作者：趙一川
來源：商業人物（ID：biz-leaders）
潘石屹已經至少半年沒發微博。
他設置了半年可見，主頁空空如也。一個 1874 萬粉絲的微博大 V，就這麽淡出了外界視線。
無論商場還是網絡上，現在潘石屹的動靜都很少。去年他辭去 SOHO 中國董事長的職務，聲稱要專注于藝術和慈善事業，從那之後他們夫婦就越發沉寂。
藝術和慈善真是個筐，啥都能往裏裝。
作爲國内第一批搞房地産的企業家，潘石屹已經遠離行業中心。看看同樣是做商業地産的萬達，如今仍是不折不扣的頂流，王健林剛解除一場上市對賭危機，萬達的故事暫告一段落，相比之下 SOHO 中國都快被忘了。
潘石屹會感到落寞嗎？
這兩年，房企違約暴雷是個流行趨勢，從頭部到區域性公司，名字能列一大串。這些房企債台高築、資金流告急，于是要麽抛售資産回血，要麽和投資人談判尋求債務展期，原來風光的房地産老闆們，個個灰頭土臉。
其實 SOHO 中國也遭遇了這些問題，隻是關注度不高。去年 3 月，潘石屹曾宣布以七折價格出售幾萬平米的物業，收入将全部用于降負債。當時潘表示，公司有部分債務将到期，需要賣資産渡過難關。他還承認，房地産行業得不到金融機構的支持，業内公司普遍都困難。
爲了刺激員工賣房，潘石屹把提成比例提到了 4%，而據說商寫物業的交易傭金通常是 1%。他這也算是割肉了。
SOHO 中國賣的這批房源，基本都是該公司剩餘不多的散售項目，而位于北京和上海的八個主要自持項目，并不涉及。現在打開 SOHO 中國的官網，上面還赫然羅列着京滬兩地的所有二十多個項目，但不知道的是，它們如今是否還完全屬于潘石屹。
潘石屹做商業地産的邏輯，經曆過明顯變化。他之所以有 " 包租公 " 的綽号，也與此有關。
自 1995 年和妻子創辦 SOHO 中國後，潘石屹走上地産大亨之路。那個階段 SOHO 中國的策略，是在北京和上海建造前衛的高端寫字樓，然後把這些樓分割出售，這在當時是個創新。這些初代商業地産的網紅項目，讓潘氏夫婦大獲成功，而從他們手中買房子的，多是财大氣粗的煤老闆。那段粗粝又躁動的年月，把潘石屹推到了頂點。
SOHO 中國最風光是在 2012 年，那年淨利潤突破百億，但潘石屹還是做了個決定——從出售轉向自持，靠收租金來過日子。
促使他改變的理由有幾個，一個是北京和上海的租賃行情看漲，而住宅銷售速度放緩，另一個是地方政府限制商業物業散售及較高的稅費，還有就是煤老闆們沒錢了。于是潘石屹覺得，此前的散售模式落後了，SOHO 中國不得不轉型。
從此他當上了包租公，租賃業務的營收占比逐年升高，2021 年之後幾乎成了 SOHO 中國的全部收入來源。
這個決定算不算英明，在兩可之間。一方面，從 2012 年之後，SOHO 中國的業績再沒能高光，曾經不如它的龍湖和融創等小弟，紛紛超過它成了千億巨頭。至少在體量上，SOHO 中國遠遠落伍。也許除了一個空洞的大佬頭銜，潘石屹丢掉了他的影響力。但另一方面，沒有參與到房地産高速擴張的 SOHO 中國，持續保持了較低的負債率。潘石屹貌似很專一，也沒搞什麽多元化，過去同行吃肉他看着，現在同行暴雷他在岸上。
同樣是做商業地産，萬達的業務盤子就鋪的很大，現在砍的砍賣的賣，經營萬達廣場成了最核心的業務。某種程度上，王健林終于也要靠吃租金度日，潘石屹恐怕得邪魅一笑了。
過去幾年，聲量漸小的潘石屹，最被外界讨論的一個點就是跑路傳聞。SOHO 中國不停出售資産，盡管潘石屹一度遮遮掩掩，還是在 2021 年爆出了與黑石的交易案。按照當時的披露，黑石将斥資約 117 億人民币拿下 SOHO 中國的控股權，潘氏夫婦借此套現出局，是個完美的計劃。無奈交易最後被叫停，潘石屹的願望就此破滅。
去年 9 月，潘石屹夫婦分别辭去董事會主席和 CEO 的職務，動機不詳。他們把擔子交給跟随多年的老部下，不過控股權還是留在了手裏。現在的 SOHO 中國，對潘石屹來說，俨然一副既出不掉又不打算費心經營的感覺。
幹了三十年的地産生意，他應該是意興闌珊了。
做生意永遠不變的規律，就是低價進貨，高價賣貨。潘石屹也是如此，他說過 SOHO 中國永遠在判斷什麽是價位低的時候，什麽是價位高的時候。然後從中賺取差價。2012 年以前的散售經營階段，SOHO 中國就很擅長盤下爛尾樓盤，重新包裝之後高價出手。轉型到租賃業務之後，他也早早就表示，房地産行業的上漲空間沒了，" 拿地—開發—銷售 " 的商業模式不能持續，因此 SOHO 中國不會再靠拿地建房賺錢。
SOHO 中國沒走上高周轉、高杠杆和高負債這條路，從後來的情形看，潘石屹是有點幸運的。
總的來說，潘是個很精明的商人。從早年逃頂海南房地産泡沫、到進京開始做商業地産，再到從地産狂熱中轉型，他能看到一些先機，并且懂得趨利避害，保證利益最大化。現在一些诟病乃至人身攻擊的話，是很容易說的，但在潘石屹當時所處的商業氣候裏，SOHO 中國的前衛設計和理念确曾風靡一時，又比如他對共享辦公的嘗試，也比如今破産的 WeWork 要早的多。毫無疑問，他錯過了一些機會，也保留了很大的自由，與現在許多爆雷的同行相比，他是過的比較滋潤的。
潘石屹的成功，是順應了一個商業周期的結果，他現在要去搞 " 藝術和慈善 "，可能有商業上落寞的因素，也或許是真的不想玩了。上個月，一家港股上市的白酒企業準備買斷北京銀河 SOHO 的一些樓層，這些資産不知什麽時候已被潘石屹出手，流入了市場。銀河 SOHO 曾是北京的地标性建築之一，也是潘石屹的非賣品之一，但看來隻要價格合适，包租公沒什麽是不能賣的。
這形勢，誰還不追求個落袋爲安呢。
* 題圖 | 視覺中國
