文 | 空間秘探，作者 | 鄒新
一直處于 " 風暴 " 中心的碧桂園，将旗下城市花園綜合體的一部分即佛山希爾頓酒店漲價 3 億，以 15 億的挂牌價格二次出售，引發大量讨論。今年以來，碧桂園一直靠 " 甩賣 " 減重，除了甩賣酒店，甚至還将長租公寓拿來抵債。隻不過，碧桂園的酒店似乎賣不動 ……
01 15 億挂牌，碧桂園二次抛售希爾頓酒店
近日，佛山地标性五星級酒店希爾頓酒店以 15 億元的價格挂牌出售。作爲碧桂園首個城市綜合體項目的一份子，碧桂園曾爲該項目花費了大量心思。酒店委托由國際最大的著名建築設計公司 Gensler 設計，建成後總建築面積達 15 萬平方米，樓高 27 層，碧桂園爲業主，希爾頓酒店管理集團經營管理。
佛山希爾頓酒店坐落于佛山禅城區，地處佛山新城 CBD 最核心地段，如同點綴在交通要道上的一顆明珠。作爲城市花園綜合體的配套，項目還擁有大型水族箱、大型會議中心、中西餐廳、國際品牌商店、泳池、健身中心、兒童樂園等設施。據悉，這家擁有 600 間客房的酒店，一度有報道稱其爲希爾頓集團大中華區及蒙古客房量第一的單體酒店，也是目前國内華南區最大體量的希爾頓品牌酒店。
但值得一提的是，在 2020 年期間便曾出現過 " 佛山希爾頓酒店項目處置招商公告 "，彼時該項目的參考價格爲 12 億。期間一同被擺上貨架的還有佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡 · 雲海酒店整體資産等，隻是後續并未達成任何相關交易。
在地産行業高歌猛進的十多年裏，酒店行業可謂是炙手可熱，地産開發商們帶着對 " 掘金 " 或者其他某種目的之狂熱，蜂擁而入幾乎 " 踏平 " 涉足酒店業的 " 門檻 "，各大地産商紛紛發展和布局自己的高端酒店品牌。然而，潮起潮落，酒店抛售潮随着地産行業的變化統一了 " 步伐 "，這些優質的高端酒店資産成爲了地産商現金流的重要來源。
随着三季報披露結束，房企今年的業績走勢已經基本落定。市場深度盤整近三年，房企業績仍在持續下行。根據東方财富統計數據，截至 10 月 31 日，A 股上市的 84 家房企中，營業收入同比下滑的共有 58 家，淨利潤同比下滑的則有 65 家。在淨利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達 179.4 億元，金科、首開、金地緊随其後。
而碧桂園地産公司目前尚未出具 2023 年年度報告、2024 年一季度财務報表和 2024 年半年度财務報告，在完成 2023 年度審計報告前，公司暫無法出具 2024 年三季度财務報表等季度财務報表。近幾年，諸多定位奢華、高端的酒店資産被房地産企業甩手出售。碧桂園也通過出售旗下酒店資産的方式來緩解自身的債務壓力，此次佛山希爾頓酒店的上架已是其二次 " 亮相 "。
02 酒店資産搬上貨架的不隻有希爾頓
碧桂園起源于廣東省佛山市，其高呼 " 給你一個五星級的家 " 的口号，在三四線城市發展迅猛。在房地産市場正當紅的那些日子裏，碧桂園以規模體量巨大、擴張步伐迅猛而被冠以了 " 宇宙第一房企 " 的名号。
國内的每一個地産大佬幾乎都有屬于自己的酒店業務闆塊，碧桂園在酒店業務闆塊的布局上實施了 " 自創品牌 " 以及 " 加盟國際品牌 " 兩步走的戰略。從 2000 年便開始發展酒店業務的碧桂園，一路走來，最終卻也沒能逃脫地産酒店的 " 魔咒 "。
