本文來源：時代周報 作者：郭鵬
2023 年，政策密集釋放，樓市卻仍未完全回暖。克而瑞報告預計，2023 年商品房銷售面積爲 11.93 萬億平方米，銷售規模爲 12.28 萬億元，分别較 2022 年下降 8.2% 和 5.1%，降幅較 2022 年大幅收窄，行業整體維持底部震蕩格局。
2023 年，房地産銷售市場前高後低，以 " 小陽春 " 開年，但這一态勢未能一直延續，二季度開始出現下滑，直至年末。
樓市成交下滑，各級政府在下半年陸續頒布更多寬松政策，以提振樓市。各地政策多集中于降低購房資格、降低購房首付、降低購房利率成本等方面。一線城市北京、上海通過認房不認貸、降低首付比例等政策，短期内刺激樓市成交量上行。
展望 2024 年，研究機構認爲新房價格預計轉跌爲升，二手房價格受供大于求影響，下行壓力仍然存在。在政策端，2024 年樓市政策有望延續 2023 年的寬松基調。
銷售先高後低
克而瑞地産研究數據顯示，2023 年樓市整體呈現前高後低狀況。
2023 年初，随着疫情政策調整，2022 年壓抑的需求爆發，樓市迎來一波 " 小陽春 "。一二線城市新房成交量均有較大幅度提升。1 月 -3 月，商品房銷售額爲 30545 億元，同比增長 4.1%。自 2022 年 1 月以來，累計增速首次轉爲增長。3 月底，萬科董事會主席郁亮給出房地産市場仍處在溫和複蘇階段的判斷。
這一态勢沒有一直持續下去，第二季度銷售情況轉弱。4 月，銷售額與銷售面積相比 3 月幾乎腰斬。5 月銷售面積同比下降，6 月下滑速度更加明顯，商品房銷售面積、金額同比分别下降 18.2% 和 19.3%，創 2015 年以來同期最低。
下半年，銷售面積和銷售額均處于下降狀态，累計降幅均在擴大。根據國家統計局數據， 1 月 -11 月，全國商品房銷售面積爲 10.05 億平方米，與 2022 年同期相比下降 8%；商品房銷售金額爲 10.53 萬億元，較去年同期下降 5.2%。
不同能級城市的表現不盡相同。中指研究院報告顯示，1 月 -11 月一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長，二線、三四線城市均同比下降。期間，一線城市新建商品住宅月均成交 67 萬平方米，同比增長約 3%，其中上海、廣州累計銷售面積同比增長 10.9% 和 1.3%，北京、深圳累計銷售面積下降，深圳同比下降 11.1%。二線城市月均成交面積 46 萬平方米，同比下降 2.3%；三四線城市月均成交面積 16 萬平方米，同比下降約 10%。
二手房售價同樣先增後降。據諸葛數據研究院，2023 年 11 月，百城二手住宅價格爲 15231 元 / 平方米，環比下降 0.63%，同比下降 2.86%。分季度來看，一季度跟随市場複蘇步伐，百城房價穩步回升，累積上漲 0.08%；二季度複蘇的持續性開始顯露不足，房價止升轉降，累計下降 0.85%；三、四季度下行趨勢加重，降幅均超 0.9%。
同樣，一線城市二手房市場表現好于其他城市。2023 年 1 月 -11 月一線城市二手住宅市場均價累積上漲 4.41%，二線城市累積下降 4.15%，跌幅最大；三四線城市累積下降 4.01%。一線城市憑借較爲穩定的市場需求，房價具備一定的上漲動力。
政策前穩後松
2023 年，樓市政策前穩後松，下半年開始，政策出台速度明顯加快，迎來密集釋放期。據諸葛數據研究院統計，截至到 12 月 23 日，各地陸續出台 700 餘條樓市寬松政策。
克而瑞地産研究報告指出，上半年，樓市無實質性重磅刺激，多爲對現行制度的優化調整，或意在規範市場秩序。下半年，以中央政治局會議定調 " 行業供需關系發生重大轉變 " 爲分水嶺，政策力度逐漸轉向 " 托舉并用 "。
