本文來自微信公衆号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，題圖來自：AI 生成
文章摘要
保租房影響市場，體量已占租賃市場 1/5
• 保租房數量達 51 萬套，預計年底達 60 萬套
• 保租房占上海租賃市場的 20%
• 上海保租房供應快速，體系化扶持
别說保租房，就是租賃市場本身都是房地産市場裏的小透明，沒人會把租賃和樓市挂鈎，也沒人知道租賃市場到底有多大。但老實說租賃市場無論是挂牌還是成交都是二手的倍數級存在。
這其中，保租房又是租賃市場裏的小透明。這個市場裏無論是前幾年開發商紛紛入場的機構公寓，還是鏈家、中原、我愛我家這類中介平台、甚至從未真正消失過的二房東。
這裏面無論哪個角色拎出來似乎都比保租房來的生猛，但偏偏當我們梳理今天的上海保租房市場的時候，突然發現今時今日的保租房市場已經來到你完全想象不到的地步。
一
先來掂量下保租房的分量。
保租房的數量不難找到，47 萬套是 2021 年保租房文件裏的籌措目标，37.6 萬套是截至今年 6 月上海在十四五期間已經籌措的保租房數量
但要真正明白這些數字的分量首先得知道上海租賃市場本身是什麽分量，這幾乎是個沒被回答過的問題。
我嘗試用兩個數據去匡算下這個問題：
首先全市存量住宅套數大概在 850 萬套，這其中用于租賃的住宅差不多在 35%。這個數字并不是來自什麽官宣口徑，也沒有這樣的官方口徑，這是來自長期作業于一線租賃市場的資深中介的統一口徑。
用他們原話說今天你去到任何小區去敲上 100 戶的門，這其中 35% 不是已經有人租住，就是等待出租。
如果你去走 100 個小區，可能高檔住宅租戶比例稍低、動遷小區租戶比例稍高，但你把所有小區的租戶比例拉個平均值會發現還是 35% 上下。
850 萬套的 35% 是多少，297 萬套上下。
換個角度複核下這個數據。鏈家這類中介機構曾經深度研究過上海租賃市場，他們曾經得出過一個數字，17%。這個數字是以年爲單位的市場流通在跑（新增租賃挂牌房屋）占所有存量房源 17%
上海鏈家近 1 年的月均新增租賃挂牌在 3.5 萬套左右。這個數字是套，不是套間，同計量單位的數字我爲各位拉到了全市數據。
來自全國房價行情網的近 1 年上海平均每月租賃新增挂牌套數在 4.2 萬套，加起來近 1 年的總量是 50.6 萬套。如果 50.6 萬套是租賃總量的 17%，那這個總量的體量應該在 294 萬套上下。
無論是來自 35% 的經驗數據，還是來自機構的 17% 的數據。這兩組數據都指向一個近 300 萬套市場的租賃總體量，相當于樓市全量的三分之一。
二
而保租房是其中 1/5 的存在，其實打出這個占比的時候很多人都不信。
2021 年 11 月的某天上海出台一份《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，這個看上去還帶有人才公寓性質的房屋居然可以在短短三年時間來到市場頭部。
我們來進行一個簡單的市場計算，截至今年 6 月底上海累計建設籌措的保租房是 37.6 萬套（間），加上政策之前上海已經籌措的保租房，這個累計數字來到 51 萬套（間）。這裏用的套間計量單位，這個租賃市場常用的單位，就是将一套三室一廳改爲四室後就會被算爲四套間。但 51 萬套間依然可以拿來跟 300 萬套相比較。
因爲上海保租房雖然有床位供應，但絕大部分是單獨成套供應。于是這 51 萬套保租房就是整個租賃市場 13% 左右的存在，接近市場的 1/6 的體量，而上面那份文件裏保租房的計劃将建體量是 47 萬套間。
這份文件的計劃截止時間就是十四五結束的時間，也就是明年年底，這就意味着截至明年年底這個數字會來到 60 萬套的規模，整個租賃市場1/5的存在。相當于每 5 套租賃房源裏就有 1 套來自保租房。
從 2021 年 11 月到今年 6 月這不算長的 31 個月時間裏，保租房幾乎是坐着火箭的速度完成城市租賃體系支柱之一的蛻變。
三
所以在我們看不見的市場細處，保租房的程度你無法想象。
無論是 300 萬套還是 1/5，這些體量化數據背後更爲細節的畫面你根本無法想象。
我們從單月的數據看起，上海每月新增租賃挂牌套數是 4 萬套左右的規模。我拉了下今年 1～6 月的租賃新增挂牌總量，大概在 24 萬套。
