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文｜空間秘探，作者｜鄭佳铌
近期，河南迪美商務酒店有限公司 100% 股權挂牌轉讓，轉讓底價爲 1 萬元。成立于 2014 年的河南南迪美商務酒店有限公司，發展至今已算得上是河南當地的較有名的老牌酒店，但仍逃不過淪爲 " 不良資産 " 被轉讓拍賣。不難發現，在城市綜合體以及文旅地産的開發熱潮下，越來越多所沉澱的規模較大的酒店資産包以 " 億元 " 價格紛紛被擺上貨架、低價轉讓。而今，甚至出現了底價爲 " 五位數 " 的轉讓信息。這些酒店所陷入的 " 轉讓 " 風波背後的原因和發展趨勢，值得行業進行深思 ……
億元酒店紛紛拍賣 市場不太買賬
近日，河南國控表示将底價 1 萬元挂牌轉讓河南迪美商務酒店 100% 股權，轉讓方河南省礦山機械裝備有限公司背後大股東爲河南省國有資産控股運營集團有限公司。據悉，截至 2023 年 9 月 30 日，河南迪美商務酒店有限公司營業收入爲 16.46 萬元，營業利潤爲 4.28 萬元，淨利潤爲 4.28 萬元，資産總計爲 67.11 萬元，負債總計爲 304.18 萬元，所有者權益爲 237.07 萬元。
據攜程官網查詢，作爲河南迪美商務酒店有限公司旗下資産的河南迪美商務酒店，位于鄭州金水區北三環與福彩路交叉口山頂大廈 26 樓，于 2015 年開始營業，共有客房 40 間，宴會廳 1 個，包間 4 個，會議室 4 個，可接待住宿、用餐以及會議。10 月 16 日，從攜程訂酒店平台上看到，河南迪美商務酒店仍在正常售賣客房，銷量第一的 " 雙景大床房 " 售價爲 143 元 / 晚。這一價格比起鄭州龍湖公園附近同标準的酒店，要便宜一些。作爲見證了城市的更新叠代的河南當地老牌酒店，如今卻也陷入了 " 危難時刻 "。
其實，從當下酒旅市場來看，新品牌新酒店在不斷 " 入場 "，而進行挂牌轉讓的酒店也在日益增多，越來越多曾擁有 " 高人氣 " 的酒店正在消失或改變。
今年 7 月，甯波江北區唯一的五星級酒店——甯波遠洲大酒店現身阿裏拍賣平台公開破産拍賣，起拍價爲 639800000 元。但首次拍賣，該酒店資産在 5400 多人次圍觀的情況下，最終因 0 人報名 0 次出價而告流拍。8 月，該酒店資産在降價了整整 1.2 億多元的情況下再次上拍，但最終仍然因無人報名無人出價流拍。10 月 7 日，上述資産包進行第三次拍賣，起拍價直接标注爲 409472000 元。這一價格，比起第一次拍賣，已經足足降低了 2.3 億多元，但最終因無人報名無人出價流拍。
除此之外，今年 9 月，煙台濱海假日國際酒店在曆經兩次流拍後，2 次降價，從首次拍賣起始價 4.5 億餘元降至第三次拍賣起始價 2.92 億餘元，降幅約 35.11%，相當于打了六五折後，在第三次公開拍賣中最終以 2.93 億元成交。
同月，合肥皇冠假日酒店和合肥貝斯特韋斯特精品酒店，兩家高端酒店一起打包拍賣，并以 6.66288 億元成交。據了解，這是合肥皇冠假日酒店和合肥貝斯特韋斯特精品酒店第三次拍賣，相比首次拍賣，這次拍賣的成交價降價了約 2.3 億元。
據統計，今年 9 月約共有約 39 家酒店拍賣，其中億元以上 22 家，億元以下 17 家，但成交數量卻不超 5 家酒店，成交率隻有 12%。據一位業内觀察人士所述，億元以上的起拍價不是個小數目，無人報名，說明在當前市場環境下，這個價格存在定價過高問題，有意向的接盤者還想再等更低的價格出手。
最近兩年來，房地産市場表現不佳，持續性市場低迷、資金流轉不暢，成爲了壓倒不少房企的最後一根稻草，債務違約成爲了市場的常态，于是拍賣市場上出現了大量被擔保、抵押的資産。但在房地産行業下行階段，不良資産處置機構想要盤活商業類資産并不容易。