下半年樓市政策刺激性更強，主要集中于認房不認貸、降低首付比例、降低利率等層面，爲購房者降低購房門檻，釋放被資格壓制的購房需求。
諸葛數據研究院方面表示，地方政策的調整整體呈現 " 前穩後強 " 的階段性發力特征，重點一二線城市成爲提振市場的關鍵力量。從 2023 年地方政策調整來看，全年調整力度高于去年，下半年 " 爆發性 " 更強。
8 月 25 日，住建部、央行、金融監管總局發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》，推動落實購買首套房貸款 " 認房不用認貸 " 政策措施，降低購房成本。
9 月 1 日，北京、上海先後官宣落實 " 認房不認貸 " 政策。政策發布後，新房成交量回升，北京 9 月新房成交 5891 套，環比上升 42.9%；上海 9 月新房成交量環比上漲 21.7%。據克而瑞地産研究報告，在住建部等部門發布 " 認房不認貸 " 政策後，包括北上廣深在内的至少 63 個省市宣布落實該政策，泉州等 11 城更是放寬至 " 認貸不認房 "。
8 月 31 日，央行、金融管理總局官宣降低購房首付比例，首套房首付比例調整至不低于 20%，二套房首付比例調整至不低于 30%。12 月 14 日，北京宣布降低購房首付比例，首套房首付比例降至 30%，二套房首付比例降至 40%。12 月 15 日，上海也宣布将首套房首付比例降至 30%，自貿區臨港新片區、嘉定等部分地區二套房首付比例降至 40%。
同樣，政策也在通過降低利率的方式降低購房成本。8 月 31 日，央行、金融監管局調整利率，将商貸利率下限由 LPR+60BP 調整爲 LPR+20BP。據央行 11 月發布報告，存量房貸降息工作已經基本完成，涉及房貸規模超 22 萬億元，平均降幅 0.73 個百分點，惠及超 5000 萬戶、1.5 億人，每年減少借款人利息支出 1600 億元 -1700 億元，戶均每年減少 3200 元。
易居研究院研究總監嚴躍進向時代周報記者表示，2023 年政策調整取得積極成果，其中購房方面落實了金融、财政和行政方面的各類寬松政策，尤其是一線城市認房不認貸政策出台，市場預期非常好。
預計一線城市銷售上漲，政策延續寬松
2023 年的寬松政策爲 2024 年政策奠定了基調，市場方面有望實現穩中有增。
諸葛數據研究院預計，2024 年新房價格或轉跌爲升。一方面，今年多城市取消土地限價，預示着未來品質項目的供應比重将會上升，從而帶動成交價格上升；另一方面，新房成交結構性上行，促進房價上漲。二手房來看，在供應大于需求的矛盾之下，2024 上半年房價仍有下行壓力，下半年降幅有望收窄趨穩。
不同層級城市的房價或有不同走勢。中指研究院預計，2024 年一線城市新房銷售面積或繼續穩中有增，不同二線城市之間将會有不同的市場表現。杭州、成都、西安等城市新房銷售規模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力較大，市場調整态勢短期内尚難改善。三四線城市新房銷售規模延續下行态勢。
2023 年樓市政策以寬松爲導向，新一年的政策有望延續舊有政策風格。諸葛數據研究院方面表示，2023 年的政策方向将爲 2024 年政策基調指明方向。預計核心城市限制性政策将會繼續寬松，如首付比例下調、房貸利率加點調整、限購政策調整、限價政策調整等，繼續降低購房者的購房成本，完善現有基本政策配套，持續促剛性和改善性購房需求的釋放。
嚴躍進對時代周報記者表示，房地産市場的回升向好，和房地産自身的供求關系、整個經濟形勢等都有關系。2023 年下半年市場信心開始恢複，預計到 2024 年信心會進一步修複。疊加保交樓等利好消息，購房者入市節奏會加快。一些既有的政策效應會陸續釋放，客觀上都對房地産市場發展産生積極的影響，進一步增強政策帶動市場複蘇的動力。
