" 認房不認貸 " 已在全國多城市落地，但也有一部分購房群體無法享受新政的優惠利率及低首付。
日前，一位北京購房者對真實買房計劃編輯部表示：賣一買一，有過貸款記錄，如果還想用公積金貸款，那還是要執行二套的首付比例政策。
圖源北京住房公積金管理中心官網
北上廣深四個一線城市，相繼發布 " 認房不認貸 " 政策後，市場反應強烈，但也衍生了公積金貸款認定首套标準的争論。
賣一買一、外地有房貸的兩類買房群體，如果想用公積金貸款 + 商業貸款的方式買房，到底按照首套執行，還是二套？
對此，真買編輯部咨詢了北上廣深四城市的公積金中心，将公積金貸款買房的政策進行了梳理。
新政後隻用商貸買房才算首套
先說反映問題的北京購房者的情況：
在北京有一套房，有商業貸款，沒有用公積金貸款。現在打算賣掉手裏的房子，換一套改善房。
針對他的情況，北京住房公積金管理中心給出明确解釋：
1. 公積金貸款，不執行北京 " 認房不認貸 " 政策。
2. 純用商貸的話，算首套。
簡單點說，這位網友賣一買一，想用 " 公積金貸款 + 商業貸款 " 組合的形式，得按照二套執行标準，首付、公積金利率都算二套。
如果不涉及公積金貸款的話，純用商業貸款，則算首套。
針對這位網友的情況，還衍生了一系列其他問題：
1. 首套房沒有用公積金貸款，隻用商業貸款，賣一買一想用公積金貸款，怎麽算？
2. 在北京沒房，在外地有房子，有商業貸款，在北京買房，怎麽算？
3. 在北京沒房，在外地有房子，有公積金 + 商業貸款，再在北京買房，怎麽算？
對此，真買編輯部從北京住房公積金管理中心了解到，以上情況均算二套。
也就是說，隻要你需要動用公積金貸款買房，需要嚴格執行 " 認北京房認全國貸 " 的政策标準。
不過，在北京，像上述網友這種情況，賣一買一，想用組合貸的形式買房，首付和公積金貸款均執行二套政策，但商業貸款部分可以享受首套商貸利率。
北上廣深政策執行有細微差别
除北京外，真買編輯部還咨詢了上海、廣州、深圳的住房公積金管理中心，發現在公積金貸款政策方面，各城市存在一些細微差别。
上海，基本上和北京一緻，運用公積金貸款的話，嚴格執行 " 認房認全國貸 "。
有一點，上海比北京更嚴格，就是如果在上海采用 " 公積金貸款 + 商業貸款 " 組合方式買房的話，不僅首付比例、公積金貸款利率按二套算，商業貸款利率也是二套。
而深圳，真買編輯部從深圳住房公積金管理中心了解到，在深圳，隻要深圳無房，之前的公積金貸款結清的情況下，再買房運用公積金貸款，算首套。
也就是說，深圳公積金貸款，執行 " 認房不認貸 "。
廣州方面，關于公積金貸款買房的情況，真買編輯部緻電廣州 12345，工作人員稱會向相關部門反映後，給出解決方案。
截至發稿，廣州 12345 方面，未給出明确答複。
500 萬房子要多交 33 萬利息
從北京運用公積金貸款買房的政策，讓我們來算一筆賬：
假設 A 在北京無房，但有房貸記錄，打算在北京買一套剛需房，普通住宅，總價 500 萬。
那麽他擁有兩種貸款方式：
1. 運用純商貸買房，算首套。
首付比例 35%，也就是 175 萬，運用商業貸款 325 萬，期限 25 年，按照 4.75% 的年利率算。
最終結果就是：
首付 175 萬，月供 18529 元，總利息 230.86 萬元。
2. 運用商貸 + 公積金貸組合，算二套。
首付比例變成 60%，也就是 300 萬，運用公積金貸款 60 萬，期限 25 年，年利率 3.575%，運用商業貸款 140 萬，期限 25 年，年利率 4.75%。
最終結果是：
首付 300 萬，月供 11010 元，總利息 130.19 萬元。
但目前公積金貸款争論的焦點，就在于首套還是二套的問題。假設 A 這種情況，運用公積金貸款，算首套的話，就能完美結合1 的低首付與 2 的低利率。
首付比例 35%，175 萬，運用公積金貸款 120 萬，期限 25 年，年利率 3.1%，運用商業貸款 205 萬，期限 25 年，年利率 4.75%。
這種假設的情況最終結果就是：
首付 175 萬，月供 17440 元 ，總利息 198.21 萬元。
而這種情況，比運用純商貸買房，月供少 1089 元，總利息則省下 32.65 萬元。
目前來看，北京買房運用公積金貸款依然嚴格執行 " 認房又認貸 " 政策，确實讓剛剛拿回首套資格的買房群體，但因爲想用公積金貸款，又變回二套。
因爲咨詢量過多，目前北京住房公積金管理中心接聽熱線直接将接聽提示音變成：目前有關部門出台的認房不認貸及降低首付款比例政策，針對的是銀行業金融機構的商業性個人住房貸款，北京住房公積金貸款政策未作調整。
北京住房公積金管理中心相關工作人員也答複，目前公積金認房不認貸政策的執行确實受到挑戰，已經向相關部門反饋，但具體政策如何調整，什麽時間落地，尚未可知。
