文 | 金融八卦女特約作者：伍豪
過去一年，豪宅市場出現了一個怪相，大佬們紛紛在抛售豪宅，打折力度堪稱 " 骨折 "。
2022 年之前幾年，不管樓市外部環境如何，豪宅市場一直都很堅挺。
尤其是 2020 年，北上廣深的有錢人更是把豪宅當白菜買。連夜排隊，搖号搶房的新聞層出不窮。
豪宅市場的打法竟然降維到和剛需市場一模一樣，讓人大跌眼鏡。
以上海的豪宅碧雲尊邸為例，當年可出售的房源共有 160 套，均價為 11.2 萬元 /㎡，可是光第一天到現場認籌的人數就有近 200 人，豪宅盤也能和剛需盤一樣，瞬間被秒。
如此火爆的市場一直持續到 2022 年上半年，形勢發生了巨變。從深圳一套二手頂級豪宅法拍開始，市場的味道慢慢不對勁了。
随後，從深圳到廣州，波及到北京和上海，二手豪宅市場成交量出現斷崖式下跌，豪宅市場的寒冬終于來了。
/ 豪宅打 " 骨折 " /
豪宅市場冷暖和金融、房地産市場先後爆雷，脫不了幹系。
去年上半年，在阿裡拍賣平台上，挂牌了一套位于深圳福田區的頂豪。
該豪宅為福田中心區深業上城一套 467 平商務公寓，為第一次拍賣，僅 1 人報名，最終以約 3940 萬的起拍價成交，較原登記價（約 5530 萬）打了 7 折。
據悉，該法拍房的所有人為彭鋼，是深圳市小牛投資管理有限公司法人，P2P 市場爆雷的後果凸顯。
▲圖源：阿裡司法拍賣平台
随後，深圳豪宅中介又放出了一套位于深圳灣 1 号，建面 980 平米的豪宅。據悉，該套房源屬于許家印，市場價為 4 億元，打 7 折，以 2.8 億元轉售。
房地産市場房企爆雷風險，繼金融行業後，再次波及到豪宅市場。
危難時刻，二手豪宅成了大佬們的 " 救命稻草 "，想想當年的風光無限，讓人唏噓不已。
/ 豪宅 " 隻漲不跌 " 信仰被打碎 /
深圳之後，廣州豪宅市場的日子也不好過。
作為廣州豪宅市場的風向标，珠江新城這個豪宅闆塊，過去一年，尤其去年下半年，中介們的日子可以說過得苦不堪言。
作為一名珠江新城的一名豪宅中介，阿光感受到了過去一年珠江新城豪宅市場的冰火兩重天。
" 去年是我入行以來最差的一年了。尤其去年下半年，二手豪宅市場成交量出現斷崖式下跌。"
"2021 年市場好的時候，珠江新城每個月能成交 150 套二手豪宅，萬萬沒想到去年 12 月份才成交不到 60 套。" 阿光認為，樓市天花闆豪宅市場 " 隻漲不跌 " 的信仰在 2022 年被徹底打碎。
阿玲作為一名紮根珠江新城 6 年時間的資深豪宅中介經紀人，見證過豪宅成交最風光的時刻。
阿玲告訴筆者，當時的豪宅二手房源幾乎是一放出來就能賣掉，小區房東的心态很強硬，談好的價格，出了門就不認賬，一邊毀價，一邊擡價的現象屢見不鮮。
那兩年豪宅市場，完全就是妥妥的賣方市場。
也正是因為豪宅市場的紅火，阿玲成為了門店唯一連續兩年業績突破千萬元的明星經紀人。
然而，拐點很快出現了。去年下半年開始，降價賣房成了主旋律。
" 除了幾個标杆豪宅小區價格比較堅挺，其他不少豪宅小區，房價都回到了 2020 年。" 阿玲說，目前基本是買方市場，隻有遇到降價幅度比較大、低于市場價很多的房源，買家才會果斷出手，打八折是常事，砍價砍到六七折也不鮮見。
進入 2023 年，阿玲認為，即便将來廣州樓市回暖，珠江新城的豪宅市場未來也很難再進入大漲的通道，短期内再想翻一倍或者翻多少，幾乎就是癡人說夢。
/ 豪宅市場也是冰火兩重天 /
