" 全國已有 6 億棟房屋 "？近日，這個龐大的數據掀起巨大波瀾。
不久前，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況爲主題的新聞發布會上，有關部門負責人對外披露，在過去三年裏，" 住房城鄉建設行業獲取了全國近 6 億棟城鄉房屋建築數據以及 80 多萬處市政設施數據 "，而全國 100% 的鄉鎮、100% 的社區（行政村）和 7 ‰的家庭都參與了調查，住房和城鄉建設系統動員了 260 多萬人參與。
這一組數據也被廣泛解讀爲 " 首次回答了我國到底有多少房子 "。但根據住建部自 2022 年末以來陸續對外披露的信息來看，"6 億棟 " 并不能作爲這一問題的回答。
根據《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建築和市政設施普查，涉及全國 6.6 億棟城鄉房屋建築。其中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建築總量 90% 以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則爲 4700 多萬棟，同時分爲住宅與非住宅兩大類。
這也就意味着，看似龐大 "6 億棟 " 中并不全是商品房。有房地産業内人士表示，" 農村房屋在其中占了 9 成，城市中還有一棟棟廠房之類的建築，總的算下來，住宅占比不會很大。"
同策研究院研究總監宋紅衛也向第一财經表示，普查小組給出的數據中除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長租公寓等，此次調研更重要的的意義是 " 數字化構建了全國建築的樓盤字典 "，這對于我國未來産業規劃以及住房的規劃具有重要的意義。
這一數據引得廣泛關注的關鍵在于，近年來關于我國房地産是否過剩的讨論不曾斷絕，關于房屋空置率高企的話題也總是會吸引眼球。
從目前各方面統計和研究的數據來看，我國當前人均居住空間并不小。據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒 2020》顯示，截至 2020 年 11 月 1 日，我國家庭戶人均住房建築面積達 41.76 平方米。其中，鄉村的家庭戶人均住房建築面積爲 46.8 平方米，城市和鎮的分别爲 36.52 平方米、42.29 平方米。
但這其中存在着結構性問題。據上述普查年鑒，在擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建築面積約爲 29.59 平方米、戶均爲 72.06 平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分别爲 30.58 和 73.86 平方米，位列倒數第二；北京的則爲 33.41 和 77.64 平方米，位居倒數第三。
若假設得房率平均爲 80%，一線城市的人均套内面積則将低于 27 平方米。據中銀證券研報顯示，發達國家的這一指标普遍在 30 平方米以上，其中美國、英國、法國分别爲 52、40、37 平方米，日本、韓國則分别爲 31、27 平方米。該機構預計，每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求仍将有約 5 億平方米左右。
另據任澤平團隊在 2023 年 1 月發布的《中國住房存量研究報告》顯示，1978-2020 年中國城鎮住宅存量從不到 14 億平方米增至 313.2 億平方米，城鎮人均住房建築面積從 8.1 平方米增至 34.7 平方米，城鎮住房套數從約 3100 萬套增至 3.63 億套，套戶比也從 0.8 增至 1.09。
" 一般而言，套戶比小于 1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于 1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在 1.1 左右。" 上述報告稱，從國際看，美國、日本的套戶比分别爲 1.15、1.16，德國爲 1.02，英國爲 1.03，中國城鎮住房套戶比接近 1.1，表明住房供給總體平衡。
但分城市等級來看，2010 年一線、二線、三四線城市套戶比分别爲 0.92、0.93、0.96，到 2020 年套戶比分别爲 0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給明顯偏緊。
另外，細看這些住房，期間存在着諸如房齡過高等一系列問題，仍有更新改善的需求存在。
保利發展控股此前發布《保利 2021-2022 年房地産行業白皮書》（以下簡稱爲 "《白皮書》"）顯示，住建部曾于 2021 年披露，我國 2000 年底前建成的城鎮老舊小區有 21.9 萬個。統計局 2015 年的人口抽樣調查顯示，全國城鎮家庭有 31% 購買一二手商品房，有 50% 居住在公有住房、經适房、自建房等，19% 爲租房或住在工廠宿舍等；據樓齡統計，有 48% 家庭居住在 2000 年底前建成的房屋。
《白皮書》預測，截至 2020 年，2000 年底前建成的房屋仍有近 100 億平方米。原公有住房、經适房及 2000 年底前建成的大量老舊住房，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。
