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文 | 道總有理
前段時間，關于 # 一線城市房租跳水 # 的話題登上熱搜。根據行業數據，23 年 11 月以來，各等級城市全部邁入租賃淡季，租金均價全線下滑，11 月全國大中城市租金挂牌均價爲 35.37 元 / 平方米 / 月，環比下跌 0.59%，同比下跌 0.25%。
具體來看，雖然一線城市的平均租金最高，爲 86.6 元 / 平方米 / 月，但下降也是四個等級中最高的，同比下跌 1.48%，環比下降 0.83%。
在整個租房市場不景氣的大背景下，曾經如火如荼的長租公寓也嗅到了危機，一些長租公寓的租期正在變短、變靈活，另一些則卷起了價格，調低租金以求租客。但對偏高端的公寓而言，它所受到的沖擊力最大，這些些許的調整和改變似乎挽救不回需求的大幅下滑，因爲高端公寓越來越難成爲年輕人的租房選擇。
從高向低，趨勢所在。
退租之後，降價成常态
" 明明簽了 3 年的合同，才住了半年就要走，跟我說因爲工作變動，要去另一個城市發展，他可以賠償一個月的押金 "，作爲房東的李先生有些生氣。
2021 年的時候，上海樓市火熱，李先生在靜安區附近買了一套 40 平米左右的一室一廳公寓，準備出租給白領和高端租客。11 月交付後，中介很快幫他找到了一個租客，是一個在附近工作的白領，簽了 3 年的合同，可是沒曾想突然有一天租客跟他說不打算租了。無奈之下，他隻能接受解約請求，可眼看着房子空置了兩個月，中介勸他降價，從原來的 7500/ 月降到 6800 元 / 月，而後又降到了 6600/ 月。
李先生趕上了上海樓市急劇變化的時候。根據《2023 年一季度上海住房租賃市場回顧及展望》，2023 年 3 月，上海房屋租金收入比爲 28%，環比下跌 21.7%，達到近年來新低。這意味着盡管各方數據都顯示人均可支配收入增長了，但租房人群更傾向于控制租金預算或縮減租金支出。
這對高端公寓的出租影響最大。上海某外資高端公寓相關負責人表示，2023 年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現了退租潮，一個月退租最高超 20 套，多數租客并未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。
作爲頂奢公寓的代表，寶格麗公寓也早已放下了姿态。原來行情好的時候，一個月租金數萬元的酒店式公寓基本是 " 秒定 " 狀态，經常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到。而從 2022 年的下半年，寶格麗公寓就開始搞起了各種優惠活動，有些活動算下來等于變相打了 8.3 折。
高端公寓的租戶，多以年輕人爲主，前些年很多互聯網圈、金融圈的本土 " 高精尖 " 人才、上市公司中高層管理者、居家做直播的網紅博主及其他自由職業者，都喜歡租高端公寓。但 2023 年退租的越來越多，一旦空了，再租出的周期也越來越長。
這其中外企外派員工所代表的國外租戶流失，是高端公寓日趨冷清的一個核心原因。自疫情發生後，外資公司不斷減少外派人員，而去年徹底開放後，這群潛在的 " 租戶 " 也少有回流。一位上海碧雲的中介表示，他那邊的外國租戶差不多走了一半，而且 " 像長甯古北原先這裏很多外籍客戶，尤其是日韓的，公司降預算或者回國了，所以很多這類客戶退租 "。
面對這種情況，高端公寓也隻能打起了價格戰。2023 年上半年，上海某國際知名公寓的小戶型租金降幅達到 40%；虹口某知名公寓 54 平方米 loft 戶型，2022 年簽單價格在 2 萬元左右，2023 年已降至 1.4 萬元左右；另外，一些小業主的别墅型産品租金降價幅度達到 50%。
降價不是長久之法，中介、房東、公寓運營商們仍在苦苦等待租戶。
租房的年輕人都去哪了？
" 人在不同時期确實有不同的想享受的東西，之前想着工作不易，要盡量給自己好的生活環境，現在隻想攢錢出遠門旅遊 "，一位去年搬到一棟老房子樓梯房裏小單間的年輕人表示。
去年，易居研究院發布報告對全國 30 個重點城市租房市場進行分析，報告顯示，對比收入而言，2023 年 5 月，全國 30 個重點城市房租收入比爲 29%，這意味着租客需要掏出近 3 成的工資等收入用于租房。而其中，在北京、三亞、上海、深圳等城市，房租收入比更是高達 40-50%。