碧桂園的酒店業務起步較早，在上市之前，碧桂園就開啓了相關的探索。2000 年元旦，" 順德碧桂園度假村 " 正式對外試業，碧桂園酒店集團開始探索屬于自己的酒店品牌和産品線。但後來因爲酒店數量的攀升，碧桂園陷入了重資産經營困境中。
2017 年，碧桂園酒店闆塊自稱旗下有 500 億的酒店及公寓資産，爲了實現 " 瘦身 "，碧桂園開始 " 割肉 " 經營效果不好的酒店。從碧桂園的财報中可以發現，這一年碧桂園的酒店數量從 62 個縮減至 48 個，一共減少了 14 個，此後，集團的酒店業務信息便不再單獨披露。
2019 年底，碧桂園酒店業務發出 " 輕資産輸出 " 信号，并對旗下整體酒店品牌做梳理，計劃成立新的品牌矩陣。2020 年 4 月，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。鳳悅作爲獨立的酒店闆塊從地産業務中剝離，定位是高品質酒店資産運營商。其搭建了完整的品牌矩陣，從中端到豪華、從商務到度假全覆蓋。旗下目前運營八大各具特色的酒店和公寓品牌，包括碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧岚、鳳祺等。
但同樣是這一年，與佛山希爾頓同時被搬上貨架的佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店和碧桂園三亞郡 · 雲海酒店均未達成交易。2022 年，佛山碧桂園美爵酒店以佛山鳳悅酒店的身份出現在公衆視野，并以 5.5 億元價格再次挂牌出售。時至今日，其已正式更名爲溫德姆花園酒店。
2022 年，廣州碧桂園金葉子溫泉酒店以 3.9 億出售、惠州碧桂園十裏銀灘酒店以 5 億元出售、新會碧桂園鳳凰酒店以 7.33 億元出售。截至目前，三家酒店并未傳出已售出的相關消息。
國内各大房企向來以 " 高周轉 " 和 " 高負債 " 爲代名詞，碧桂園作爲一衆地産開發商的代表，也面臨較爲嚴重的現金流危機。截至 2023 年 6 月末，碧桂園總負債爲 1.36 萬億元，在房企負債中排第二（其後未有數據更新），僅次于恒大。
去年 10 月，碧桂園因一筆總額達 110 億美元的境外債券的債息未能按時支付而構成債務違約，成爲曆史上規模最大的債務違約案例。2024 年 4 月 2 日上午 9 時，碧桂園股票暫停買賣。爲了回籠資金償還債務，碧桂園開始了新一輪抛售國内外資産的行動，而一系列的酒店資産就在碧桂園的抛售計劃之中。
今年年初，碧桂園在廣州産權交易所挂牌轉讓了包括廣州市增城區鳳凰酒店在内的一系列資産，涵蓋白雲區人和公寓樓、番禺區碧桂園藏珑府辦公樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業、增城區碧桂園中心甲級寫字樓，這些資産拟轉讓價格合計 38.18 億元。其中鳳凰酒店的拟轉讓價格最高，達到 12.6 億。
随後便是以 15 億價格挂牌，漲價 3 億進行二次出售的佛山希爾頓酒店，二者均以高價出售，引發了大量圍觀。但截至目前，均未售出。
03 除了酒店，公寓也加入 " 抵債 " 行列
除甩賣酒店外，前段時間碧桂園還将旗下的長租公寓拿來抵債。根據帝歐家居前段時間發布的公告顯示，全資子公司佛山歐神諾陶瓷有限公司通過受讓上海碧浦置業發展有限公司 100% 的股權及債權的方式，取得碧浦置業持有的 3 項不動産。
本次抵債資産爲碧浦置業持有的位于上海南翔鎮 10 街坊 10/6 丘、嘉定區雲安南路 45 号、嘉定區雲安南路 29 弄 26 号。在這次被抵債的 3 項不動産中，其中的一處資産是碧桂園旗下碧家國際社區，位于上海嘉定區雲安南路 29 弄 26 号。
