這一年網上有個詞特火：中産
雖然關于中産的定義一直都沒有被明确界定，但是各種新聞裏的标題，已經把這個詞給用爛了
字面上的解釋爲擁有中等财産的人家
但是在不同城市，中産的标準可能是天差地别的
比如在某二線城市年收入 30 萬可以生活得很舒适，但是放在新一線城市或北上廣深也稱不上富裕
如論房價更是如此，上海内環和西部省會的平均房價，中間隔着一條鴻溝
所以到底什麽才是中産，我們一直在說的高淨值人群，他們對待如今财富投資的态度如何
我最近看到了這份文件《2023 中國私人财富報告》
裏面數據傳遞給我的感觸還蠻大的，不僅具體刻畫出了關于中産、關于高淨值人群的畫像、職業、分布、投資去向
抽絲剝繭之下，也讓我看到房地産行業，更現實一面
01
高淨值人群都聽膩了，到底怎樣才算是
如果你熟悉房地産營銷話術，肯定會對這個詞不陌生
所有做豪宅及改善型住宅的開發商都立志在全國尋找稀缺的高淨值客戶
招行的這份報告給出一個明确标準
可投資資産超過1 千萬人民币的個人
先來了解下如何定義可投資資産，其實就是個人可流通的金融資産（現金、存款、股票、債券、基金、保險、理财等）+ 投資性房産
注意這裏是可流通，也就是不包括自住型房産
換個角度來看，高淨值人群手上擁有可變現的金融資産和投資性房産，價值高于 1 千萬
它們有多少人
根據招行财富報告，高淨值人群從 2010 年的 50 萬人，快速增長到了 2022 年的 316 萬人，預計在 2024 年達到近 400 萬左右的規模
這個數字也大概對于我們理解當下和未來的豪宅客群有更多參考
什麽意思
而根據克而瑞的數據
今年前三季度全國賣出千萬以上房産數量約爲 4.2 萬套，去年同期爲 3.8 萬套
這樣解釋了爲什麽豪宅市場一直都比較火熱，正是因爲高淨值人群在前十年的高速增長
但同時這股增長的趨勢在 2022 年開始下滑得很快
從招行的報告中，可以看到 2016 年爲高淨值人群的增長高峰期，複合增速達到 23%，在 2022 年由于外部因素，下滑至 10%
财富超過 1000 萬的客戶正在接近飽和，接下來的中産 " 韭菜 " 也不好割了啊，豪宅市場未來也将會進入紅海競争階段
它們都是什麽人
招行的這份報告裏，我們看到
高淨值人群主要爲創一代，其次是 " 董監高 "（上市公司董事、監事和高級管理人員的簡稱）
兩者加起來占比 34%
其次是他們的年齡分布，29 歲以下的高淨值人群以家族二代 / 專業人士爲主
而 30-39 歲階段則職業經理人開始出場
40 歲以上，則完全就是創業一代和董監高的天下了
報告還對年輕一代和 40 歲以上的高淨值人群做了畫像對比
年輕一代高淨值人群主要呈現出高學曆、從事新經濟行業的專業人士和職業經紀人爲主，其次就是家族二代
40 歲以上高淨值人群有近三成爲創一代企業家，其次爲董監高
但是從主要财富來源來看，兩者依舊存在共性，它們大部分都以企業經營收入爲創富手段，而非工資收入
所以我完全能夠理解開發商爲什麽一直在說所謂的圈層，因爲确實是屬于較爲稀缺的特定人群
在哪座城市裏，高淨值人群更多
這應該是個提前劇透答案的問題，但從報告中我們卻也得到一些意料外的數據
第一個高淨值人群數量超過 10 萬人的省份，是廣東
2014 年，廣東省高淨值人群首先突破了 10 萬人，我查了當年廣東省人口約爲 1.1 億，占比千分之 1 都不到
2022 年，内地高淨值人群突破 10 萬人以上的省份和城市已經高達 9 個
其中，廣東、上海、北京、江蘇和浙江五個省市的高淨值人群人數占全國高淨值總人數比例約爲 44%
分區域看，三大經濟圈的發展，讓珠三角、長三角、京津冀的高淨值人群保持增長
同時，并拉動周邊省份如山西、内蒙古、安徽和廣西等實現較高增長
此外，西部地區的高淨值人群正在慢慢追上東南沿海
比如重慶、陝西、青海、貴州和甯夏，這幾年的高淨值人數提升明顯
其中，重慶和陝西高淨值人群在 2022 年首次突破 5 萬人，吉林和海南首次突破 2 萬人
三大經濟圈的 40 歲以上創一代、董監高，30 多歲左右的職業經理人、20 出頭的家族二代 ...
