以下文章來源于每經房産，作者包晶晶
上海浦東新楊思地塊 每經記者 包晶晶 攝
2025 年，再好的城市、再好的市場，開發商們也多少有點 " 急吼吼 " 了。
手握 " 地王 " 的華潤置地也不例外。
去年 11 月底才以 40% 溢價率拿下新楊思 " 地王 " 的華潤上海，兩個多月後就把展廳開進了山姆會員店和中高端商場，直接把房子怼到了購買力的臉上。
去年 11 月 27 日拿地，中間還隔了春節假期，今年 2 月中旬就開展廳。市場驚歎于這個超級速度時，置業顧問陳超回複《每日經濟新聞》記者稱：" 其實現在物料等各方面準備得不太充分，售樓處和樣闆房 3 月才能開放，預計 4 月認籌開盤。"
新盤 " 正面硬剛 "
開發商 " 吸客 " 白熱化
每經記者實地走訪了浦東世紀彙商場和位于高科西路的山姆會員店，發現的确如陳超所描述，兩處展廳除了醒目的案名翡雲悅府、電子顯示屏上的區位圖和廣告單頁外，再沒有更多信息。但在記者分别停留的半小時内，兩個展廳都有人進去咨詢和洽談。
上海浦東高科西路山姆會員店的展台
值得注意的是，在浦東世紀彙商場 LG2 中庭，另一個項目浦發蓮園的展廳更大、搭建更 " 豪華 "，并且看上去預留了沙盤的擺放位置。浦發蓮園的工作人員告訴記者，" 項目位于北蔡闆塊，三軌交彙，首開 100 平方米和 133 平方米戶型，開盤均價約 98000 元 / 平方米 "。
上海浦東世紀彙商場 LG2 中庭的展台
兩家展廳相距僅幾十米，幾乎 " 正面硬剛 "。這背後，開發商的焦慮也很容易感受到。那麽，延續了 2024 年熱度的上海市場，爲何讓開發商如此焦慮？
上海中原地産市場分析師盧文曦在接受每經記者采訪時表示：" 這其中有兩方面因素，一是開發商對于現金流還是非常渴望的，想接着中高端改善市場的熱度，盡可能快地回籠資金；二是前期，尤其是去年以來整個市場單價‘ 10 萬元 + ’項目已經消耗了不少購買力，對于今年能否和去年一樣好，甚至比去年更好地消化，短期是有一定擔憂的。"
春節後的上海市場依然穩中有進，從上海中原地産的統計來看，節後第二周（2 月 10 日～2 月 16 日）新房成交面積 5.55 萬平方米，環比增加 62.66%。新盤供應平淡，僅有續銷樓盤的零星交易，但在成交面積 TOP10 榜單中，仍然出現了單價 "13 萬元 +" 的項目（徐彙中海領邸），排名第四。
根據上海市場的節奏，新房推盤通常從 3 月初開始，陸續回升到應有水平。不過随着保利世博天悅、古北 99、越秀靜安天玥等項目加快認籌節奏，" 金三銀四 " 特别是 " 金三 "，既是銷售小陽春，也将是競品間的一場 " 惡戰 "。
" 地王 " 周邊太新了
配套還要等一等
華潤置地這塊 " 地王 " 來之不易。
2024 年 11 月 27 日上海土拍，華潤置地聯合多家房企一口氣拿下了虹口四川北路、普陀桃浦、浦東新楊思三宗優質地塊，其中新楊思地塊經曆 192 輪加價，達到 40% 溢價終止價後，華潤置地又通過競品質、競公建配套，最終經過 202 輪加價才收入囊中。該宗地塊樓面均價 7.44 萬元 / 平方米、溢價率 40.37%，是上海實行 " 雙高雙競 " 規則以來第一次觸發中止價，并刷新上海集中供地以來最高溢價率紀錄。
事實上，華潤置地在 2024 年上海收獲頗豐。中指研究院《2024 年全國房地産企業拿地 TOP100 排行榜》顯示，華潤置地全年在上海拿地斥資 143 億元，僅次于招商蛇口，2025 年銷售回款将成爲頭等大事。
在銷售上，華潤置地經驗還是豐富的，比如 2024 年的中環置地中心項目就加快了入市和推盤節奏，成爲上海唯一一個非豪宅的百億大盤。
而這次的速度，甚至快到可能認籌前都來不及建設實景樣闆房。
" 出地面基本就能銷售了。" 陳超對每經記者說，" 現在隻能用展廳的形式和購房人進行溝通，3 月會把售樓處和樣闆房建在項目 3 公裏外的商業體 "。
每經記者在實地探訪中看到，項目地塊目前仍處于開發初期，看不出任何輪廓。工地出口處十幾輛土方車排隊進出。
成片開發的新楊思闆塊，目前最大的短闆在于——太新了。
陳超也坦言：" 新楊思闆塊未來商業、教育、交通配套都很到位，但就是要等。"
每經記者也注意到，新楊思的地理位置，實際上屬于中環環線比較偏的位置，更遠離市中心。周邊的住宅項目尚東鼎、尚東國際、萬富彙等目前二手房挂牌單價在 7.2 萬元 / 平方米左右，與翡雲悅府預估的 "10 萬元 +" 單價有很大差距。
從産品上來看，由于容積率約 2.0，聯排别墅和小高層的高低配，可能會成爲周邊改善型需求的看點。但根據置業顧問的描述，120 平方米戶型将成爲小高層的主力産品，總供應約 500 套，而周邊幾公裏内同樣競品林立，如上文提到的浦發蓮園、北蔡闆塊西派海上，甚至越秀靜安天玥等都可能分流不少潛在購買力。
另一方面，浦東以及徐彙濱江 2025 年也将入市不少 2000 萬～3000 萬元級别的高端改善房源，對于翡雲悅府的疊墅産品也會構成直接競争。
2 月 20 日，翡雲悅府東南向的另一塊宅地也将開拍，多家知名房企摩拳擦掌，甚至有房企已經開展了招标工作。不過新地塊的容積率約 2.5，相對而言不如翡雲悅府，但如果拿地開發商拿出更好的産品方案，一場激烈的産品之争同樣免不了。
" 在這樣的背景下，一些開發商也是希望盡可能避開競争對手，盡早入市。萬一後續市場出現變動，或者購買力波動，不利影響也能降到最低。" 盧文曦分析。
記者|包晶晶 編輯|陳柯名 陳夢妤 杜波
校對 |金冥羽
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