今年以來，不良債權資産包的流拍并不是意外，在面臨大宗土地交易時，買家往往持謹慎态度，一方面受制于自身的資金實力和運營水平，另一方面，項目背後複雜的債權關系和僵化的運營機制，也是需要考慮的重要因素。
可以看到，在房地産熱潮退卻、金融市場愈加理性的大環境下，越來越多的酒店資産将進入資産流動的浪潮中，曾經開發商眼裏的香饽饽，正在面臨擺上貨架、低價甩賣或破産重組的困境。
什麽酒店有底氣 " 待價而沽 " 一賣了之
當下，随着中國酒店資産格局正發生着深刻的變化，疊加中國房地産市場的監管規則轉變，國内酒店資産被擺上 " 貨架 " 不在少數。今年整個酒店市場更是迎來了一波新的資産出售風潮。從萬元到億元，甚至一些低至令人大驚的價格也現于市場。但爲何有的酒店依舊被長期留滞出售，而有的酒店卻可以 " 一賣了之 "？
穩定的盈利能力
從酒店轉讓市場來看，酒店的轉讓出售并不一定都是酒店債務或破産問題的結果，市場中也存在一些酒店背後集團的内部糾紛和矛盾等多元性因素導緻優質資産的抛售。對于這類被轉讓出售的酒店來講，其經營模式和盈利狀态大多都相對健康且具有可持續性，屬于投資人心目中的 " 優良資産 "，十分受歡迎。
以久負盛名的倫敦麗茲酒店爲例，早前英國億萬富翁、報業大亨巴克萊兄弟将其持有的倫敦麗茲酒店放上市場，并爲其标價 8 億英鎊（約 10 億美元，71.6 億人民币）挂牌出售，酒店被神秘卡塔爾買家從億萬富翁巴克萊兄弟手中買走。據了解，麗茲酒店是巴克萊兄弟在 1995 年僅出價 7500 萬英鎊所買下的，在 25 年間漲價 10 倍。
在經營期間，就有許多投資者嘗試收購麗茲酒店，但都沒有成功。而突然的出售也隻是因爲家族内部對經營和投資理念起了分歧，自立門戶。倫敦麗茲酒店一直以來業績良好，處于穩定盈利的狀态。從财務數據上看，麗茲酒店在出售之前，曾創下 4,710 萬英鎊的收入，其資本淨值也在穩步上升。這種極具穩定的盈利能力，和可持續發展的 " 向上力 "，正是酒店資産即使天價依舊能夠售出的主要原因。
優越的地理位置是 " 加分項 "
酒店業是一個高度競争的市場，處于優越地理位置的酒店在市場競争中顯示出來的優勢與影響力也日漸凸顯。地理位置作爲決定酒店成功與否的關鍵要素之一，它不僅直接關系到酒店對目标客源吸引力的強弱，也是酒店在未來經營中取得長期經濟效益的關鍵所在。好的地理位置是酒店成功的前提，不論是對酒店長期的經營還是最終的出售都是一項 " 加分項 "。
例如，南甯明園新都酒店以 0.5 億元的價格成功拍賣。據了解，明園新都酒店是南甯市首家五星級豪華商務型酒店，對于一家老牌酒店能夠以相對較快的速度成交，最大的原因還是其優越的地理位置。明園新都酒店地處南甯市區中心，而且地勢較高，背靠人民公園，在酒店高層可以觀賞南甯美麗城景。這也爲酒店在短時間内成功售出起到了一定的 " 助力 " 效果。
品牌成最大賣點
品牌正在成爲酒店最重要資産，品牌也是服務和産品質量的 " 代表 "，也是 " 價值 " 的重要象征。在酒店種類越來越細分的時代，品牌就是酒店的 " 身份證 "，品牌的作用日益突出。同樣，酒店出售資産也是如此，擁有知名品牌屬性酒店的出售時期往往會更容易被關注、被買走。
比如，被譽爲世界上最知名的酒店之一的香港洲際酒店，在 2015 年被洲際酒店集團曾在較短時期内以 9.38 億美元的總價出售，收購方爲 Super Key Limited。按酒店提供的 503 間客房計算，每間客房平均價值約爲 1454 萬港元，該交易無論以總售價還是單房售價計算，均創下香港酒店成交紀錄，被稱爲 " 最貴酒店 "。
事實上，酒店業出售風浪從未停止，走向拍賣舞台的酒店也在持續增加，但拍賣酒店資産成交率仍然十分低下。可見，那些能夠 " 一賣了之 " 的酒店資産仍占少數部分，當下正在出售的資産包更多的還是屬于 " 不良資産 "。
爲何有的酒店難改流拍和虧本的 " 命運困局 "
