任重道遠。
去年 4 月份，中央政治局會議提出房地産 " 去庫存 " 以來，一系列政策持續發力，房地産進入新一輪庫存消化階段。期間，我們曾跟蹤過新房庫存量的變化，發現有些月份庫存有所下降。
而從前不久國家統計局發布的數據來看，新建商品房的庫存量又有所上升了。截止 2024 年末，新建商品房待售面積 75327 萬平方米，同比增長 10.6%；其中商品住宅待售面積 39088 萬平方米，同比增長 16.2%。
新房庫存不降反增，這是什麽情況？今年房地産去庫存，還有招嗎？
01商品房庫存逆勢上揚主要受前期未建成項目影響
商品房待售面積，指的是已竣工而未售或未租商品房面積，也就是通常所說的狹義庫存。
除此以外，房地産庫存還包括，在建未售部分（包括已取證及未取證部分），以及待開發的土地面積，這是廣義庫存的範疇。
事實上，房地産去庫存壓力，不僅源于已竣工未售部分，更源于大量的在建未售建面以及閑置土地。
商品房待售面積爲何不降反增？
我們知道，受房地産投資熱情退潮影響，商品房新開工面積及竣工面積已連年下滑。其中，房屋竣工面積 73743 萬平方米，同比下降 27.7%。住宅竣工面積 53741 萬平方米，同比下降 27.4%。
而全年商品房共賣出 97385 萬平方米，這裏面既包含原來的庫存部分，也包含新開工建設項目。年末庫存增加，說明市場銷售速度不及存量房屋的竣工速度。
相比狹義庫存，廣義庫存數量要龐大得多，根據國家統計局的數據，廣義庫存面積高達 127 億平方米，這部分庫存顯然更爲棘手。
圖源：克而瑞
其中，最爲嚴峻的，是前幾年開工而今尚未售出的項目。
國家統計局的數據顯示，開工後未竣工的建面共有 136 億平方米，其中包含已售未竣工部分 69 億平方米，以及開工未建成且未售的 67 億平方米。
後者或将成爲 " 頑固 " 的庫存問題。
最近兩三年新開工的商品房面積一直在下降，2023-2024 年新開工的商品房加起來約爲 19.7 億平方米建面。一般住宅項目的建設周期爲 2-3 年，因此可以推算出，超三分之二的 " 開工未建成且未售 " 的項目是 2023 年以前的存量項目。
這部分項目啓動時間早，而這幾年住宅标準不斷放寬，産品升級叠代速度極快，積累的庫存跟市面産品的差距越來越大，想要通過市場化的手段來消化可以說難度極大。
投行摩根斯坦利去年曾在一份報告上表示，中國目前市面上存量新房有超過 30% 庫存屬于 " 死庫存 "；在建的項目中，也有大約 20% 未來會轉變爲死庫存。
爲所謂死庫存，指的是過于偏僻，戶型差，建築質量差的房子，中短期内無法賣出。如果沒有特别的措施，這些庫存可能長期存在。
另外，去年中央已經提出，要推動房地産融資協調機制擴圍，将所有合格項目都納入 " 白名單 "，這意味着接下來仍會有一大批 " 保交樓 " 項目會複工建設，随着也會産生一批增量供應，如果銷售速度不及建設速度，也将造成待售面積增加。也就是說，今年假設市場銷售規模與去年持平，由于 " 死庫存 " 的增加，依然可能出現全年庫存不降反增的情況。
其次，庫存問題最突出的，是三四線城市。
據克而瑞對 2024 年 12 月百城商品房庫存的統計數據，一線、二線、三四線城市的庫存占比分别約爲 7.1%、48.1%、44.8%。
庫存壓力的大小，不僅要看建面，也與去化速度息息相關。比如說，有些城市雖然庫存暫時偏高，但由于市場熱度較好，庫存消化周期并不會太長；相反的，如果一個城市庫存建面高，去化速度又慢，那麽庫存壓力就會特别高。
克而瑞的另一組數據顯示，三四線城市去化周期最長，達到了 30.6 個月，而一二線城市分别爲 12.8 個月、18 個月。
再者，未開工的 53 億平方米閑置土地也造成不小的庫存壓力。