同時，歐神諾同意免除碧桂園旗下公司及關聯公司對歐神諾負有的采購款債務中的 5711.87 萬元的債務。所免除債務不在上述股權轉讓涉及的 4.23 億元債權範圍内。簡而言之，碧桂園旗下公司拖欠帝歐家居全資子公司 4.23 億元，碧桂園就把上海 3 處不動産拿來抵債。碧桂園集團稱，目前該項交易已完成，此舉一方面是以資抵債，另一方面也将促進公司保交付相關工作。
回溯至 2017 年，碧桂園順應國家 " 房住不炒、租購并舉 " 的政策需要，創立了 " 碧家 " 品牌，并雄心勃勃地宣布了 "3 年 100 萬套長租公寓 " 的宏偉目标。此話一出，輿論嘩然，碧桂園也覺得牛吹大了，後來再被媒體追問這一目标時，開始含糊其辭。7 年過去了，從碧家官網上可以看到，目前在全國已覆蓋城市有上海、廣州、深圳等 11 城，整體布局房源超過 6 萬間，在營房源不到 2 萬間。
進一步觀察碧桂園最新的數據，不難發現，長租公寓業務并未作爲獨立闆塊進行詳盡的數據披露。這一迹象從側面反映出長租公寓業務在碧桂園集團内部戰略中的邊緣化趨勢，于是在面臨資金周轉難的關鍵時刻，長租公寓業務自然是 " 身先士卒 "。
盡管相對邊緣化，但是集團要 " 化債 "，長租公寓也是非常重要的商業資産，關鍵時刻必須挺身而出，畢竟 " 碧家 " 也姓 " 碧 "。不過，碧桂園的酒店資産有點微妙。一是碧桂園背後的 " 鳳悅 " 團隊，這些年一直試圖輕資産，有意無意多次強調自己是一家獨立運營的酒管公司，甚至有一度撇清和母公司關聯之嫌，但行業人都知道 " 鳳悅 " 依然姓 " 碧 "，背後的大老闆依然是碧桂園董事局主席楊惠妍；一是碧桂園還有不少酒店重資産，它們正成爲碧桂園 " 化債 " 的重要籌碼，但是确實不太好賣。
近日，有市場消息稱碧桂園上月向債權人提交了境外債務重組計劃。在 11 月份的月度管理會議上，碧桂園董事局主席楊惠妍表示：" 短期内，首要任務就是切實落實保交房；中期則是要保主體；長期來看，房地産仍然是一個規模龐大的市場，公司仍然有機會在其中找到自己的位置。" 在與債權人博弈之際，楊惠妍團隊也積極處置資産，兌現 " 砸鍋賣鐵支持公司 " 的承諾。
無論是出售酒店還是以長租公寓抵債，在面臨資金周轉難的問題上，地産商們總是習慣性地拿商業資産 " 開刀 "，尤其是酒店資産可謂是各大地産商們的頭号關注對象。對當下的碧桂園來說，酒店業務存在較大的不确定性，運營成本也較高，抛售酒店資産以緩解債務危機不失爲一個合時宜的選擇。
04 地産難題：碧桂園的酒店爲何賣不動？
作爲化債手段之一，抛售旗下酒店資産并不稀奇。當下高端酒店的出售方通常是房地産開發商，比如碧桂園、金茂、華僑城等。這一現象的出現源于房地産市場下行，地産公司資金壓力巨大，急需出售資産來減輕債務、現金流負擔。但爲何碧桂園頻頻将酒店資産搬上 " 貨架 "，酒店卻總是賣不動呢？
不良資産處置難題
根據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，今年上半年，全國共 342 家高端酒店被拍賣，85% 的酒店流拍。酒店資産出售本就不容易，而許多酒店本身又屬于不良資産，這也進一步加劇了酒店交易的難度。
不良資産通常是指由于經營不善、管理不當或其他經濟因素導緻其價值下降的資産。不良資産酒店往往背負着較大的債務或是經營不善，這使得潛在買家對其未來的盈利能力和現金流産生了擔憂。此外，一些酒店可能還存在地理位置不佳、設施老舊、難以吸引足夠的客戶等問題，從而影響其市場價值。
