關于當下一手市場的情緒我想已經不用說太多了，周末去售樓處、中介門店走一圈，各位的體感會非常清晰，就在上周，同一天内的 2 位中介，不約而同推薦我去看郊區的新盤。
在我猶豫的幾秒鍾，中介便開始積極介紹起來：郊區新房可以選擇的面積更大，房齡更新。
他特别強調現在買新房很劃算，售樓處有打折，算下來多則省個三四十萬，少則也有幾萬十萬。
确實，我們知道現在新房不好賣，也知道郊區新房更不好賣，但這太籠統了，具體不好賣到什麽程度？似乎還沒有一個确切的結論，作爲從業人員，不能僅僅從體感、情緒上來說話。
所以今天我們爲各位調取了最新的海量數據，通過貨真價實的成交數字，來回答這個問題。
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一邊豪宅火速日光，一邊郊區新盤無人問津，這就是當下上海一手市場的兩極處境。
各位還記得兩個月前，我們盤過上海豪宅一個月賣了 400 多億，前幾天，徐彙濱江均價 13 萬 + 的豪宅又當天日光。對比之下，郊區新盤真的有點凄凄慘慘，形成如此參照的因素也很好判斷，幾乎擺在了明面上。
首先，郊區一手庫存是真的多，先來看官方網站給的一組公開數字：
來源：網上房地産 11 月 20 日數據
今年上海全市可售住宅約 6.6w 套，而外環外是比重最高的一個區域，共 5.3w 套，占了總量的絕對大頭，高達 81.45%。
具體到外環外各區的新增供應來看，我也列了一個明細表，爲了讓數據更集中突出，浦東外環外我直接篩選出了典型區域臨港的數據，說實話真的有點吓一跳：
注：浦東僅呈現臨港新區數據，數據來源兔博士
闵行和寶山 2 個區，今年供應量都是破萬級别，緊接着就是五大新城所在的區域，供應量也不可小觑。
我算了下，今年總量已經達到 53757 套，和網上房地産的數據有點出入但不是很大。
那如果再往前數兩年呢？這就是高庫存的第二個因素了，郊區還有大批量的次新盤仍在滞銷。
先來看一組非常直觀的數據對比：
數據來源：兔博士
近三年， 郊區新盤每年都是供大于求的狀态，而且需要注意的是，這裏的庫存不是簡單拿供應量減去成交量就可以了。
我們做個假設，比如 23 年的實際庫存情況，是前一年剩 3 萬套沒賣完的基礎上，當年又新增了 8 萬多套供應，所以當下郊區新盤的對手，不僅是同期項目，還有不少這種 " 留堂生 "，肉眼可見整個一手庫存是越積越多了，但成交量卻一直在縮水。
今年前 9 個月上海新房成交面積共 475.5 萬方，同比下跌 32%，10 月靠政策拉回來了一波，但放眼全年，成交還是普遍困難。
把目光聚焦到郊區，難度更是重量級，爲了讓各位看得更直觀，我特意把今年成交數據和供應做了個對比：
注：浦東僅呈現臨港新區數據，數據來源兔博士
如果要給這份數據做個排名，就是這樣：
圖源：真叫盧俊
這麽一對比，水面下的問題是不是就逐漸浮上來了。
比如今年當之無愧最難賣的郊區是寶山，供應量接近 1.2 萬套，目前爲止卻隻有 4500 多套成交，供銷比達到 2.52，隻賣了大概三分之一。
其次是松江和闵行，供銷比都超過了 2，也是上海難賣的郊區前三，而比較特殊的臨港，供銷比隻有 0.77，看似成交大于供應，實際情況卻是前幾年同質化産品紮堆供應太多，去化能力不足，所以今年還在陸續賣，加上今年臨港也有意放緩了供應節奏，看起來供銷比就沒那麽大了。
整體來看，現在郊區新盤市場就是這樣，一邊是持續增量的供應，一邊是賣不動的房子，也難怪中介推盤的時候，都會重點提到折扣力度了。
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數據之下，是郊區新房真實的價格困境。很多郊區項目都是頂着價格在賣，如今也是真的頂不動了。
所以各位去外環外的售樓處走一走，會發現郊區開發商爲了賣掉房子，真的隻剩一條路可走：卷價格，于是很多新盤推出了這樣的房源，折扣價直接低于 95 折。
昨天看到一家樓盤的優惠廣告，直接放出了 92 折的房源消息。
據公開信息整理
之前上海明文規定新房銷售的降價幅度不能超過備案價的 5%，所以 95 折其實是一手房銷售的一個防線，而這個防線現在顯然是有些守不住了。
我查了下網上房地産的公示，去年到今年這個項目 5 次取證房源加起來一共 1721 套，目前還剩 699 套沒賣完。打折房源也是去年拿證的一批，賣了快一年到現在還有剩餘，也看得出開發商壓力非常大，打起折來并不手軟。
來源：網上房地産
