10 月 27 日,保利發展控股集團股份有限公司發布第三季度報告,期内公司營收 555.28 億元,同比增長(較上年同期調整後數據變化,下同)21.63%;歸母淨利潤 10.70 億元,同比下降 52.84%;扣非歸母淨利潤 9.67 億元,同比下降 57.61%。
前三季度,保利發展累計營收 1925.06 億元,同比增長 23.10%;歸母淨利潤 132.93 億元,同比增長 1.33%;扣非歸母淨利潤 126.93 億元,同比增長 2.12%。
保利發展在報告期間的營收增長較爲顯著,業務發展态勢良好,但歸母淨利潤同比下滑超 5 成,對此保利發展表示:第三季度淨利潤下降主要因報告期内結轉項目毛利率下降。累計歸母淨利潤同比微增,增長率較低,這可能是由于公司在擴大業務規模、進行新的土地投資或面臨一些運營挑戰。
銷售毛利率走低,經營性現金流改善
前三季度公司毛利率同比下滑 5.1 個百分點至 19.4%,歸母淨利潤率同比下滑 1.5 個百分點至 6.9%,利潤率依然處在下滑階段。一方面,随着高價地項目的陸續結算,毛利率仍将承壓;另一方面,市場下行也導緻投資受益同比下滑 45.5%,但是随着公司拿地權益比的提升,少數股東損益占比也同比提升 9.3pct 至 21.4%。現金流方面,前三季度保利發展經營活動産生的現金流量淨額 68.24 億元,上年同期爲 -298.57 億元,改善顯著。
銷售回籠率高達 99%,在建 / 拟建項目充沛
2023 年前三季度,保利發展實現簽約金額 3351.53 億元,同比增加 4.7%,簽約面積 1918.59 萬平方米,同比減少 0.1%。前三季度拿地 68 宗,新增容積率面積 654 萬平方米,同比下滑 15%,總地價 1082 億元,同比降低 12%;前三季度拿地強度 0.32,同比下降 6.7pct;佛山、北京、上海、南京、成都拿地金額居前五。土地投資強度拿地金額 / 銷售金額爲 32%,較去年同期下滑 7%,但是 38 個核心城市拓展金額占比達到 99%,高于去年同期的 90%。以銷定産,土儲充沛,拿地積極聚焦核心城市,能保障未來持續發展。
前三季度實現新開工面積 1070 萬方,同比減少 38.7%,完成年初計劃的 54%(2022 年同期 44%);實現竣工面積 2809 萬方,同比增加 21.3%,完成年初計劃的 63%(2022 年同期 55%)。截至三季度末,保利發展共有在建 / 拟建項目 729 個,在建面積 11579 萬平方米,待開發面積 5855 萬平方米。
負債率走低,資金安全性良好
2023 年前三季度,保利發展實現銷售回籠 3334 億元,回籠率爲 99%;期末貨币資金餘額 1426.72 億元。截至報告期末,公司總資産爲 14382.18 億元,較上年度末下降 2.28%,歸屬于上市公司股東的淨資産爲 2003.92 億元,較上年末增長 2.07%。截至 2023 三季度末,公司淨負債率 61.4%,剔除應收賬款後的資産負債率 66.2%,現金短債比 2.1," 三道紅線 " 指标處于綠檔。公司合同負債 4463.8 億元,覆蓋 2022 年營收 1.6 倍,爲未來業績釋放奠定基礎。銷售穩定,注重回款,負債率持續下降,資金安全性良好。
在保利發展 2023 年半年度業績會上,對于一線城市房地産新政出台對市場的影響,保利發展管理層曾表示,新政出台有效改善行業生态,有利于恢複市場信心,各地具體細則仍在陸續出台,市場情況還有待觀察。
在樓市優化政策逐步落地,但成效低于預期的背景下,公司銷售、結算進度不及預期,低毛利項目結轉,利潤率短期承壓。不過,目前無論土拍還是銷售市場,國央企背景的房企都具備相對的優勢,保利作爲經營穩健的央企龍頭,财務穩健性顯著優于行業平均水平,融資渠道也相對暢通,随着四季度部分高能級城市土拍取消限價,保利有機會把握窗口期補充優質土儲項目,随着優質項目的逐步結轉,公司未來毛利率有望企穩回升。
(本文首發于钛媒體 APP,作者|趙晨含)
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