本文來源：時代财經 作者：張钇璟
寸土寸金的上海豫園，一商業項目以不到 4 萬元 / 平方米的價格法拍，卻無人問津。
近日，時代周報記者查詢阿裏資産發現，"（破）黃浦區豫園街道 560 街坊 1/3 丘（方浜中路 168 号等）房地産 " 開拍。
上述拍賣标的物對應的建築爲豫園商圈著名 " 爛尾 " 商業項目——上海城隍廟廣場，标的物建築面積共計 3.61 萬平方米，評估價 20.35 億元，起拍價 14.25 億元，平均每平米約 3.95 萬。
10 月 14 日上午十點，上述拍賣正式結束，共收獲 17852 次圍觀，因無人報名，最終流拍。
圖片來源：阿裏資産拍賣平台
上海城隍廟廣場 時代周報記者拍攝
土地年限僅剩 20 年
拍賣頁面顯示，上海城隍廟廣場的權利人爲上海城隍廟廣場置業有限公司（下稱 " 城隍廟公司 "），該項目建築面積共計 3.61 萬平方米，土地使用權面積 1.30 萬平方米（包括出讓用地 9970 平方米，劃撥用地 3000 平方米）。
2023 年 3 月，上海市第三中級人民法院裁定，城隍廟公司因不能清償到期債務，并且明顯缺乏清償能力，經債權人申請，目前已進入破産清算程序。目前，上海城隍廟廣場由城隍廟公司管理人處置。
記者實地走訪發現，上海城隍廟廣場地理位置極爲優越，地處豫園商圈最好的位置，馬路對面便是上海城隍廟，項目東側爲豫園股份與螞蟻集團聯合體于 2022 年 9 月以 129.3 億元摘得的福佑項目。
方浜中路一街之隔便爲上海城隍廟 時代周報記者攝
目前，上海城隍廟廣場項目整體爲施工改建停工狀态，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。
圖片來源：阿裏資産拍賣平台
據時代周報記者查詢獲悉，此次并非上海城隍廟廣場第一次走上拍賣台。
早在 2023 年 10 月 9 日，該項目曾以 " 上海城隍廟廣場項目判決、執行及破産程序權利 " 這種形式上架阿裏資産司法拍賣平台。
彼時的标的物中，除了上海城隍廟廣場外，還另含債權本金及利息共計 18.76 億元，起拍價 10 億元，最終同樣因無人出價宣告流拍。
對于上海城隍廟廣場的再次流拍，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認爲，14 億元的起拍價可能對一些潛在買家來說過高。
CBRE 世邦魏理仕在近期發布的報告中指出，2024 年三季度，上海物業投資市場錄得 36 筆交易，交易金額共計 217.4 億元，環比上漲 81.5%。标的物業類型方面，按交易筆數統計，零售物業占比第二，僅次于辦公樓物業，社區配套商業與位于非核心闆塊的購物中心爲目前投資者的主要偏好類型。
另據仲量聯行監測數據，第三季度，市場成交仍由小體量項目引領，成交項目中，金額在 10 億元以下的占比高達 79%。
此外，公告顯示，該項目的土地使用期限爲 2004 年 11 月 18 日到 2044 年 11 月 17 日，目前僅剩餘 20 年時間。
對此，上海易居房地産研究院副院長嚴躍進表示，目前關于不動産産權續期方面的政策并不明朗，各地說法不同，而且主要偏住宅類的，商辦資産的收并購确實也受到了一定的影響。
已荒廢 10 餘年
上海城隍廟廣場，是上海最早一批由外資基金進行投資的房地産項目之一。
2006 年 4 月，豫園股份（彼時爲豫園商城）公告稱，與 Cargill Financial Services Corporation 和 China Real Estate Partners I ,LLC 指定的 YU GARDEN INVESTMENTS LTD. 簽訂股權轉讓協議，将城隍廟公司 100% 股權予以轉讓，對價爲 5.7 億元，另外還有 3 億元建設借款，共計 8.7 億元。
彼時，城隍廟廣場更名爲豫龍坊。2008 年 1 月，豫龍坊開業，但商鋪招租率一直不高，一層除了有鼎泰豐、翡翠源、棒約翰、Maisy's Donut、Tesco Express 等品牌外，二、三樓商鋪基本空空蕩蕩。
據媒體報道，豫龍坊最初想主打傳統特色，招攬一些傳統品牌和餐飲，其實這個定位符合城隍廟定位，然而最終沒有做起來，生意僅維持了一年多。
2009 年 9 月，國内知名商業地産運營商盈石資産管理有限公司（下稱 " 盈石資産 "）接手該項目，并将其更名爲豫城時尚。
在盈石資産的運作下，豫城時尚于 2010 年開業，新項目定位于快時尚。當時的代表品牌有：英國瑪莎百貨（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa 化妝品等。
不過，生意并沒有盈石資産想象中那麽好做。由于城隍廟商圈的大部分客流都是旅遊客，這類人群來到城隍廟就是要體驗本土特色消費，而不是買到商場裏就可以看到的 H&M 等時尚品牌，
豫城時尚開業之初，借世博會的東風，生意一度較爲火紅。随着世博會的結束，商場的生意逐步下滑，始終未能盤活起來。
據觀點地産網此前報道，2013 年，北京光耀東方商業管理有限公司（下稱 " 光耀東方 "）以約 9 億元收購了該項目，啓動了新一輪改造，該公司以收購及運作爛尾樓見長。
2017 年，光耀東方的老闆因病離世，家族企業内部産生了遺産紛争，随後導緻公司發生債務危機，上海城隍廟廣場也因此停工。
天眼查顯示，目前城隍廟公司的股東爲聊城市麗碩源企業管理有限公司（下稱 " 聊城麗碩源 "）。股權穿透後，聊城麗碩源由廣州橋柏投資合夥企業（有限合夥）（下稱 " 廣州橋柏 "）、中裕睿信（北京）資産管理有限公司（下稱 " 中裕睿信（北京）資管 "）分别持股 99%、1%。
而中裕睿信（北京）資管由光耀東方、中投保信裕資産管理有限公司分别持有 30%、70% 股權。同時，中裕睿信（北京）資管還持有廣州橋柏 39.3939% 股權。
目前該項目整體仍爲施工改建停工狀态，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。也就是說，從 2013 年算起，該項目至少已荒廢超 10 年。
據嚴躍進觀察，" 上海的景區商業零售消費，有時候地段很好、人來人往，但是真實産生的消費量并沒想象中的那麽強。以網紅店爲例，近兩年在南京路、豫園等地方，整體開的并不多。"
他認爲，未來的接盤方除了傳統的收并購能力、項目運營能力之外，還得具備項目 IP 打造的能力，需要将上海老城廂等文化融進項目中，使項目産生一些新的價值。
