本文來源：時代财經 作者：劉新歌
銷售不振，開發商開始通過團購價等方式降房價、促去化。
8 月 22 日，一條題爲 " 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍 " 的視頻引發關注，稱珠海金灣某樓盤折後售價每平方米 1.4 萬至 1.5 萬元。多位珠海中介對時代财經确認消息屬實，" 我們有團購優惠價 , 開發商要回籠資金。"
視頻所涉樓盤爲位于珠海金灣區的金灣寶龍城，備案名爲金灣寶龍廣場。8 月 23 日，時代财經以購房者身份電話聯系了金灣區房管局房地産室，相關工作人員稱當日上午已去該樓盤實地查訪，認爲樓盤備案價符合相關規定，隻要售價不低于備案價的八五折，均可網簽。
時代财經了解發現，" 五折賣房 " 或隻是噱頭，其參照标準爲項目最初的備案價。不過，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。
圖片來源：圖蟲創意
五折賣房？
珠海市住建局官網信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價的一批房源爲 7 月 26 日調價的 D 區 196 套房，備案均價爲 18967.07 元 / 平方米，其中 1 棟 202 房、1 棟 203 房備案單價最低，爲 17523.17 元 / 平方米。據此計算，中介提供的團購價符合 " 售價不低于備案價八五折 " 的相關規定。
而所謂的 " 五折賣房 " 對照的是項目最初備案價。2020 年 9 月，該樓盤備案價首次公示，涉及 B 區 1、2、3、10 棟的 256 套房，均價 27263.89 元 / 平方米，最高單價爲 29316 元 / 平方米。" 前兩年能賣到 25000 元 / 平方米，開發商現在要降價回本、及時止損。" 珠海房産中介汪濤（化名）對時代财經稱。
2019 年 12 月 31 日，寶龍地産以總價 31.2 億元、樓面價 7224 元 / 平方米競得金灣西城 B 區一宗商住用地。這是繼珠海高新區 " 寶龍城 " 城市綜合體項目後，寶龍地産第二次在珠海落子。彼時，大灣區是寶龍地産在長三角之外的新目标戰場，其提出 "1+1+N" 戰略，當中一個 "1" 爲公司重點布局多年的長三角，另一個 "1" 即爲大灣區。
按照規劃，金灣寶龍城是一個規模 43 萬平方米，集住宅、酒店、寫字樓等于一體的城市綜合體，商業配套須在動工後 30 個月内滿鋪開業。不過，其進度與預期有出入，今年 4 月，有市民在人民網 " 領導留言闆 " 反映，曾向業主承諾 2022 年 10 月開業的商業配建，基坑和主體都停工，施工機械拆除。
珠海市 12345 政務服務便民熱線于 5 月 5 日回應稱，金灣區住建局已要求開發商用足用好政策工具箱，争取金融機構信貸支持，多措并舉籌集資金，确保項目盡快竣工。珠海鵬灣置業有限公司（注：金灣寶龍城項目公司，下稱 " 珠海鵬灣 "）計劃 2023 年下半年啓動二期項目複工。
上述回應提到，金灣寶龍城二期商業綜合體項目于 2022 年 11 月暫停施工，主要受近年疫情及房地産市場融資渠道收緊、銷售端持續下行等因素影響，寶龍集團出現流動性風險，影響到該項目。
2022 年年中，寶龍集團的流動性危機逐漸顯現，先是标普、穆迪兩家評級機構先後調低寶龍地産的信用評級，認爲其資産處置慢于預期，業務受到削弱，融資渠道受限，未來 6-12 個月将有大量債務到期，流動性風險加大。2022 年 7 月 26 日，寶龍地産正式公告違約，稱未如約償還 2129.4 萬美元票據的本金和利息，同時未必能于 2022 年 11 月 8 日償還第二批 2022 年票據餘下尚未償還本金額 3725.9 萬美元。
據寶龍地産 2022 年年報數據，其全年合約銷售總額約 409.5 億元，同比下降 59.55%；合約銷售總面積 272.42 萬平方米，同比下降 57.5%。一年内到期的借款約 196.86 億元，一年後到期的借款約 434.06 億元。而截至 2022 年末，其現金及現金等價物、受限制現金合共約 118.08 億元，較 2021 年底減少約 52.9%。其中，現金及現金等價物爲 95.9 億元，難以覆蓋短期債務。