© 全國房價行情網
這期間保租房是什麽速度呢？
從今年 1 月到 6 月上海建設籌措了 4.7 萬套保租房，平均到每月就是 7833 套。相當于今年租房的小夥伴在面對市場那一刻，放在你面前的 5 套房源裏就有 1 套來自保租房。
但其實放長時間段看這個數字應該更誇張，前面說過的 37.6 萬套這個數字是截至今年 6 月底上海在十四五期間（2021 年～2025 年）建設籌措的保租房數量
也就是說從 2021 年 11 月到今年 6 月的 31 個月裏，上海平均每月建設籌措的保租房在 1.21 萬套左右。1.21 萬套放在平均每月的 4.2 萬套左右的新增挂牌面前，就是 28% 的存在。将近每 3 套新增租賃房源裏就有 1 套保租房。
爲此我也市調了闵行區某保租房項目周邊的租賃市場，這周邊的資深租賃小哥們對這兩年的租賃市場劃分有比較趨同的認知。将近 15%～20% 在私人之間流通、近 35%～40% 房源正在挂牌流通，還有近 40% 的租賃房源被自如這類機構和二房東拿走。
而從去年下半年開始他們漸漸發現，圍繞那個保租房社區周邊的租賃市場，跟上面同樣的劃分變成了 15%:35%:30%，剩下的 20% 去了保租房。
這個局域不能代表全市，但你能看到保租房供應區域裏各類租賃市占的前後變化。無論租房客戶還是市場機構，他們都能清晰感知到保租房的真實勢頭。
整體來看在各類官方統計口經理，47 萬套這個數字是同期新增房供應總量的 40%。這個數字也是十四五之前十年上海公租房建設籌措總量的 2.5 倍。
截至 2023 年底，全市十四五期間累計建設籌措保障性租賃住房 32.9 萬套（間）。這個數字相較于十三五租賃類保障房增加了 2.6 倍，是十四五前十年本市公共租賃住房累計建設籌措總量的 3.4 倍。
如此占比無論放在任何細分賽道都可以感受到一個事實，如果全國有一個城市率先完成保租房供給側改革，那一定是上海。
四
爲什麽？
首先保租房确實香。
還是以這個闵行區某保租房項目爲例，這附近租賃客戶的租金段大概在 3500 元～6000 元 / 月，月租 5000 元的原本能租 37 平的一室戶，而保租房裏同樣不到 40 平的單間，月租能便宜 600～700 元。月租 6000 元的原本能租到周邊 50～60 平小兩房，現在換到保租房面積雖然小了十來平，但月租一下子省了 2000 元。
而且這樣的保租房不僅室内有過設計，室外還有公區，以及泳池、網球場、足球場等配套，相比一般老小區更貼合年輕人需求，所以客戶對保租房這類産品基本不存在抗性。
如果說之前我們排斥保租房這類租賃産品的原因還在于這類項目的數量少、位置偏，現在各位再去看随申辦 app 上的保租房項目分布，當前上海保租房供應面從外環到内環，從嘉定到前灘濱江。
© 随申辦 APP～保租房界面
巨量供應的前提還能做到全市覆蓋，這也是保租房能被更多選擇的原因。
但爲什麽的背後，我覺得更有意義的提問是爲什麽可以？
爲什麽可以發展得如此迅猛……
從土地端看截至 2023 年底全市已累計供應租賃住房用地 222 幅，要知道每年從年頭到年尾的土拍數量大多都是兩位數。
還記得最近的土拍新規麽，上海對市場熱度較高的地塊實行 " 雙高雙競 " 舉措，也就是兩輪競價、兩輪競高品質建設标準。第二輪競高品質對競裝修标準、競無償移交政府的高端人才住房，保租房就屬于後者。
站在土地供應端你能看到這個城市對于保租房的支持力度有多誇張，這種支持在上海幾乎是網狀出現的。
随申辦 app 關于保租房的房源展示、申請入口，包括各位如果打開貝殼鏈家這類中介機構，都可以非常方便接觸到這類房源。
甚至上海市還爲了優化保租房的設計方案，還開展保障性租賃住房設計大賽，向國内外廣泛征集創新創意設計方案，于是像一個個商品房品質的保租房出現了。
你會發現保租房在上海幾乎是得到了體系化的扶持，而這也是今天保租房得以迅猛發展的根本原因。
五
再回頭看 2021 年 11 月那份文件真的有些感慨，一個租賃市場的政策幾乎沒在市場掀起任何水花。
比較吸引眼球的 47 萬套也隻是被拿出來突出了一下，而保租房的文件也隻是一個更大背景裏的節點型事件，這個更大背景也是我們很多人都熟悉的四個字：租購并舉。
站在今天這個時間點再回頭看這四個字幾乎被所有人低估。
