作 者丨柳甯馨
編 輯丨陳潔
8 月 30 日，廣州率先在一線城市中落實房地産新政策，全面執行 " 認房不認貸 "。半個月過去了，南方财經全媒體記者結合采訪和現場走訪後發現，廣州樓市呈現溫和回暖、需求分化的特征。在黃埔區黃陂闆塊等相對比較熱門的區域，一些售樓部看房咨詢的人逐漸增加，現場 "7 變 3" 成爲售樓部工作人員新的行話，指的是因新政策紅利，将二套房認定爲首套房，首付 7 成變 3 成的情況。
日前，廣州首套房利率 LPR 再下降政策也正式實施：廣州首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例爲不低于 30%，利率下限爲 LPR（貸款市場報價利率）-10BP；廣州二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例爲不低于 40%，利率下限爲 LPR+30BP。
南方财經全媒體記者發現，廣州樓市的改善市場随着政策出台有了明顯的回暖，但剛需市場變化不大。整體來看，目前廣州一、二手房市場回暖，但新政策主要利好有條件置換的購房者，釋放的市場需求仍舊有限。
在受訪專家看來，廣州的 " 認房不認貸 " 以及降低房貸利率政策，主要還是爲房地産市場托底，無法讓市場在企穩的基礎上快速反彈，房地産市場的反彈關鍵還在于收入、就業基本面的改善。
廣州樓市利好政策疊加
從全國房地産新政策看，今年 7 月，中央政治局會議釋放房地産政策調整信号，明确了幾大政策調整方向；8 月 25 日，三部門聯合發文，國家層面 " 認房不認貸 " 和換房個稅減免延期的政策文件出台；8 月 31 日，兩部門發文，推動落實降首付比例、房貸利率和存量首套房貸利率。
這些政策打開了廣州房地産政策調整的空間。
8 月 30 日，廣州正式發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》，明确提出落實 " 認房不認貸 " 政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
9 月 9 日的消息顯示，廣州首套房貸突破 LPR 下限。最新的政策爲：廣州無房，首套房首付 30%，利率爲 LPR-10%；廣州有一套房無在供或者已經結清，二套房按照首付 30%，利率也爲 LPR-10%；廣州有一套房且在供，首付 40%，利率爲 LPR+30BP。
無論是 " 認房不認貸 " 政策還是降低房貸利率政策，目前各地主要以城市爲單位落實新政策，即以 " 一城一策 " 的方式精準應對市場變化。廣州的特殊性在于，作爲一線城市，廣州在這兩項政策工具使用上，都是一線城市率先官宣的。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受南方财經全媒體記者采訪時表示，" 認房不認貸 " 主要支持改善型購房需求，尤其是 " 買一賣一 " 的購房需求。
李宇嘉認爲，2015 年到 2021 年是廣州樓市連續上漲的 6 年，大量購房者在廣州及周邊城市購買剛需房，目前這批購房者有了改善住房的需求，所以" 認房不認貸 " 能促進廣州房産市場的良性循環。
" 大家先去挂牌二手房，再去買新房，帶動購買鏈條有效運轉，釋放購買需求，對樓市有短期的促進效果。" 李宇嘉說，" 在新的形勢下，鼓勵良性循環的政策，首先刺激到的就是供給端，即‘業主挂牌’帶來供給端的放量。"
一位廣州房地産資深觀察人士認爲，" 認房不認貸 " 和降低房貸利率 LPR 兩項政策，更利好改善型購房者或者原本在外地有房産，但未來想置換到廣州的購房者。" 對他們來說，二套房首付大幅下降。"
和部分廣州房地産從業者交流後，南方财經全媒體記者發現，目前房産新政策的直接作用在于，讓持觀望态度的購房者堅定決心，以往對手中房産持 " 可賣可不賣 " 态度的改善型購房群體，更願意将手中的房産挂牌出售。
廣州市越秀區一位房地産從業者徐毅（化名）告訴南方财經全媒體記者，廣州性價比較高的房子目前比較好出手，業主心态沒那麽強硬，更想早些出手，挂牌價格也不會虛高，更接近市場價格。"8 月底以來，二手房放盤量增加很多，目前，越秀區熱門的五羊新城區域有 700 多套挂牌房産，前年的數量才 100-200 套。"