我算了下，目前 7 套小戶型房源的折後最低均價僅 3.39 萬 /m²，而同闆塊一公裏外的競品新盤，價格還在 4.2 萬 /m² 的線上，價差接近 1 萬 / 平了。
除了本身就在安亭外，這個盤離地鐵口也并不近，直線距離就有 2.4 公裏，區位、地理屬性上都不算優質，算是郊區新盤不好賣的一個典型案例。
而剩下的大部分郊區新盤，雖然堅守 95 折的銷售政策要求，實際上各項疊加優惠也不少，算下來早已不隻 95 折了。
我跟各區域的中介聊下來，很多新盤的真實折扣情況都不太一樣，不過最誇張的就是臨港。
目前臨港 102、103、105 三個片區中，103 的折扣力度是最大的。
大到什麽程度呢？
某個靠海新盤的一套百平三房，95 折之外，足足有68 萬返現，是不是很誇張，但這就是聊下來的真實數字。
除了這個特例，臨港大部分在售新盤都有折扣 + 返現，以及其他團購優惠，一樣情況的還有嘉定某盤，表面上是給 95% 折扣，但中介告訴我會額外再加 30 萬返現。而且這個額度是最近才有，之前返現隻有十幾萬。
還有一些新盤，除了 95 折還會在一些角落想辦法加福利，除了車位抵用券、贈送軟裝包之外，還直接送黃金，再加上老帶新返傭，隻能說價格吸引力确實拉滿了。
看下來這些瘋狂打折的新盤，其實都有一個共同的特點：遠郊、遠地鐵盤，要麽就是地鐵還在規劃中，三五年看不到落地，而那些願意在郊區買房的家庭，大多有更強烈的通勤需求。
除非客戶就在附近工作生活，否則就當下的市場來看，這類新盤注定不好賣。
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不過也有意外發生，郊區地鐵盤竟然走出了獨立行情，這也是今年市場上唯一能與豪宅火熱程度相媲美的新盤了。
8 月底至今入市的幾個批次中，認籌率過百的新盤爲 23 個，而讓我沒想到的是，這 23 個新盤中出現了一些變數。
各位注意下我标黃的部分：
據公開信息整理
有 5 個來自郊區的地鐵盤，共 9 個批次，均達到了超過 100% 的認籌率，而且大部分排名都很靠前，有的甚至觸發了積分，一批次賣完二批次還是搶空的程度，根本不夠賣。
這種戰績已經完全不輸新天地和徐彙濱江的豪宅了，尤其像曹路、浦錦這些地方的遠郊盤，現在都要排隊去搶了。
什麽情況？不是說郊區新盤不好賣嗎？
事實上，這幾個新盤确實算當下一手市場的個案，尤其是曹路，往東幾公裏就是東海海岸，幾乎快出上海了，大家印象裏的，這個闆塊的标簽就是：動遷、火葬場，這些年雖然在搞成片開發，但城市界面總體還是屬于縣鄉氣質那一挂的，闆塊内僅有的商業能級也有限。
我整理了曹路今年部分在售的幾個新盤，除了觸發積分的金海汀雲台，其餘項目顯然沒能逃過大環境的壓力，今年賣得都不怎麽樣，而同一個闆塊内形成如此落差的原因，隻有一個：軌交。
最近的就是 9 号線和 12 号線的換乘站金海路站，隻有 900 米左右；旁邊 14 号線距離 1.5 公裏，還有在建的崇明線一期，名副其實的 4 軌盤，所以通勤旁邊的金橋和張江都十分方便，又緊靠外環，進入市區的選擇也更多。
而建發聯發青雲上和湧潮府已經逼近東海岸了，目前沒有軌交優勢，隻能期待在建中的 22 号線了。佩瑪山丘的定位則有些爲時過早，和目前闆塊的剛需氣質有點不搭。
綜合下來，整個闆塊内金海汀雲台幾乎沒有同量級的競品，而且這種背靠軌交打出逆勢戰績的，還不隻曹路一個闆塊。
發現了麽，今年認籌火爆的遠郊盤，基本都離不開軌交的加持，唐鎮、泗泾就不用說了，一直屬于置業、通勤的熱門闆塊，連遠郊地帶的奉賢新城都在今年賣出了早幾年倒挂時代的氣勢，認籌率 150%，闵行的大華星樾更誇張，前後 2 個批次一共 251 套房源，兩次認籌率分别是 290%、300%，也就是差不多 3 個人在搶一套房子，完完全全地靠運氣。
所以說不是現在的一手客戶沒需求，而是他們的選擇更精準了，尤其在今年的市場下，誰占了軌交流量，誰就更能抓住一手客戶的心。
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所以關于當下一手市場，我們其實不習慣說悲觀，更合适的一個詞應該是：理性。
供需關系上的不平等确實造成了如今一手難賣的局面，大量同質化的産品還在滞銷中難以沖出重圍，但值得欣慰的是，也有一些個例打破了這個規則，哪怕身處遠郊也能日光清盤。
所以樓市需求下降也并不是真的需求變少，隻是大家都回歸理性了，這才是當下樓市最真實的模樣。
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