地産企業自 " 三道紅線 " 後紛紛開始加速剝離不良資産，酒店作爲曾經配套産業之一，成爲了被 " 甩賣 " 的熱門目标，讓原本就邁入 " 存量時代 " 的酒店市場充斥着更多待接手的品牌酒店。除了一些自身因素優越的酒店出售情況較爲可觀，實際上，市場上存在更多的是酒店長期留于拍賣平台，經曆多次流拍依舊處于賣不出去的困局。
地産商高起價難脫手
過去幾年，随着文旅市場的起身，不少房地産企業将酒店作爲一塊重要資産，加大投入。這些酒店有的是地産開發的配套項目，有的是地産公司看好文旅行業前景進行的投資。現階段，碧桂園、富力地産、融創中國、中國金茂等大型房企旗下，均沉澱了規模較大的酒店資産包。
但酒店投入大回報周期長等特點，在一定程度上占用了房地産的流動資金，而地産酒店沒有爲地産帶來可觀的收益，資産回報率遠低于國際平均水平。地産酒店失去了地産配套的意義和價值，勢必就會成爲地産商手中率先需要直接售賣的可變現資産，從近兩年以來的地産風暴看，結果就是如此。
大量高星酒店尋求出售的主要原因，是酒店背後房地産企業的高杠杆困境，地産商正在通過出售酒店資産來緩解杠杆壓力。例如，10 月 11 日，華僑城（亞洲）公開抛售上海蘇河灣項目的部分優質資産，其交易價格不低于 24.3 億元。上海蘇河灣項目包括住宅、行政公館、寶格麗酒店、寶格麗公寓、藝術家工作室等。據悉，華僑城（亞洲）此次出售資産隻爲盤活資産，償還借貸，降低集團的計息負債。
但這些存量酒店資産售賣情況并不好，去年的富力酒店，92 家酒店擺上貨架，目前僅賣掉了 3 家。總體來看，一些地理位置優越、品牌知名度高的優質資産或許出售價格将會高一些，但酒店資産如若長期處于難以出售的困境，出售酒店資産的價格或會相應下降。
新 " 圈層 " 帶來的惡性循環
随着國内消費升級漸入佳境，居民對體驗型消費的開始重視和試水。各大品牌酒店甚至奢華酒店，開始在國内由一線城市逐漸鋪開并下沉至二三線城市，呈現出百花争妍的局面。由此，這爲二三線城市的老牌酒店帶來了生存壓力。老牌酒店開始頻頻呈現出客流量下降，生意環境不如以往的狀态。因此有的老牌酒店開始選擇停業保本，紛紛開始虧本出售，等待轉讓。但由于老牌酒店的産品力低下，人員老化，服務缺少靈魂，營銷管理滞後等一系列 " 隐形憂患 "，最終使許多老酒店在拍賣平台上不僅标上虧本售價，還一直處于流拍狀态。
以佛山市順德區皇帝酒店爲例，随着順德逐漸成爲衆多市民遊客的釋放消費新活力旅遊目的地，它的旅業發展也越來越勁。如希爾頓、溫德姆等國際酒店也開始在此落地。皇帝酒店因生意不景于 2022 年年末開始停業，随後，皇帝酒店便再次現身阿裏拍賣網。據了解，皇帝酒店經曆三次流拍，第一次起拍價爲 76495926 元，後降價至 61196741 元；雖然降價了超 1500 萬元，圍觀人數也接近 2 萬人，但卻無人報名出價，最終以流拍收場。
難以尋覓的 " 升級 " 身影
對于酒店業來說，在消費升級和行業存量整合的背景下，叠代升級似乎比以往任何時刻更加迫切。随着消費的升級和審美的提升，消費者越來越注重酒店品牌的形象、内涵和品質等精神層面的附加價值。面對消費者不斷變化的消費需求，酒店必須及時了解市場變化，讀懂消費者的消費需求，不斷煥新升級爲客源群體提供有價值的服務。
有的酒店則依舊墨守成規，一成不變，這直接導緻了酒店盈利能力明顯下降。對于這類原本在娛樂、社交等屬性受到了極大限制的傳統酒店而言，它們本身已處于疲軟期。加上無法錯失的轉型升級時機，那些不能與 " 疫 " 俱進的酒店，看不到任何 " 升級 " 身影的酒店就被擺上架拍賣，而這類酒店必然将成爲流拍的一類。
如今，中國酒店業的資産出售潮一波接一波，除了 " 一賣了之 " 的結果，" 流拍 " 才是酒店出售下的現狀。許多經曆多次流拍的酒店爲了盡早剝離不良資産，不惜加大資産售價的降價比率，加速離場。在這種情況下，虧損資産似乎成爲一條 " 止虧求生 " 之道。
沒落的酒店如何避免成爲 " 不良資産 "?
