繼，政策也像一條牽引繩，引導不少民營企業投身其中。
結語
中國是靠實體經濟起家的，改革開放 45 年，中國從一窮二白成長爲世界第二大經濟體。
房地産成爲中國經濟的支柱産業。2023 年上半年，房地産相關行業（包括建築業、金融業、制造業等）對 GDP 的拉動作用爲 23.4%。
但房地産突飛猛進的 20 年來，大量資金瘋狂湧入房地産業，對實體經濟造成了擠壓。
世界上沒有一個國家的強盛是靠房地産業。
厲以甯曾在《金融領域新開放需要勇氣和耐心》一文中談到，世界經濟發展實踐表明，實體經濟是國民經濟的基石。無論是拉美國家的債務危機，還是 1997 年的亞洲金融危機，或是 2008 年的國際金融危機，都有一個共同原因，即國家或地區的金融發展創新嚴重脫離了實體經濟，導緻金融業過度自我服務、自我循環。
國與國之間的競争，從來不是靠房地産，而是實體經濟。
參考文獻：
[ 1 ] . 中國将推動新一輪 " 房改 "，經濟觀察報
[ 2 ] . 我國城市住房制度改革研究，經濟科學出版社
[ 3 ] . 分析與思考，上海人民出版社
[ 4 ] . 中國房改 20 年：探索和教訓 . 界 / 面
[ 5 ] . 告别狂飙時代，房地産向何處去？智綱智庫
[ 6 ] . 新中國經濟 70 年 · 住房制度改革｜親曆者顧雲昌：我親曆的 "98 房改方案 " 制定過程，中國經 / 濟周刊
[ 7 ] . 對話黃立沖 : 新輪房改下保障房會超過商品房 , 房屋金融屬性和财富增值效應會降低，焦點财經 & 搜狐地産
[ 8 ] . " 窮人買保障房、富人卷商品房 "，新一輪 " 房改 " 将改變什麽？，焦點财經 & 搜狐地産
[ 9 ] . 馮侖：中國房地産進入後開發時代，轉變認知，馮侖風馬牛