徐毅進一步表示，目前置換類的購房者分兩類，一種是先買再賣，目前的情況下急于出手，賣房的價格可能低于市場價，另一種是先賣再買，這樣的購房者壓力會小一些，也更容易享受到政策紅利。
從李宇嘉提供的數據看，" 認房不認貸 " 政策出台後，近期廣州二手房的挂牌量從 14 萬套增長到 15 萬套，增長了 1 萬套，中心區新房改善盤的去化量也有明顯增長。
不過，當前廣州的二手房市場也比較艱難，挂牌量增加但價格漲幅不大，甚至不少區域還在下跌，不少購房者即便有換房意願，也難以在短期内以滿意價格出手。
9 月房産市場溫和回暖
根據貝殼找房統計數據，從上架房源看，8 月廣州上架房源比上月增加 268 套，房源供應增加，目前共 7098 套；從上架成交比即上架量 / 成交量這一維度看，廣州 8 月上架成交比爲 4.25，低于過去一年平均水平 4.10，體現去化效率降低。
徐毅表示，9 月以來新政策出台後，咨詢、看房的客戶數量有明顯增長，政策讓部分此前想要購房的客戶增加了不少信心。
目前，廣州首套房利率下調 10 個基點，二套房利率下降 30 個基點。" 認房不認貸 " 政策後，一些購房者的二套房認定變成了首套房，利率下降幅度很大。
對廣州提出的降低房貸利率的政策，李宇嘉認爲，廣州首套房和二套房利率都在下降，這對剛需和改善型購房者入市都會有明顯拉動，" 目前，廣州‘認房不認貸’政策和‘認貸不認房’政策疊加，是雙重利好，有房的人群再購房，貸款利率也在降低。"
尤其是一些此前有通勤、學位需求的購房客戶，在 " 認房不認貸 " 政策出台後，看到合适的房産更願意迅速下單購買，買房決策周期縮短。
今年 9 月初，廣州市民劉越（化名）看中了越秀區一處帶有五羊小學學位的房産，因爲考慮孩子上學問題，加上當前的首付政策紅利，看完後他當天就果斷約業主簽訂合同，68.9 平方米的房産最終以 261 萬元成交，整個決策過程在 1 天中完成。
不過，" 認房不認貸 " 對廣州樓市主要起到托底作用，卻應該難以刺激樓市迅速反彈。有市場人士指出，一方面，購房者實現改善房需求首先要賣掉手中的房産，部分區域二手房去化較難；另一方面，買房換房雖然首付減少，但依然面臨支付月供、增加杠杆的情況，大部分買房者仍然持觀望态度。
一個現實的問題在于，一般改善市場的購房者期望置換更好地段、更優戶型的房産，也意味着房産總價會更高，帶來家庭杠杆率增加，如果沒能将手頭的房産順利出售，即使 " 認房不認貸 " 帶來首付下降，利率略有降低，還是無法改變較大的還款壓力。
" 大家都想置換到更好的房子，實現未來房産的保值，手中的房子 250 萬，還想置換到 500 萬的房子，但目前廣州市中心外圍區域二手房的成交很一般，手中的房子賣不動就無法置換。" 上述廣州房地産資深觀察人士對南方财經全媒體記者解釋道。
長期來看，買二手房的剛需購房者仍需要好的市場預期，對收入有好的期望，确保有支付首付和還貸能力，這是改善房地産市場的關鍵。
對于樓市傳統旺季 " 金九銀十 "，此次房地産新政策的發布也能帶來一定促進作用。
徐毅認爲，9 月份廣州房産市場比 7、8 月活躍很多，購房者信心更加堅定，剛需買房目前是比較好的時機，" 金九銀十 " 預計能夠帶動樓市繼續回暖。
李宇嘉認爲，目前政策短期效果較好，9 月市場改善明顯，釋放一部分購房需求，10 月的成效可能不那麽明顯，" 長遠看來，影響樓市基本面反彈的還是收入和就業情況，這些是改善房地産市場預期的主要因素。"
随着部分城市去庫存壓力加大，不少二、三線城市加入取消限購的政策大軍，截至 9 月 12 日，已有近 20 城取消了限購。9 月 7 日，南京宣布全面取消限購之後，嘉興、天津、濟南、沈陽、大連、青島、東莞等 8 個城市迅速跟進，全面取消限購政策，此外，鄭州、廈門、長沙等近 30 個城市也針對局部區域或群體進行了限購政策優化。
" 資金寬松一點的購房者，有兩套房後還會想購房，大概率在放開限購後還會買房，如果廣州放開限購，也會釋放一波購房需求。" 徐毅分析稱。
上述廣州房地産資深觀察人士認爲，随着目前不少城市放開限購，未來廣州或有望跟進或者部分跟進這一政策，這将是下一輪房地産政策的重點，可能會帶動廣州房地産市場的活躍度提升。
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本期編輯 江佩佩 實習生 宋佳遙
