本文來源：時代周報 作者：梁争譽
3 月 31 日，行業老大萬科如期 " 交卷 "，召開 2022 年度業績推介會。萬科董事會主席郁亮兌現一年前的承諾，實現業績回升。
" 行業形勢的嚴峻性遠遠超出了我們在年初的預計，所幸我們的戰略選擇和經營策略承受住了嚴苛檢驗。" 郁亮在《緻股東信》上表示。
3 月 31 日，萬科召開 2022 年度業績推介會，時代周報記者攝
報告期内，萬科實現營業收入 5038.4 億元，同比增長 11.3%；實現淨利潤 375.5 億元，同比下降 1.4%；實現權益淨利潤 226.2 億元，同比增長 0.4%。
開發經營業務依然是萬科的基本盤。
年報數據顯示，整體營收中，來自房地産開發及相關資産經營業務的營收爲 4704.5 億元，占比 93.4%。
2022 年，萬科實現銷售面積 2630.0 萬平方米，銷售金額 4169.7 億元，同比分别下降 30.9% 和 33.6%。可供對比的是，國家統計局數據顯示，2022 年全國商品房銷售面積 13.6 億平方米，同比下降 24.3%；銷售金額 13.3 萬億元，同比下降 26.7%。
對于當下的市場走向，郁亮維持溫和複蘇的判斷，" 市場既沒有‘狂飙’，也沒有‘倒春寒’，我們的結論與去年類似，仍然處于溫和恢複的階段。"
今年 2 月，百強房企銷售操盤金額環比增長 29.1%，郁亮分析認爲，銷售回升主要有四方面的原因。一是去年 12 月、今年 1 月的部分需求積壓至 2 月集中釋放；二是今年春節較早，影響了 1 月的成交；三是從中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；四是房價有所下降，對自住需求而言性價比提高，是較合理的入市節點。
" 整體來看，1-2 月一二線城市新房成交同比上升 7.2%，增速談不上狂飙。3 月以來，周均成交比 2 月高點回落 6% 左右，仍超過 2022 年絕大部分時間，也沒有倒春寒。" 郁亮表示。
對于未來的新房市場規模，郁亮的判斷是，上有天花闆，下有保底線。
" 一方面，國内城鎮人均住房面積已達 40 平米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到 2021 年曆史峰值。另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間内市場仍能保持 12 億平方米左右的需求。" 郁亮強調，房地産行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段，開發經營服務并重是必然選擇。" 我們會認清大勢，在确保活下去的情況下，繼續堅持開發經營服務并重的戰略。"
早早鋪墊的萬科經營服務類業務，在 2022 年實現雙位數增長，全口徑收入 512.6 億元，同比增長 23.1%。
萬物雲于 2022 年 9 月分拆上市，營收首次突破 300 億元，同比增長 26.1%。萬科泊寓規模保持行業第一，運營管理租賃住房 21.5 萬間，實現營收 32.4 億元，同比增長 12.1%。商業方面，累計開業項目 242 個，營業收入 87.2 億元，同比增長 14.3%。萬玮物流實現營業收入 35.6 億元，同比增長 17.9%。
在财報中，萬科并未披露經營服務類業務的盈利情況。郁亮透露，2022 年經營服務類業務對報表貢獻爲 0，" 以前是負的，要吃掉很多利潤，所以我們叫‘付學費’。學費付完了，我很高興，終于不再是負擔了。"
和開發經營業務相比，經營服務類業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢。
" 賣房子每平方米 1.5 萬元，長租公寓每天收入 80 到 100 元，商業每天每平方米 6 到 10 元，物業每天每平方米 6 分到 1 毛錢。從以億爲單位到以分爲單位，開發經營業務和經營服務類業務是不同量級。" 郁亮說。
因此，萬科的經營服務類業務短期内對盈利表、損益表産生重大改變是有難度的。郁亮稱，經營服務類業務是滾雪球的生意，主要靠複合增長的力量，" 給一段時間，我相信它一定會對我們的收入、利潤有重大影響。"
" 我們會做好充分的準備，積極嘗試各種各樣的渠道，需要有耐心。" 郁亮表示，從中長期看，萬科經營服務類業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。
