2014 年郁亮提出地産進入白銀時代，2018 年他喊出 " 活下去 "，而今，他說現在行業裏每個人都不容易。爲了補充資金彈藥，萬科今年 2 月曾打算大幅度折價定增 150 億元，然而就在幾天前，該計劃終止了。
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
8 月 31 日萬科中期業績會上，萬科集團董事局主席郁亮被問及一個又一個關于樓市發展的問題。
郁亮一直倡導 " 做好農民種好地 "。但這一次，他忍不住了，從萬科的業務談開去，談到了地産從業人員的困境，談到了行業的前途：" 當下地産行業的從業人員感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都非常不容易，市場顯然已經超跌了，目前處于膠着狀态，希望已出台的政策盡快落地實施。"
郁亮一向屬于市場的冷靜派。
2014 年，郁亮提出樓市進入白銀時代時，還遭到了孫宏斌的公開 diss，老孫說 " 白銀時代 " 這一提法 " 太扯了 "。到 2018 年，萬科發出 " 活下去 " 的口号，再次引發業内 " 群嘲 "，還被指 " 販賣焦慮 "。
但事到如今，形勢的發展證明了郁亮确有先見之明，真正活下來的民營房企已屈指可數。
在這輪房地産的狂風驟雨下，萬科成了少數 " 活下來 " 的房企。然而時移世易，房企格局已從過往的 " 恒碧萬融（恒大碧桂園萬科融創）" 變成了 " 保萬中（保利萬科中海）"，面對緊追其後的一衆房企們，萬科能否守住自己的位置？
市場 " 超跌 " 下的經營挑戰
喊出 " 市場顯然是超跌了 "，郁亮的論據是清晰的。他分享了一組行業數據：全國商品住宅新開工面積 2021、2022 年分别下降 11% 和 40%，今年前七個月繼續下降 25%。
" 按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅爲 6.6 億平方米，将回到 2006 年的規模。當前國内城鎮人口 9.2 億人，今年預計新開工水平折算成人均面積隻有 0.7 平方米。" 郁亮說道。
财務出身的郁亮，對于數據有着天然的敏感性。他的發言特點是理性務實，喜歡用數據說話，甚少表達情懷。而在當前環境下，萬科的一系列經營表現，也同樣受到了市場超跌帶來的壓力。
今年上半年，萬科錄得營業收入 2008.9 億元，同比下滑 2.91%；歸母淨利潤 98.7 億元，同比下滑 19.43%；淨利潤率爲 7.55%，同比下滑 1.21%，毛利率爲 18.87%，跌破 20% 的關口，對比 2019 年同期 36.25% 的毛利率更是 " 腰斬 "。
樓市震蕩中，房企債務爆雷、延期、違約等已經不是什麽新鮮事兒了，淨利潤水平下降更是幾乎成了行業共性。但面對這一利潤趨勢，投資者依舊沒有繞過這一問題。
中期業績會上，萬科總裁祝九勝解釋道，" 淨利潤下滑主要來自兩方面原因，一是結算規模、結算收入下降大約 10.5%，二是結算毛利率下降 1.6%。"
冰凍三尺，非一日之寒。兩年前的 2021 年中，萬科淨利潤同比下跌 46%，出現上市以來最大跌幅。郁亮爲此破天荒地道了歉，反思自己在投資上的失誤，主動放棄了全年獎金，還把年薪降到了 154.7 萬元。
他當時總結萬科存在的兩個問題：一是投資激進，二是離散度高。這之後，萬科很快取消了高管層級，集團高管都要下沉前線去幹活。不僅祝九勝開始兼任長租公寓事業的第一負責人，郁亮也成了集團首席客戶官。
去年開始，萬科在内部加大了對新項目投資的把關。萬科聯席總裁兼開發經營本部首席合夥人張海，也把萬科 1413 個項目挨個做了編碼，按開發難度和競争烈度分成八個等級。在新項目投資上，萬科對項目毛利率的要求嚴控在 20% 的标準。
"2023 年 1-8 月份，萬科一共投資 32 個項目，719 億的總投資額，股東 IRR （Internal Rate of Return, 内部收益率）水平普遍在 20% 以上。" 萬科首席運營官劉肖說道。
但即使如此，在兩年市場超預期的下行環境下，萬科短期内的銷售毛利率仍将有較大壓力。萬科管理層坦言，" 這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上，結算毛利到時還會有一定程度的下滑。"
股價低迷，撤回 A 股 150 億定增
業績會開始的半個月前，有投資者在互動平台上提問："2019 年中國地産 4 強，碧桂園、萬科、恒大、融創，其它 3 家都已經爆雷了，請問公司存在爆雷可能嗎？"
這也不怪投資者們多慮。房企們一個接一個巨虧百億的中報業績單，确實讓投資者心驚膽戰。
萬科的财務狀況又如何呢？
截至上半年，萬科有息負債合計 3213.6 億元，其中一年内到期 457.0 億元，占比 14.2%，較年初下降 6.3 個百分點。萬科執行副總裁兼财務負責人韓慧華解釋道，" 公司短債占總有息負債的占比降到了曆史低位。"
在最重要的現金流上，萬科持有貨币資金 1221.8 億元，現金短債比從年初的 2.1 倍升至 2.7 倍，淨負債率爲 49.47%。
