關于爛尾樓盤活的最新進展和利好政策。
不得不說，雖然最近幾年關于爛尾樓盤活的利好政策層出不窮，但進展仍不達預期。
究其原因，在于爛尾樓盤活不僅需要籌集大量資金，亦要應對複雜的債務糾紛，還要平衡好開發商、債權人、購房者、政府等多方主體之間的利益。一着不慎，或許滿盤皆輸。
那麽，爛尾樓到底該如何盤活？盤活過程中，又面臨哪些痛點堵點？今天明源君就從政府牽頭爛尾樓盤活的角度，講下這個話題。
01 政府直接牽頭恒大等房企多地樓盤被盤活
根據易居研究院發布的《2023 年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023 年上半年，一二線城市的爛尾率約爲 5%，而三四線城市則約爲 4%。全國範圍内，樓盤爛尾率約爲 3.85%。
有媒體照此計算，全國的爛尾樓面積大約是 2.31 億平米。按照每套房子 100 平方米計算，那就是 231 萬套爛尾樓。
這個數字，不可謂不驚人。于是乎，最近兩年，各地政府也紛紛出台多項針對性政策，組織人力物力财力，推動爛尾樓盡快複工盤活。
和其他主體相比，地方政府牽頭盤活爛尾樓，無疑将會增加爛尾樓成功盤活的幾率。一方面，地方政府能夠調動财政資金、政策支持、行政協調等資源，加快爛尾樓的處置進度。另一方面，除了利用市場化手段盤活，政府還可以通過法律手段，比如破産清算等方式，清理複雜的債權債務關系。
還有一點，爛尾樓問題往往涉及大量購房者和債權人，由政府牽頭，可以更好地平衡各方利益。
政府牽頭盤活爛尾樓，從頂層設計層面，主要分爲幾種：
第一種是成立專門的爛尾樓整治機構。
爛尾樓整治機構通常由地方政府牽頭，聯合建設、規劃、國土、監察等職能部門，共同制定和實施爛尾樓項目的整治方案。
比如重慶就專門成立了市級、區縣、項目三級 " 兩久（久供未建和久建未完）" 項目處置工作專班，主要負責統籌協調 " 兩久 " 項目處置中的卡點、堵點問題，以及出台支持 " 兩久 " 項目處置的配套政策措施，包括融資支持、土地處置、資産盤活等方面。
位于重慶高新區某地産項目，曾因資金鏈斷裂停工。後面在重慶 " 兩久 " 項目處置專班的介入下，通過引入戰略投資、實施股權轉讓等方式，項目最後被一家國企百分百控股，得以盤活。了解 AI 創意工場，内容靈感永不枯竭
還有九龍坡區某地産項目，由于資金跟不上導緻施工進展緩慢，存在 " 久建未完 " 問題。後面九龍坡區 " 兩久 " 項目處置專班通過區屬國企出資購買該項目房屋，作爲城中村改造安置的房源，成功盤活了項目。
第二種是成立爛尾樓專項纾困基金。
爛尾樓專項基金也是由政府牽頭，聯合金融機構和社會資本共同設立，旨在通過資金支持、收購和重組等方式，盤活爛尾樓盤。
比如南甯就專門成立了 " 平穩房地産基金 "，以市屬國有企業出資爲主，吸引社會資本共同投入發起設立，首期規模 30 億元。
南甯某地産項目，因原開發商經營不善而陷入爛尾狀态。後面平穩基金介入，啓動了對該項目的托管，接手後續開發和建設工作。
在盤活過程中，平穩基金一方面按計劃向基金子公司注入保交樓資金，确保項目續建的資金需求。另一方面還設置了 " 專款專用 " 與 " 現場督導 " 的雙保險，确保資金用于項目續建，避免挪用。
與此同時，因爲保交樓項目原開發商已資不抵債，導緻平穩基金投入的成本面臨全額虧損的情況。爲此，平穩基金通過房地産開發來平衡保交樓資金的保值增值，同時也确保了國有出資不流失。
紹興同樣設立了房地産穩保基金，按照 " 一項目一子基金 " 模式，定向用于房地産項目的纾困解難工作。
例如，諸暨某地産項目因短期現金流緊張面臨停工風險，後面市産業集團與諸暨國企共同出資設立市穩保基金壹号子基金，定向對城市之光項目進行纾困，纾困規模 7 億元，涉及住宅 1778 套（其中人才公寓 400 套）。
第三種是企業破産預重整 + 異地安置。
企業破産預重整 + 異地安置是一種創新的爛尾樓盤活方式，旨在通過結合破産法的靈活運用和政府的積極介入，解決爛尾樓問題。
該模式主要分三步走：
第一步是企業破産預重整。在正式進入破産程序之前，通過預重整的方式，債務人與債權人、投資人等利害關系人就重組事宜充分協商、合理安排，并推動重整程序的依法确認。 第二步是異地安置。對于無法在原項目完成交付的業主，政府或相關部門提供其他地區的房源進行置換，業主可以選擇在新的樓盤重新選房，并簽訂新的購房合同。 第三步資金轉移與房券發放。在異地置換過程中，原項目的購房款被轉移到新項目，并爲業主發放對應金額的房券，業主可以拿房券到新樓盤置換選房，房價 " 多退少補 "。點擊了解，0 基礎玩轉視頻獲客
比如恒大位于甯波奉化的某地産項目，因自身資金鏈斷裂，項目在完成一區交付後，二區和三區停工，四區、五區則成爲爛尾樓。
爲此，奉化區住建局及當地鎮政府提出通過 " 企業破産預重整 + 異地安置 " 的方式解決，超 70% 的業主成功換房通過這種方式，不僅解決了業主的住房問題，還促進了新項目的開發和銷售，實現了雙赢的局面。
第四種是府院聯動。
府院聯動機制也是近幾年地方政府盤活爛尾樓的方法之一。
這種模式的好處在于：一是通過政府部門的行政支持和法院的法律執行，可以加快爛尾樓的處置進程；二是法院的介入爲爛尾樓的處理提供了法律保障，确保各項操作的合法性和公正性。
比如桂林市某爛尾項目，就在當地法院牽頭下，組建由城區法院、财政、住建、自然資源、稅務等 15 個部門參與的企業破産處置工作府院聯動專項工作組，通過破産重整程序，成功将項目拍賣。後面項目重啓建設，一度成爲桂林銷冠。
三明市甯化縣某地産目，同樣由于開發商資金鏈斷裂、經營不善爛尾，涉及購房戶多爲進城農民及務工人員。後面甯化法院通過府院聯動工作機制，引入 " 保交樓 " 專項借款，推動項目複工續建，最終完成主體結構封頂并交付購房戶。
02 國企下場收購爛尾樓必須做好資金回收的預案
除了剛才提到的幾種形式，以下兩種形式盤活爛尾樓，政府同樣在其中發揮了巨大作用。
第一種是地方政府指派國企直接收購爛尾樓。
一方面，國企擁有較強的資金實力，能夠爲爛尾項目提供必要的資金支持，确保爛尾項目的後續開發和建設。另一方面，國企的介入得到了政府的政策支持，這有助于在法律和行政層面解決爛尾樓項目遇到的問題，加快盤活進程。
通常而言，政府指派國企收購爛尾樓，有幾個關鍵環節：
首先，政府或相關部門會對爛尾樓的财務狀況、法律風險、市場價值等情況進行全面評估，以确定哪些項目适合由國企收購盤活；
其次，在确定收購項目後，國企會通過銀行貸款、發行債券等多種方式籌集資金，之後會與尾樓的原開發商或債權人達成協議，進行産權轉讓，支付收購價款；
最後，國企會對項目進行後續的規劃設計、施工建設，等項目建設完成後，再通過銷售或租賃等方式回收資金，實現良性循環。
比如佳兆業位于武漢的地産項目曾因工程欠款問題，陷入停工狀态。後期項目組織了三次拍賣，均因起拍價過高而流拍。
最後在第四次拍賣中，武漢某地方國企直接出手，以 3.12 億元的底價拍下。拍賣成功後，管理人開始與原總包單位進行退場交接，并組織施工隊伍進場施工，成功盤活了該項目。
第二種是地方政府引入社會資本，通過市場化運作方式盤活爛尾樓。
除了擁有較強的資金實力，社會資本尤其是專業的投資機構，往往具備豐富的項目開發和運營管理經驗，能夠有效提升爛尾樓項目的開發效率和品質。與此同時，引入社會資本，亦能有效減輕政府的财政壓力，分散風險。
地方政府引入社會資本盤活爛尾樓，也有幾個關鍵步驟：
一是政府會對爛尾樓項目進行全面評估，以确定哪些項目适合引入社會資本進行盤活；
二是通過招标、競争性談判等方式，引入社會資本參與爛尾樓項目的收購和後續開發；
三是社會資本方根據合作協議的約定，組織專業的施工隊伍，對爛尾樓項目進行施工建設，同時可以考慮引入新的開發商或投資者，推動項目的商業化運營和發展。
比如貴州某商業地産項目因管理不善和資金鏈斷裂，項目一度陷入停滞。而在多次嘗試引入社會資本失敗後，當地政府通過續建、緩建、轉建和壓縮建設規模等方式推進整改。
後面，該縣政府引入了一家民營酒店集團，改造資金由政府出大頭，酒店集團也投入了上千萬資金，最終成功盤活了該項目。
本文來自微信公衆号 " 明源地産研究院 "，作者：古月，36 氪經授權發布。