面對低迷的市場環境，近幾年房企對項目的篩選極爲謹慎，基本上隻有測算不虧損項目才會開工，而不開工的土地，基本上都是算不過賬的。而且，這兩三年房企拿地大幅縮水，基本拿一幅開發一幅；而此前閑置的土地短期内被開發的概率很低，已成爲房企手中的累贅，這些土地如何處置，也是一個問題。
02房地産去庫存仍需要下大力氣
從前文我們可以知道，房地産去庫存其實包含 2 個維度：
在建及已竣工商品房去庫存。房企存量閑置土地去庫存。
事實上，去年中央一系列的政策，已經奠定了去庫存的大方向。
一是嚴控土地供應，從源頭抑制土地庫存增長 。
去年，自然資源部已出台新規，要求去化周期超過 36 個月的城市不能出讓土地，去化周期在 18 個月（不含）-36 個月的城市必須遵循 " 盤活多少、供應多少 " 的原則，也就是新出讓的土地面積不能超過去化面積。
這相當于切斷了高庫存地區的庫存上升的路徑。即便沒有其他去庫存手段，庫存量也會維持一個相對穩定的水平，不會大幅增加。
中指研究院對 2024 年全國 300 城土地情況的統計顯示，一線城市的土地出讓金額占比上升，而二三四線城市的土地出讓規模明顯下降，尤其三四線城市，土地出讓金同比下降 27.81%。
嚴控土地出讓規模，就是從源頭上抑制商品房庫存的增長，屬于治本的舉措。
二是存量閑置土地處置，各地政府将發揮主導作用。
閑置土地的盤活，中央已經給出明确政策，并且已在落地執行。
政府收儲。去年中央已經明确允許利用專項債回收閑置土地。今年以來，部分地方已經推動土地回收工作進入實質性階段。
比如廣東已公示今年首批拟收儲土地，據不完全統計，廣東省各市将回收土地 160 宗，土地使用面積超 680 萬平方米，收購價格合計超 350 億元。所回收土地中宅地占比過半。
今年，專項債回收閑置土地将在全國範圍内推進，這将是消化土地庫存最行之有效的途徑。
土地調規。很多土地被閑置是因爲早年拿地條件較爲嚴格，而今市場環境已發生變化，地塊缺乏競争力，房企也沒有動力開發。
去年以來，一些地方已試水地塊調規、換地等做法，比如廣州已經房企退地并以票據進行補償，回收的土地調規後重新挂牌出讓。
目前也有更多地區探索類似做法。這也是房企盤活存量土地，降低閑置土地庫存又一辦法。
三是商品房去庫存，三四線和一二線側重點或不同。
前面提到，商品房的庫存呈現分布不均的狀态，高能級城市庫存風險整體較低，而三四線庫存風險普遍較高。
近年來中央已經制定了一攬子的政策措施，推動商品房去庫存，整體而言包括以下幾種：
刺激潛在需求釋放，充分滿足各類購房需求。各類購房限制政策先後松綁，持續降低首付比例，下調購房稅費等，降低購房門檻和購房成本；政府收購存量房，直接将市面上滞銷的商品房轉變爲保障房；以舊換新，通過幫小業主賣掉舊房購置新房，縮短置換周期。
從此前的市場反應來看，高能級城市對于政策的敏感度更高，比如北上廣深以及杭州等城市，在 926 新政之後市場反應積極，如深圳的新房銷售持續創新高，得益于市場回暖，新房庫存也快速下降，甚至有人開始擔心深圳新房供應告急。
相比之下，三四線城市的庫存問題更爲嚴峻。
自 2022 年以來，關于樓市的各項政策相繼退出，尤其是三四線城市基本上各類限制政策已全部取消，直白點來講，三四線城市直接可以用來促樓市去化的牌子已經不多了。
因此，三四線城市想要寄望于市場回暖而徹底解決庫存問題，顯然不太現實。今年商品房去庫存，今年必須多舉并下，其中，政府收儲或将發揮核心作用，另外，需要以舊換新等、購房補貼等政策加以支持。
政府收儲，在降庫存方面的效果是立竿見影的。
比如去年有的城市，政府收購了 130 多萬平方米的存量新房作爲保障房，直接爲該市消化了約十分之一的庫存。
今年随着專項債收儲的逐步落地，三四線城市的庫存難題或将迎來新轉機。
本文來自微信公衆号 " 明源地産研究院 "，作者：言之，36 氪經授權發布。