經過多年去杠杆的努力，萬科很早就失去了 " 行業第一 " 的帽子，被恒大、碧桂園相繼趕超成了 " 老三 "。但現在，恒大、碧桂園已經燈火下樓台，而 " 小心駛得萬年船 " 的萬科，仍矗立在舞台中心，一舉一動備受矚目。
可即使努力做到了财務上的穩健，萬科在股價表現上，還是不太理想。對于多年的萬科 " 鐵粉 " 而言，近半年更是個異常難熬的階段。
截至 9 月 5 日收盤，萬科 A 股價報 13.88 元 / 股，不僅較 2018 年的高位 31.92 元 / 股下滑近 60%，今年以來的股價也下跌約 20%。這樣的股價表現，實在無法和地産龍頭大哥的地位相匹配。
就在公布半年業績單的當晚，萬科也發布了 150 億元定增再融資計劃中止的消息，讓市場倍感意外。
萬科的這份 150 億元增發方案，此前就備受多方關注。如果發行成功，這将成爲房地産行業最大規模的股權融資方案。但在增發定價上，投資者對于折價增發的疑慮卻一直揮之不去。
因爲萬科在增發公告中對增發價格是如此表述的：不低于前 20 個交易日均價 80%，其中并未注明 " 不低于最近一期每股淨資産值的較高者 "，也就是說，萬科有可能以低于淨資産值的價格進行增發。
爲了讓 150 億元融資的方案通過，萬科管理層進行了爲期 6 個月的拉鋸戰。從最早 2 月份宣布的定增，再到股東大會預案申請的投票通過，萬科已經做了不少努力。
按照規定來看，下一步隻待證監會發審委審核通過，這筆高達 150 億的股權融資，就能發行成功。而公告的 3 天前，監管層指出，房地産上市公司再融資将不受破發、破淨和虧損限制。
但距離股權融資的成功隻剩臨門一腳時，萬科卻宣布止步了。對于這個問題，萬科方面解釋，這是因爲公司 A 股股價顯著低于每股淨資産，因此經審慎分析、研究與溝通後作出上述決定。
而在業績會上，萬科董秘朱旭又做了進一步解釋，" 目前股價較低，機構投資者對在當下價位定增有擔憂，認爲要保障現有股東權益，需要慎重考慮。接下來會根據市場情況，再考慮啓動增發。"
截至 9 月 5 日收盤，萬科股價爲 13.88 元 / 股，而截至年中其每股淨資産爲 21.44 元 / 股。在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來，" 現在隻有萬科 A 股隻有 13 塊多，股價遠低于管理層的預期，在低點融資也不利于投資者的利益。"
不過，在今年 3 月 2 日，萬科 H 股率先以每股 13.05 港元的價格配售了 3 億股 H 股，配股籌資 39.15 億港元，配售價較 3 月 1 日 ( 即配售協議日期前一日 ) 聯交所所報收市價每股 H 股 13.90 港元折讓約 6.12%。
等待 REITs 的春天
房地産行業行至今日，能存活下來的民營房企，都是曆經磨練，才能穿越雷暴區。但對于日後的存量市場厮殺，少有房企會不焦慮。而這方面的質疑，也時時圍繞着萬科。
掌管萬科多年，摩羯座的郁亮始終低調、理性，意志堅定，一旦認定一個目标，不管過程有多艱難，都會一絲不苟地邁進。靠着這個意志，他完成了很多令人震驚的事情，比如登頂珠峰、減肥變成型男等。
在推動萬科轉型這件事兒上，郁亮也保有一股韌勁。10 年前，他就堅定地預測到純地産開發會有天花闆，所以提前做了布局。
最高峰時期，萬科不僅推出了物業服務、商業地産、物流地産、長租公寓等地産相關業務，還一口氣推出了冰雪度假、養老、教育、産業辦公等衍生業務。
但一輪跌跌撞撞的摸索後，祝九勝還是不得不承認，" 我們當年過于樂觀了 "。
如今，經過一系列的收縮聚焦後，萬科的多元化業務聚焦在長租公寓、物業、物流、商業地産等經營服務業務上。
财報顯示，2023 年上半年，萬科經營服務業務收入 267.3 億元，同比增長 11.9%。其中，物業服務的收入增速爲 12.2%，物流倉儲、 租賃住宅、商業地産業務（含非并表項目）的收入增速分别爲 17%、10.6% 和 7.3%。
不過，從長期來看，雖然經營性業務已經呈現增長态勢，但要爲萬科帶來明顯的正向盈利還需要時間，而這方面的重大突破，目前仍舊有賴于 REITs（Real Estate Investment Trust，房地産投資信托基金）的成功發行。
萬科聯席總裁兼物業事業集團首席合夥人朱保全表示，商業地産 2023 年最重要的一個政策是 REITs 出台，爲持有型、經營型不動産帶來了春天。
萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖也指出，REITs 确實堅定了萬科管理層的戰略選擇，目前推進三個 REITs 的發行工作：一是物流公募 REITs，選擇了位于浙江、廣東的資産；二是消費基礎設施，印力已在 3 月 24 日政策放開後第一時間對接相關申報部門；三是泊寓 3.8 萬間納保公寓組織了 REITs 發行準備工作。
今年 1 月 17 日，萬科與中國建設銀行成立的建萬住房租賃基金挂牌，募集規模 100 億元，主要投資于萬科及其下屬子公司及其關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資産。
劉肖透露，在過去 7 個多月裏，基金已完成 6 個項目交易，其中兩個項目已經徹底交割完畢。