所以賣豪宅的開發商要找的精準客戶，基本就框定在以上描繪的幾種人群裏了
02
是的，連高級中産們也開始瘋狂儲蓄了
今年以來我們看到很多年輕人瘋狂存錢的魔幻現象，比如跨城儲蓄、提前還貸、定存養老金的故事
但我沒想到的是，從招行的财富報告中，高淨值人群對現金和儲蓄的态度也在變得比以往更加強烈
這組從 2008 年開始的數據
我們清楚地看到 316 萬的千萬資産客戶裏，對投資不動産的劇烈态度變化
投資性不動産年複合增速，從 30% 降至 3%，下滑了九成
2014-2016 年，是高淨值人群投資不動産高峰增長期，如今至未來 2 年進入平緩增長狀态
其中和不動産投資類似的，還有銀行理财産品，從 40% 降至 9%，下滑八成多
在所有投資渠道中，依舊保持穩定且越來越受到歡迎的，還是現金和存款
這兩年由于消費及投資信心減弱，同時居民超額儲蓄推動 2020-2022 年現金及存款年複合增速達 11%
這其實也體現在高淨值人群對投資風險的偏好上
即便是手上持有千萬以上可流通資産的客戶，選擇高于儲蓄收益即可的比例正在變高，選擇高收益高風險的客戶少了
保守，現金爲王，超額儲蓄成爲常态
這股趨勢目前呈現出不可逆狀态，因爲連高淨值人群也是如此
03
他們還在投資什麽房産?
作爲地産号，這才是我最關心的
另一個是現在的高淨值人群都在投資哪種類型的房産
在報告的後半部分，我找到了具體答案
約 20% 的高淨值人群受訪者表示出了謹慎的态度
而在餘下的人裏，高淨值客戶投資房産的目的也已經非常明确
約 40% 達成了未來投資房地産主要出于保值目的
考慮到當下投資渠道收益降低，高淨值人群依然希望将資産鎖定在不動産裏，避免通貨膨脹帶來的資産貶值
但他們也不會再抱有通過投資房産，得到高收益的想法
還有近 20% 受訪者，表示現在投資房産主要爲了置業升級
接受采訪中的高淨值客戶，僅有約 20% 的受訪者仍期待通過房地産投資獲得财富增值
當然他們也明确給出了，投資房産的幾種傾向
第一種，高檔小區包括大平層依然是高淨值客戶的首選，選擇的客戶約有 40%
預想得到
未來一線城市核心地段的大平層，還是成爲高淨值人群資産配置中的一部分
第二種，才是一些帶有特定屬性和功能的房産
如學區房、豪宅、别墅等等，依然因爲附加的資源價值，比如學位、地段、圈層，它們的提及率各約 20%
第三種，在熱門區域中的小戶型，具備更高租售比和流通性
最後，非學區房、公寓、商鋪、景區房已經不再是高淨值人群的主流房産投資方向
通過房地産的角度來看這份報告
不管是中産還是對普通人來說
如今已不是通過投資房産達到資産快速增值的時代
那麽至少我們可以看到現在樓市哪幾類産品，依然被看好，尤其是通過城市中産的視角
以上爲正文，來自喬不絲