經濟下行期間，投資者對于未來市場的預期較爲悲觀，更傾向于保持現金流動性，減少非必要的投資支出。因此，對于那些需要大量資金投入維護和改造的不良資産酒店，投資者的興趣相對較低。在這種情況下，即使資産價格下調，也難以刺激購買欲望。
買賣雙方思維模式對沖
" 天下熙熙皆爲利來，天下攘攘皆爲利往 "，在買賣雙方的博弈中，由于各自利益訴求、市場認知、風險承受能力的不同，其思維方式也會存在着天差地别，這種思維方式的差異會較大程度地影響交易的達成。賣方基于原始投資成本、維護費用、市場預期等因素的考慮，希望以盡可能高的價格出售資産，以彌補前期投入和損失。同時，賣方也可能對市場有較高的期望，認爲資産在未來有較大的升值空間，因此不願意降價出售。
碧桂園今年搬上 " 貨架 " 的廣州市增城區鳳凰酒店和佛山希爾頓酒店挂牌價格分别爲 12.6 億元和 15 億元，大抵是出自以上原因的考慮。碧桂園廣州鳳凰城酒店交通便利，是全國首家以白金 " 五星級 " 标準建造的自然山水酒店，也是廣州東部最大五星級山水主題式酒店，總建築面積達 97912.69㎡。據報道，該項目曾是廣州增城的明星樓盤之一，開盤當日曾創下一天之内銷售額 7.5 億元的銷售神話。而佛山希爾頓酒店也是碧桂園旗下的 " 明星 " 商業資産，因此其二次出售期間價格不降反增。
酒店資産不僅需要高投入，其回報周期也較長。由于買賣雙方的思維差異，買方常常根據當前市場行情、資産的實際價值、未來的增值潛力等因素進行評估，從而給出相對保守的報價。同時，買方對市場可能持更爲謹慎的态度，認爲當前市場環境不穩定，未來存在不确定性，且由于存在 " 機會成本 " 的意識，因此願意等待更好的投資機會。
自主品牌影響力弱
與國際知名的酒店品牌相比，地産酒店的自主品牌成立時間較短，缺乏長期的品牌積累和市場認可度。除此之外，由于運營管理經驗欠缺、服務體系不夠完善、營銷策略單一以及市場的激烈競争，地産酒店自主品牌的影響力較弱。碧桂園旗下目前運營的酒店和公寓品牌包括鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧岚、鳳祺等，但相較于萬豪、洲際等國際酒店集團，錦江、首旅、華住、亞朵等本土酒店集團來說并不 " 出圈 "。
品牌作爲酒店的 " 身份證 "，其作用日益突出，在酒店出售資産的過程中，擁有較高知名度的酒店往往也更受關注。在 2023 年 10 月 11 日，華僑城（亞洲）把上海寶格麗酒店推上了貨架，來自江蘇的一家民企金峰水泥集團有限公司，居然以 24.3 億元的價格成功摘牌。這一成交價格直接打破了中國信達日前轉讓的天津麗茲卡爾頓酒店成交價 20 億元，一舉創造了近年來高星酒店的最高成交紀錄。
除近期挂牌出售的佛山希爾頓酒店，碧桂園屢次搬上 " 貨架 " 的多爲其自主經營品牌，如碧桂園鳳凰酒店和碧桂園鳳悅酒店。買家若接手其相關酒店資産，後續必定要引入新的品牌方，也需要花費不少的時間和精力，這也是導緻其酒店難尋買家的原因之一。如果這些看起來 " 綿軟無力 " 的酒店品牌再經營不善，動不動要價就 10 億以上，任何投資人或者購買機構都會評估這樣的投資到底值不值！
綜上，從 " 買買買 " 到 " 賣賣賣 "，地産集團和地産酒店始終是相互依存的關系，碧桂園酒店的困境也是當下地産酒店的真實映射。在多重因素的影響下，地産酒店的發展困難重重，那些擺上 " 貨架 " 的地産酒店先天不良的特性正在被市場無限放大！或許，重新評估地産酒店的品牌價值，敬畏并選擇更專業的團隊打造酒店品牌，是當下不少地産集團必須要變革的重要命題。