對于當下的豪宅市場，可以用冰火兩重天來形容。
其實去年豪宅市場分化還是很嚴重，一二手豪宅成交冰火兩重天，1000 萬 +、3000 萬 + 的市場還好，5000 萬 + 的市場出現了斷崖式下行。
根據克而瑞數據統計，去年總價 5000 萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，去年全國範圍内僅成交 383 套，同比下降 40%。與此同時，部分城市，一手豪宅市場依然火熱，以上海為例，2022 年總價 1000 萬以上的新房成交套數增加 44%。
去年年中，在北京核心地開盤的中建壹品 · 學府公館單套總價超出 1000 萬，714 套房子、數千人申購，大約 3.7 個家庭搶一套，輕松實現 " 千人搖 "；
萬柳書院的少爺這個梗，大家都知道，還上了熱搜。去年 6 月左右，萬柳書院拍出 2 套豪宅，其中一套單價 36 萬，成交價 1.09 億元，随即刷新法拍房的單價記錄。
其實，部分一手豪宅市場的火爆還是離不開價格和地段這兩個 " 王道 "。一二手倒挂的好地段的豪宅，絲毫沒有受到外部環境的影響。價格倒挂，基本靠搶。
部分有錢人懷揣上千萬，卻铩羽而歸，當在線選房系統顯示 " 項目售罄 " 那一刻，他們終于明白：買北京的豪宅，隻有錢真不行，還需要一些運氣。
在法拍房領域，稀缺地段的豪宅仍然火熱，并且富豪們熱衷于 " 撿漏 "，這是另一種 " 倒挂 "，條件不俗的房子，土豪們搶房也非常瘋狂。
比如，去年 4 月備受關注的一套豪宅拍賣，泛海世家 · 西府的一套大平層，以 4550 萬起拍，最終 6398 萬成交。當地中介阿強告訴筆者，當時 7 個土豪争搶一套豪宅，比起拍價溢價了 1848 萬成交。
/ 2023，" 豪宅打新熱 " 照舊 /
展望 2023，隻要有倒挂，哪怕豪宅市場寒冬，" 豪宅打新熱 " 照舊。
沒有倒挂的二手高價豪宅依然寒冬，但隻要豪宅市場還有較大的倒挂價差，一手倒挂豪宅依然還是要受到追捧，走出自己的獨立行情，和二手豪宅自然實現切割。哪怕去年豪宅行情如此慘淡，絲毫不影響 " 豪宅打新熱 "。
以北京為例，去年年中，在位于海澱區北二環外的天恒學院裡向市場推出 143 套住宅供認購，但卻有 14034 個符合資格的購房人入圍了搖号程序，相當于 98 個人搶一套房。據悉，天恒學院裡的均價達到了 8.54 萬元 / 平方米，和周邊房價形成明顯倒挂。
更重要的是，類似豪宅拍賣中标者轉讓獲取的差價費，上億的豪宅往往意味着轉讓的差價費能夠達到幾十萬上百萬。而歸根到底，打新熱的本質是供需不平衡。
豪宅市場 " 打新熱 " 的背後，一定是和投資挂鈎。" 而豪宅打新熱 " 足以凸顯豪宅的投資屬性。細盤豪宅打新的火熱現象，一手豪宅市場之所以去年和大行情背道而馳，其根本原因還是一二手房倒挂價差，而巨大的價差是一手豪宅火熱的驅動力。
豪宅一旦具有巨大的倒挂價差，就意味着強大的投資屬性，必然引來資金追捧，這是市場規律，也是價格倒挂的由來。受到大行情影響的概率很小。
未來唯一的變量就是：随着二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交，豪宅價格回到歸理性區間，一二手價差不斷縮小乃至持平，投資屬性的降溫，倒挂的一手豪宅才能走出下行趨勢。
（應受訪者要求，文中阿光、阿玲、阿強為化名。）
