超八成城市庫存消化周期縮短
受政策利好推動，重點城市新房成交複蘇，帶動庫存去化壓力得以緩解。
CRIC 監測數據顯示，11 月重點 30 個城市成交面積創年内新高。受此帶動，30 城庫存規模同環比齊降，有 25 城新建商品住宅消化周期環比縮短，六成城市消化周期縮短至 18 個月以内。
從行業整體來看，房地産庫存出清窗口期開啓。國家統計局數據顯示，商品房待售面積增幅連續 5 個月下降。
目前行業仍處于去庫存、供求平衡周期，随着庫存總量減少、需求持續釋放，預計供求關系将迎來進一步改善。
01 11 月重點 30 城庫存面積同環比雙降
得益于供應放量 + 新政密集疊加，利好效應持續，11 月新房成交面積創年内新高，30 個重點城市整體成交 1534 萬平方米，環比微增 3%，同比增長 20%。上海、深圳、青島、鄭州、南京、蘇州、合肥等城市單月成交同環比齊增。
受此影響，30 個重點監測城市整體供求比由上月的 0.46 增至 0.61，其中 29 城供求比均在 1 以下，隻有無錫一城供求比爲 1.3。
同時，11 月重點 30 城庫存面積總量同環比齊降。
據 CRIC 監測數據顯示，重點 30 城庫存面積總量爲 22684 萬平方米，環比下降 2.6%，同比下降 6.0%。其中，成都、武漢和廣州三城庫存規模較高，均在 1500 萬平方米以上。
從庫存漲跌情況來看，庫存總量環比下降的城市有 28 個，西安環比持平，無錫庫存規模環比增長 1%。同比來看，有 23 個城市庫存規模較去年同期下降，廈門、濟南和嘉興庫存規模同比降幅均在兩成以上。
02 超八成城市庫存消化周期縮短
随着新房市場複蘇，整體庫存規模下降，重點城市庫存消化周期也進一步縮短。
CRIC 監測的重點 30 城中，有 25 個城市消化周期環比下降，占比超過八成，這些城市庫存消化周期降幅多在 10% 以内。
其中，深圳、廈門等因短期成交穩增，去化周期同環比齊跌。具體來看，11 月深圳去化周期爲 21.3 個月，環比下降 17%，同比大幅下降 21%；廈門去化周期縮短至 18 個月以内，11 月去化周期爲 16.7 個月，同環比分别減少 4%、12%。
典型如深圳，今年 9 月以來，深圳利好政策不斷，降低購房門檻、取消普宅标準調整稅費政策、提高公積金貸款額度等，市場活躍度明顯提升，11 月深圳新房成交面積達到 101.31 萬平方米，近年來單月成交面積首次突破百萬平方米，環比增長 79%，同比增長 1.9 倍。去化周期也從今年 5 月 29.6 個月高點縮短至 21.3 個月。
此外，南京、合肥、鄭州去化周期環比降幅也較爲顯著，環比降幅均在 10% 左右。
同比來看，重點 30 城消化周期僅廈門和深圳有所縮短，其餘 28 城同比均呈現上漲趨勢。
從絕對量來看，目前已有12 個城市消化周期縮短至 18 個月安全值以内，比上個月增加了 4 城。
其中杭州商品住宅消化周期最短，隻有 8.8 個月，杭州近一年整體庫存消化周期都在 10 個月以内。此外，合肥、上海、成都等熱點城市庫存消化周期也都維持在 18 個月以内。
除此之外，珠海、惠州、長春、無錫等 6 個城市消化周期在 30 個月以上，這些城市主要以成交低位徘徊的二三線城市爲主，整體仍面臨較大的去庫存壓力。
03 結語
" 去庫存 " 成爲 2024 年房地産行業的重要任務。
自 4 月政治局會議首次提出 " 統籌研究消化存量房産 "，政策重點轉向去庫存，随後各項支持地方收購存量商品房用作保障房的支持政策出台，各城市收購存量房也進入了落地階段。
與此同時，需求端利好政策不斷發布，市場信心進一步提振，新房成交複蘇，市場出現止跌回穩信号，預計新房成交環比有望持續回升，重點城市去庫存壓力還将進一步緩解，而成交延續疲軟的城市庫存壓力還将有增無減。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部，36 氪經授權發布。
