本文來源：時代周報 作者：梁争譽
樓市進入調整周期，以穩健經營著稱的香港房企也不可避免地受到沖擊。
2 月 29 日，新世界發展（00017.HK）召開 2024 财年半年度（即 2023 年下半年）業績發布會。财報顯示，報告期内，新世界發展物業發展收入約 67.4 億港元，同比下跌 40.2%。新世界發展解釋稱，收入減少主要系香港及内地的物業發展入賬減少。
不過，得益于旗下商業品牌 K11 的出色表現，新世界發展實現物業投資收入 26.7 億元，同比增長 12%。因此，雖然半年營收下跌 25% 至 170.66 億港元，新世界發展核心盈利仍增長 12% 至 48.7 億港元。
降杠杆方面，新世界發展取得一定成效，但與目标仍有一段距離。
報告期内，新世界發展除了出售非核心資産套現，亦削減資本開支、嚴控成本。在 2023 财政年度，新世界發展出售内地商業、寫字樓和車庫等資産，并向周大福出售新創建集團，回收資金約 277 億港元，壓降總負債超千億港元至 2319.55 億港元。3 月 1 日，新世界發展再宣布向華懋出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，總代價爲 40.2 億港元。
愉景新城，圖源：新世界發展官網
截至報告期末，新世界發展淨負債率約 49.9%。此前，新世界發展計劃到 2026 或 2027 财年将淨負債率降至 40% 左右。
近期，北上廣深以及香港均相繼調整樓市政策，尤其是香港全面 " 撤辣 "，業内人士對樓市前景持樂觀态度。
新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛認爲，新财政預算案全面 " 撤辣 "，疊加金管局放寬按揭貸款政策，一系列措施能夠有效打通換房鏈條，釋放購買力，重新吸引投資客入市，對香港經濟一定有正面幫助。
因此，新世界發展計劃趁現在樓市向好氣氛，搶先推盤，未來 6 個月推出約 2500 套房入市，包括北角皇都戲院項目、啓德項目等，" 相信可以短時間爲集團帶來良好的現金流 "，鄭志剛說。
收租 26.7 億港元，還要再開 20 個 K11
過去一年，無論是香港，還是内地，房地産市場持續調整，身處其中的房企面臨不少挑戰。
根據香港土地注冊處公開數據，2023 年 7 月至 12 月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年下跌 20%，合約價值按年減少 9%。
同期，新世界發展在港物業發展收入及分部業績分别爲 12.46 億港元、8.17 億港元，貢獻主要來自住宅項目傲泷、名鑄；内地物業發展收入及分部業績分别爲 54.95 億港元、31.36 億港元，貢獻主要來自廣州嶺南新世界、沈陽新世界花園、廣州逸彩庭園等住宅項目。
值得一提的是，由于布局内地高能級城市且項目定位高，新世界發展在内地市場銷售表現理想。
2023 年下半年，新世界發展中國内地整體物業合同銷售額爲 75.5 億元，完成 2024 财年 150 億元銷售目标的 50%，合同銷售面積約 18.3 萬平方米，銷售單價超過 4.1 萬元 / 平方米。廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府推出至今累計銷售超過 40 億元；沈陽悅景 · 新世界 2023 年銷售業績約 14 億元，多次蟬聯沈陽商品住宅銷售金額月度冠軍。
整體來看，報告期内新世界發展物業發展實現收入 67.4 億港元，同比下跌 40.2%。
樓市下行但消費複蘇，新世界發展失之東隅，收之桑榆，投資物業收入取得亮眼表現。
報告期内，新世界發展物業投資收入約 26.7 億港元，同比增長 12%。其中，香港投資物業收入爲 17.45 億港元及分部業績爲 12.99 億港元，分别增長 17%、19%；内地物業投資收入爲 9.29 億港元及分部業績爲 4.54 億港元，分别增長 4%、3%。
新世界發展稱，K11 MUSEA 的銷售額增長 41%，主要受惠于奢侈品消費、美容護理及文娛活動帶動，總客流量超過 1500 萬人次，增長 39%。K11 Art Mall 銷售額增長 29%，出租率近 100%，人流量于 2023 年 12 月創下開幕以來新高。
新世界發展管理層在業績發布會上透露，2024 财政年度開始，内地和香港将有 20 個 K11 項目開業，預計到 2026 财政年度，K11 将落子大中華地區 12 個重點城市，共計 38 個項目，總建築面積達 297 萬平方米，爲業績表現提供增長動力。
" 在 2023 年至 2027 年的财政年度期間，K11 租金收入預計約有 30% 的複合增長。随着大型項目啓德體育園等相繼投入營運，集團的經常性收入會逐漸增加至總收入的 50%。" 新世界發展管理層進一步表示。
舊改貨值超 800 億，看好樓市前景
收成期——是新世界發展近期釋出的高頻詞，其發展性物業、投資性物業乃至城市更新業務，均将進入收成階段，助攻業績增長。
時代周報記者從新世界方面了解到，在發展性物業方面，其在内地主要城市将有多個項目入市，包括廣州白鵝潭新世界‧天馥，杭州新世界‧城市藝術中心一期商業，武漢新世界漢江‧雲赫商業街河之洲 HAN ZONE 預計于 2024 年中面市。
加速推動住宅項目入市的同時，新世界還将集中推出多個 K11 項目。K11 内地首個旗艦項目——深圳太子灣 K11 ECOAST，預計今年年底開業。該項目總建築面積約 22.85 萬平方米，涵蓋多用途藝術展覽空間、辦公樓、海濱長廊等。香港首個大型一站式零售餐飲娛樂地标、位于香港國機場航天城的 11 SKIES 于 2022 年至 2025 年分階段開業。前述物業預計将爲新世界發展經常性租金收入帶來重要貢獻。
深圳太子灣 K11 ECOAST 效果圖，圖源：新世界發展官網
城市更新業務方面，截至目前，新世界發展在内地投資 8 個城市更新項目，均位于廣州、深圳，總建築面積約 270 萬平方米。其中，深圳龍崗 188 工業區項目已動工，深圳西麗新圍工業區項目、深圳光明光僑食品廠項目進入全面開發階段，廣州多個項目正在推進中。
新世界管理層透露，這 8 個城市更新項目前期投入資金少、利潤高，銷售貨值保守估計約 800 億元 -1000 億元。
截至 2023 年末，新世界發展在内地的土地儲備總建面約 435 萬平方米，其中 229.8 萬平方米爲住宅用途，主要分布在廣州、深圳、上海、北京、佛山、武漢、杭州等城市，約 64% 位于大灣區及長三角地區。" 過去一年，内地不同的省市政府都推出了支持樓市的措施，相信内地的樓市會穩定并向上發展。" 新世界發展管理層表示。
新世界發展在财報中表示，縱觀市場，房地産行業及上下遊關聯産業依然是一個年銷售規模超 10 萬億的巨大市場，相信未來依然是前景廣闊。
短期來看，房地産市場恢複元氣仍需時日，資本市場信心有待修複。截至 3 月 1 日收盤，新世界發展報收 9.2 港元 / 股，跌超 6%。