如今，随着消費者需求的個性化、多元化，酒店賽道進一步細分，運動、國潮、療愈等多種類型酒店品牌不斷湧現，快速占領市場。而老酒店由于格局規劃限制，設施設備老舊等問題，正在逐漸走向 " 不良資産的困局。當下一些 " 淪爲 " 不良資産 " 的酒店已是 " 無藥可救 "，而那些在夾縫中生存的老酒店又該如何另謀出路
聚焦空間坪效的利用
随着社會的進步和經濟的發展，人們的消費需求在不斷發生着變化，從早期追求性價比到如今更加注重産品和服務的體驗。空間秘探觀察發現，如今已有超過 90% 的消費者願意爲了更加優質的體驗買單。除了高品質的客房、餐飲等常規的酒店産品以外，空間坪效的利用也已經成爲更多酒店構建多元收入來源的關鍵。
提升酒店坪效的關鍵在于轉變酒店經營理念，爲其選擇合适的定位。可以說，空間坪效的有利提升并非簡單的在酒店空間上進行場景的疊加，而要根據酒店定位選擇不同的坪效提升方案。于老酒店而言，圍繞酒店坪效的 " 革命 "，對于公共空間活化利用的探索應該一直在路上。這不僅能爲住客帶來更多元體驗，更以主客共享的綜合生活消費空間推動城市煥新活力。這是改善老酒店現狀，開辟住宿業空間價值延伸的高效新賽道。
打消酒店管理下的 " 慣性思維 "
慣性思維，是由先前的活動而造成的一種對活動的特殊的心理準備狀态或活動的傾向性。簡單來講，即在長時間在同一環境下工作，當你第一次發現一個 " 問題 " 時，并沒有及時處理它，第二次再發現時，這個所謂的 " 問題 " 已被弱化，第三次看見時，它已經自動列爲常态化範圍。類似的慣性思維誤區，已成爲老酒店中或多或少的存在。
酒店作爲精益化管理的行業，這種 " 慣性思維 " 要不得。對此，老酒店在管理經營過程中，要驅除所謂的慣性思維，構建一個新的組織結構，但這并不意味着擯棄一個傳統的組織結構。而是要求老酒店在管理上應該提高可變性。從戰略到架構、流程，再到人員和技術做到更加靈活。這不僅能夠快速對老酒店的舊問題做出反應，還能對及時發現新機會，不斷推陳出新。
探索以文化煥活品牌的可能
伴随消費群體在不斷進化，過去的曆史已悄然成爲未來的開始。當下許多老酒店因缺乏品牌建設能力，導緻品牌從 " 中國制造 " 走向 " 中國創造 " 的過程困難重重。空間秘探觀察發現，那些轉讓出售的老牌酒店大多都有着較強的地域屬性，老酒店應該抓住它們的地域屬性，以地域屬性作爲文化脈絡，賦能品牌。這不僅能幫助酒店對顧客心智進行 " 占領 "，還能變現品牌的溢價和增值。
因此，在新品牌頻出的當下，酒店圈裏的 " 老前輩們 " 更應該繼續以在地文化打磨品牌，煥活酒店生命。例如，上海賓館作爲傳承海派文化的老牌酒店，以酒店與在地文化的交融與延伸，把酒店重新進行包裝設計，诠釋品牌 " 用上海文化向深圳緻敬 " 的文化理念。攜手知名的品牌公司團隊以現代科技融萃上海文化 DNA，以獨特的風格及服務體系與其他品牌酒店做出完美的區隔。以地域屬性作爲文化脈絡的方式 " 重塑 " 品牌價值，" 煥活 " 品牌生命力。這正是在夾縫中生存的老酒店應該重視的。
綜上，随着中國經濟的發展、産業結構的變更以及消費市場的變化，大量酒店不良資産浮出水面，在酒店資産流動浪潮下，有的酒店一賣了之，迎來了生存新機遇；有的酒店則陷入流拍的泥潭，面臨着高難度挑戰；在它們擺上貨架、低價出售或忍痛重裝的背後存在着大量評估和考量的因素。但是無論是新酒店，老酒店，還是不新不老的酒店，隻有跟上客人需求發展的酒店才是 " 好酒店 "。相信在經曆千帆、洗盡鉛華後，未來的交易市場将會愈加健康。同時，也期待在夾縫中存活的酒店能夠走向更爲穩健的明天！