進入 2023 年，寶龍地産的銷售狀況并未好轉。據其發布的盈利警告，上半年利潤約 2 至 4 億元，而去年同期爲約 12.13 億元。今年 1-7 月，其合約銷售總額爲 196.41 億元，合約銷售總面積約 127.28 萬平方米，同比分别下降 25.75%、27.49%。
值得注意的是，2020 年年報中，寶龍地産首次提出 "1+1+N" 的發展戰略，2022 年年報中則變爲 "1+N"，即深耕長三角，同時關注和探索其他機會型優質區域。
超 20 城支持團購商品住房
去年以來，金灣寶龍城已多次調低備案價。如 D 區 1、2 棟房源，自 2021 年 11 月公示備案價以來，分别于 2022 年 3 月、8 月和 2023 年 4 月、7 月四次調低備案價，均價由 2021 年的 26889.95 元 / 平方米降至目前的 18967.07 元 / 平方米，降幅近 30%。以 1 棟 201 房爲例，曆經四次調價後，其備案價從 25469.24 元 / 平方米降至 17994.14 元 / 平方米。項目 B、E 區域也有多套房源降價。
大幅降價的不止金灣寶龍城。珠海房産中介李航（化名）對時代财經稱，同片區的海倫堡玖悅珑灣也推出員工内購房，目前均價 15500 元 / 平方米左右 , 首付僅需 2 萬 +，還送車位使用權。
房企降價的背後，是樓市成交的低迷。和其他大多數城市一樣，珠海樓市也在經曆年初短暫的 " 小陽春 " 後進入平淡期。中指研究院數據顯示，5、6 月份，随着需求釋放殆盡，整體供求進一步萎縮。珠海非中心城區去化壓力更大，上半年銷售 TOP10 項目中，5 個來自香洲區，3 個來自橫琴新區，高新區及鬥門區各 1 個。金灣寶龍城所在的金灣區則沒有樓盤上榜。
此前，房企降價去化面臨着限價、限跌兩道緊箍咒，如今年 5 月，昆山市兩樓盤因大幅降價銷售而遭到處罰。而受限價政策等因素影響，一手房市場整體處于橫盤狀态。根據中國房地産指數系統百城價格指數，今年 1-7 月，百城新建住宅價格累計持平，其中 71 個城市累計下跌。
不過，目前多城已開始因時制宜，放松售價限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購，明确團購優惠價不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。
中指研究院市場研究總監陳文靜對時代财經稱，今年以來，已有超 20 城出台政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等。陝西安康、河南濟源産城融合區則對達到一定套數的團購行爲發放補貼。
但陳文靜也指出，團購雖然短期内可以一定程度提升入市積極性，助力房企以價換量、加速回款，但對意願不高的購房者起到的催化作用不明顯。長期來看，無論是提振市場信心，還是緩解企業資金壓力，其可持續性有限。
" 當前購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，短期房企降價促銷意願仍較強，新房價格下跌預期仍在。" 陳文靜建議，在新的市場環境下，限價政策應适度優化調整，如合理制定新房備案價和土拍環節限價标準，取消 " 限跌令 " 和二手房指導價，讓價格回歸市場。
國家統計局數據顯示，今年 1-7 月，房地産開發投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指标的降幅均進一步擴大。其中，商品房銷售額自今年 3 月同比轉正後，7 月再次負增長。房企資金來源也不容樂觀，1-7 月到位資金在去年同期同比下跌 25.4% 的基礎上，又下跌了 11.2%。
無論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時的政策支持。