不過當前大部分城市的房租收入比正在下滑，受企業倒閉、裁員及降薪的影響，年輕人租房的首要考慮因素變成了性價比，而從高租金區域向低租金區域換租，則是大多數年輕人的租房消費趨勢。
但具體流向了哪裏？不斷入市的保租房承接了一大批長租公寓的租客。以上海爲例，2023 年 6 月，普陀區某央企運營的一個中高端保租房項目入市後，吸引了普陀、靜安、長甯區多家高端公寓的租客。據一位中介表示，該央企保租房項目僅 4 個月，入住率就爬升到了 90% 以上。
對于原來租高端公寓的租客而言，2 萬以上的月租金換到保租房項目，可以租下一套三房，這不失爲一個好的選擇。但對于被裁員或有被裁風險及薪資變動較大的更多年輕人，保租房
的價格仍然偏貴，他們更傾向于老破小或者搬離市區。
" 在深圳市區，2500 元隻能合租到一個十幾平方米的單間，但在龍崗區，1600 元左右可以租到 30 平方米的一居室 "，由于福田等市區租金居高不下，不少租客将租房地點換到了龍崗。一位在龍崗住了近半年的租客稱，" 自從搬到了龍崗中心城，周末都不想出去，最遠不出龍崗，簡直不要太舒服 "。
爲了追求性價比，年輕人還将目光瞄準了長住酒店，這在小紅書上興起了新潮流。
和短期住酒店相比，長住用戶會拿到更優惠的價格，最多可達到五折，雖然和租房相比長住酒店價格可能持平或者高一些，但房租以外其餘的費用綜合在一起，長住酒店還是有價格優勢。一位用戶在小紅書上稱，自己工作後沒租房，在酒店住了兩三周，問了下前台，說長租可以優惠，三個月以上談到了價格 1200/ 月，押一個月租金，想住多久就住多久。
不少年輕人選擇長住酒店，也是爲了省去中介費。在北京、上海等一線城市，中介費一般是一月房租或者一月房租的 50%，長住酒店可以省下這幾千元。
新選擇，不是人人都有，租房降級的大潮下，更多的年輕人在租房價格和質量之間掙紮，既不想徹底将就，也不想背負經濟壓力。
長租公寓的巨變
2017、2018 年左右，消費升級在房地産租賃領域的體現，促使長租公寓得到快速壯大，房企、創業公司、中介、酒店等來自不同領域的人紛紛湧入該行業。當時，形勢一片大好，貝殼研究院租賃行業首席分析師黃卉曾指出，未來 7 年，租賃業是我國房産市場中增長空間最大的市場，我國租賃市場将會實現 3 萬億規模的發展。
可如今來看，長租公寓市場最好的發展機遇在疫情這幾年被耽誤，模式上的弊端又爲長租公寓的擴張埋下了隐患，導緻暴雷不斷。但這還不是當前長租公寓最大的阻礙，客觀原因導緻的需求滑落，可能更讓業内人感到悲觀。
以畢業生來講，每年龐大的畢業生群體曾經是長租公寓最佳的用戶 " 流量池 "，而 2023 年畢業生在租房上卻表現出比以往更保守的傾向。
根據 58 同城、安居客發布的《2023 年畢業生租住報告》和《2022 年畢業生租住報告》做對比，可以發現一些變化。從租住方式上看，2022 年，畢業生選擇與人合租一套房的占比爲 42%，2023 年這個占比增長爲 54.7%；
2022 年畢業生租住報告
2023 年畢業生租住報告
從租金上看，2023 年，1501-2500 元和 2501-3500 元這兩個價格區間的占比，相比 2022 年都出現了下滑，反而 800 元及以下和 801-1500 元這兩個價格區間的占比，相比 2022 年出現了增長。由此可見，很多畢業生在對未來薪資不樂觀的情況下，盡量降低了租房上的預算。
另外有一個數據值得注意，根據《2023 年畢業生租住報告》顯示，受訪者在考慮租房時主要考慮選擇普通小區住宅，比例達 66.0%，而傾向于選擇長租公寓的畢業生僅占比爲 22.2%。
沒錢的年輕畢業生想租租不起，有錢的白領、高管或網紅在各自的職場危機中選擇降級，前者阻礙了長租公寓對更大用戶群體的滲透，後者則影響了長租公寓品牌的高端化發展，而這兩者都将給長租公寓市場帶來結構性變化。
未來一個明顯的表現，即大衆化公寓增多，而高端公寓減少。當前市場上已經有所預示，有調查結果顯示，2023 年超過 7 成的投資人在未來三年内将聚焦在大衆化公寓市場，相較于 2021 年增長了 30%。與之相比，高端公寓市場的投資意願則明顯下滑，2021 年，有超過 5 成的投資人願意進入這一細分賽道，而 2023 年，這一數字不足 2 成。
爲了應對市場需求的變化，一些長租公寓品牌正在積極改變。如萬科泊寓，推出長短租結合的業務模式，包括對 B 端客戶推出随心短租，最短租期從一年調整成一個月。
長租變短租，透露出運營商的無奈，但短租模式又如何保證服務水平和利潤？高端又将如何留住想走的租戶？這都是擺在長租公寓面前的問題。而在這個以租客爲主的市場，年輕租客的臉上也寫着難。
