經濟觀察報 記者 田國寶 " 這個戶型的房子，9 月底 680 萬元成交，現在挂 640 萬元沒人問 "，11 月中旬，在北京中關村的一家我愛我家門店，中介人員王超一邊用鼠标劃拉電腦屏幕上的房源，一邊感歎：國慶假期後，房價一天一個樣。
王超所說的這套房源位于中關村附近，因爲有中關村一小加持，此前二手房成交價一直保持在 15 萬元 / 平方米左右，但不到兩個月時間，挂牌價降至 13 萬元 / 平方米左右，"9 月，同一小區成交了兩套房源，之後就沒成交過 "。
有關北京學區房價格出現松動的消息，最早出現在萬柳蜂鳥家園小區，一套 52 平方米開間以 11.9 萬元 / 平方米單價成交，該小區 2022 年曾以 22 萬元 / 平方米價格成交一套開間，巨大的下跌幅度讓輿論嘩然。
王超說，最近一個月來，包括學區房在内的二手房價格變動頻繁，但個别降幅較大的成交屬于個案，并不具備普遍性，" 價格跌了沒？确實是跌了；但平均跌幅真有那麽大嗎？答案顯然是否定的 "。
王超從事房地産中介十多年，見證過房地産市場的高光時刻，也經曆過市場波折。但當前頻繁的變化，他還是首次經曆，" 今天的成交價，可能就是明天的挂牌價，價格一直小步快跑往下走 "。
在海澱定慧寺某小區，配套的小學有人大附小分校，小區環境相對較好，此前成交價在 10 萬元 / 平方米左右，11 月初，該小區以 8.1 萬元 / 平方米單價成交一套 180 平方米大戶型，價格回至三年前。
一位中介人員告訴經濟觀察報，近期，他們隐藏了一部分價格不合理的房源，" 有些房源隻能在後台看到，也正常交易，但不對外顯示了，從後台看，6 萬元 / 平方米價格的房源也不少 "。
在北京學區房市場，海澱區、西城區和東城區因豐富的中小學教育資源，成爲學區房聚集地。學區房也一直是北京房價的天花闆。
近年來，随着入學政策不斷調整，學區房效應逐步減弱。尤其是海澱區，在原有 " 多校劃片 "、" 六年一學位 " 等基礎上，2022 年初，進一步對學區進行優化。根據新政，所有用于九年一貫制學校入學的住房，九年内隻提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。
此外，海澱區将 "2022 年 1 月 1 日後新遷入戶口 " 和 "2019 年 1 月 1 日後新購房 " 全部納入多校劃片，2020 年以後新建的中小學繼續實施多校劃片。多校劃片範圍不斷擴大，即便是買到學區房，獲得學位，也不一定能進入意向學校。
北京一家中介公司片區負責人表示，随着入學規則不斷調整，學區房價格泡沫被逐步刺破，價值逐步回歸至居住屬性，" 現在跌的幅度有多大，說明之前上漲幅度更大，既然能接受房價上漲，爲什麽接受不了房價下跌 "。
" 整個市場都在下行，不僅是學區房，其他房子價格也在跌 "，王超表示，相比較而言，此前價格虛高的學區房，價格下跌幅度更大，" 蜂鳥家園隻是個例，大部分小區價格跌幅并沒有這麽大，隻是成交少了，個案被放大了 "。
9 月，在 " 認房不認貸 " 等一系列樓市寬松政策影響下，一部分需求被釋放，推動北京樓市迎來一波回暖，但持續時間并不長。
上述中介片區負責人表示，9 月政策效應帶來的成交不及 3 月，"3 月的行情持續了将近一個月，9 月的行情持續兩周左右 "。
據其介紹，10 月以後，樓市呈現兩個主要特征，一是成交量萎縮。以其管轄的一個門店爲例，9 月成交了 10 套，而 10 月僅成交了 2 套，" 店長也說不清原因 "。
同花順數據顯示，10 月北京二手住宅成交 10653 套，環比減少 25%，同比減少 5%。從全年來看，成交量僅高于 1 月和 7 月。新建商品住宅方面，10 月共計成交 5177 套，環比下降 12%，同比降幅達到 35%。由于新房入市數量減少，截至 10 月底，新房庫存較 9 月下降 3 個百分點。
二是成交價格下跌，而且價格下跌很大程度由成交量下降導緻。上述中介片區負責人介紹，從門店實際成交來看，由于一部分人着急套現，而市場觀望情緒較濃，所以，" 隻能降價出售 "。
王超也表示，目前的市場行情下，想要快速成交，隻能選擇降價，而且需要一次性降到位。
随着房子從投資屬性逐步回歸至居住屬性，一些本身品質、居住條件和物業服務較差，以往靠學區、區位和産業等附加資源升值起來的房源，價格開始回歸理性，相反，一些本身品質、服務和配套資源較好的房源，如果有教育、産業等附加資源加持，即便在市場下行的背景下，成交和價格依然保持相對穩定性。這就造成二手房市場分化，在這一輪樓市下行中，老破小首當其沖。
市場分化的同時，二手房賣家也在分化，一部分賣家急需用錢，選擇折價套現；另一部分賣家，選擇等待市場階段性回暖或樓市徹底恢複後再考慮出售。
王超介紹，一般業主對價格相當敏感，一套總價 500 萬元的房子，每次價格調整幅度基本不會超過 5 萬元，但會根據實時市場行情增加調整頻率，" 心裏預期總是會高于實際市場價格，所以很難一次調整到位 "。
在當前二手房市場，小幅快頻調整價格幅度恰恰是大忌，從時間軸來觀察，整體價格調整幅度并不小，但由于每次調整幅度較小，總是與市場擦肩而過，最終結果是，價格降了不少，但房子總賣不出去。
急于變現的業主，由于着急用錢，一般會忍痛割肉，一次性将價格降到購房者心理預期。從一個長周期來看，這種策略反而能讓房子賣出一個好的價格，" 如果不是急用錢或着急出手，多數人很難主動割肉 "。
據多個中介人士介紹，二手房折價套現的業主主要分爲三大類：
第一類是換房業主，通常情況下，換房采取買賣同時進行，即一邊看房買房，一邊挂網賣房。在看房過程中，如果遇到心儀的房子，往往急于下定，而忽視了老房子出手難度，最終不得不折價出手老房子。
無論購買新房還是二手房，首付周期最長半年時間，" 很多人覺得賣老房子，有半年時間足夠了 "，王超說，他經手的很多案例，最終都是新房子的付款截止日期将至，而老房子出售還沒有眉目。
爲了不發生違約，隻能 " 不計成本 " 出手老房子，對于購房人來說，" 首付比例越高，付款周期越短，撿到便宜房子的幾率就越大 "，王超說，以往，類似的機遇很少，但今年以來格外多，幾乎每個月都有幾例。
第二類是做生意虧損，需要賣房償還負債。以往，類似的案例也有，但今年更多。
比如做教培的小企業主，由于學生學費多數用于房租、員工工資、償還貸款等方面，教培機構關閉後，需要向學生退還大量學費，" 學生交的學費早花完了，又沒有其他收入，隻能把房子賣掉退學費 "。
一位從事旅遊咨詢的企業負責人告訴經濟觀察報，疫情三年，由于業務量銳減，大量業務作廢，導緻公司現金流入不敷出。今年業務恢複後，客戶應付款拖欠情況嚴重，隻能賣掉一套房子維持公司日常運營。
第三類是移民或孩子出國留學群體。據王超介紹，一般計劃送孩子出國留學的家庭收入都不錯，很早之前就投資房子作爲孩子留學費用來源，" 現在孩子要出去讀書了，所以着急把房子賣掉籌集學費 "。
這種情況，賣房子一般較爲緊急，購房者隻要付款條件較好，一般折扣都比較大。王超曾遇到一個賣房客戶，如果購房者能付全款，折扣可以達到六折。
此外，還有一些低價賣房是因爲看病、失業、房子有斷供風險等，" 有些客戶因爲有一方失業，家庭收入減少，還不起月供，就把大房子換成小房子 "，王超說，有的是因爲孩子上高中支出比較大，" 把學區房賣掉，換到郊區，騰挪出資金給孩子用于高考和上大學 "。
（文中王超爲化名）
