沒等來房地産稅，等來了 5 折物業費。
罕見一幕上演，一場轟轟烈烈的 " 物業降價潮 " 正在席卷全國，聲勢漸漸壯大：
超過 10 個城市宣布 " 空置房物業費打折 "，折扣一個比一個低，最低去到 5 折；
在廣西柳州，物業公司甚至推出 "0 元物業費 "，并且計劃在 22 個小區逐步施行；
在重慶，上百個小區業主忙着遞申請，有小區物業費已經打 5 折；
……
這幾年，蓋房子的開發商不賺錢了，物業公司卻在 " 悶聲發财 "。2023 年，35 家港股上市房企合計虧損了 2254 億元，54 家港股上市物企淨利潤總額約有 157.16 億元。
如今，" 躺着賺錢 " 習慣了的物業，好日子恐怕要到頭了。進入紅海時代，既要卷價格，又要卷服務。
哪些樓盤能夠申請降低物業費？這場 " 物業降價潮 " 會不會波及更多的城市？
物業的苦日子，會是業主的好日子嗎？
一
物業降價潮，最早出現在江蘇。
今年 2 月起，江蘇鎮江開始實施一項新規：房子要是連續空置超過 6 個月，業主以後隻需要交 70% 的物業費。
在給業主減負這件事上，一貫 " 散裝 " 的江蘇表現出了空前團結。已經宣布 " 空置房物業費打折 " 的 10 多個城市裏，差不多一半是江蘇的：鎮江、句容、無錫、宿遷、揚州、常州 ……
鎮江，并不是最早吃螃蟹的城市。因爲從去年 2 月起，山東青島就開始實行 " 空置房物業費打 6 折 "，已經整整一年了。
若是論起力度，還得看大西北。甘肅蘭州新城規定：對連續未入住 6 個月以上的空置住宅，申請通過的，物業費按 50% 收取。
直接打五折！
不光是空置房，正常住的房子物業費也降了。
去年 6 月 1 日，最新版的重慶中心城區住宅物業費收費标準開始實行。
按照新标準，電梯房物業費最高爲 1.9 元 / 平方米 • 月，樓梯房最高爲 1.35 元 / 平方米 • 月，都遠遠低于市場價。
消息一出，業主們徹底坐不住了。短短兩個月時間裏，數百個小區業主申請降低現行物業費。
位于巴南區的風花樹小區，20% 業主去年聯名向街道提出申請，終于得償所願。從今年 1 月 1 日起，物業費從過去的 1.80 元 / 平 / 月降爲 1.30 元 / 平 / 月。
氣氛烘托到了這一步，有的 " 神仙物業 " 甚至主動降價，替業主們把費用打下來了。
同屬于巴南的金樾山小區，高層物業費從 2.4 元降到 1.9 元，洋房别墅從最高 4.5 元統一降到 2.09 元，直接打五折！
最近兩年來，武漢市一大批小區物業公司宣布下調物業費。
一開始隻是江夏、新洲等遠郊區，現在連中心城區的個别小區也加入到了 " 降價潮 " 中來。
上面說的這些，還隻是據現在 " 降價 " 的層面。柳州一家物業公司已經遙遙領先，直接推出了 "0 元物業費 "。
去年年底，該公司向業主宣布：
" 一晃眼爲本小區服務快 5 年，如我司能繼續服務并續簽合同，将成爲免收物業費試點小區。"
據《每日經濟新聞》報道，該公司總經理稱，公司在柳州市内管理小區共 22 個，2024 年已有小區成功實行，後續其他小區也将逐一展開。
都卷到這個份上了，不降價還有活路嗎？
時代變了。當慣了大爺的物業公司，也不得不向現實低頭了。
二
過去這些年，物業沒少被吐槽。怎麽到了今天，一切似乎迎刃而解了呢？
出台政策的各個地方，内心其實寫滿了無奈：
房子，實在太多了。
據我觀察，很多城市對 " 空置房 " 都是有要求的，必須是從未居住過的房子。一旦進場裝修，就要足額交物業費了。
那麽，什麽樣的房子符合要求呢？
答案是：買來投資、扔着不住的房子。三四線，恰恰是這種房子的重災區。
經曆過前些年的棚改運動，三四線城市的房子早就進入了 " 供應 >>>>>> 需求 " 的階段。一個普通家庭，手上可能就有好幾套房子。
不少城市熱衷于建 "xx 新城 ""xx 新區 "，房子蓋了一堆，到晚上都沒幾盞燈亮着。
貝殼研究院發布過的一份空置房調研報告顯示：2022 年前後，我國 28 個大中城市平均住房空置率達到 12%。
而根據國際社會通行标準，住房空置率在 10% 以下是比較合理的區間。
具體來看，一、二、三線城市的住房空置率随城市能級依次遞減，分别爲 7%，12% 和 16%。北京、上海、深圳的空置率相對較低，都在 7% 以下。南昌、廊坊、佛山的住房空置率相對較高，均在 15% 以上。
" 物業降價潮 " 裏少有的二線城市，重慶和青島，都屬于庫存量大、去化較久的 " 困難生 "。
如果房子沒人住，還要交物業費，豈不是賣掉更好？如果抛售的房子變多了，房價下行的壓力豈不是更大了？
接二連三出政策 " 降低物業費 "，背後是這些城市自己的考量。
當然了，過剩的不隻是房子，還有物業。
過去三十年，房地産瘋狂擴張，對物業的需求不斷增加。
經濟普查數據顯示，2008 年末全國物業公司數量隻有 5.8 萬家，2018 年末增加到了 23.4 萬家，十年間翻了幾倍。
過去三年，房地産銷售斷崖下跌，自然也就不需要那麽多物業公司了。
說白了，物業跟衛浴瓷磚、混凝土鋼筋的本質是一樣的，都屬于房地産鏈條上的一環。牛市一起狂，熊市一起扛。
武漢江夏的中海光谷錦城小區，原本的中海物業即将到期。爲了能成功續聘，物業兩次宣布降低物業費，從最初的每月 3.3 元 / 平方米降至 2.6 元 / 平方米。
物業工作人員深情承諾：若能成功續聘，物業費和車位服務費等費用将會下調，但服務質量不會打折扣。
家大業大的物業龍頭們，也感受到了寒氣。
财報數據顯示，中海物業 2020～2024 年半年期營收分别爲 26.03 億元、35.74 億元、49.72 億元、62.75 億元和 68.38 億元，同比增速分别爲 18%、51%、35%、23% 和 9%，
增速罕見回落到了個位數。
三
很多人沒注意到，鋪天蓋地的 " 物業降價潮 " 裏，有一群城市悄悄缺席了。
江蘇半個省都跟了，卻不見南京和蘇州的身影。
4 個一線城市，北上深無動于衷，廣州僅僅對保障性住房的空置房提供了一定的物管費優惠，範圍并不大。
不僅如此，一線和強二線城市的物業費，還在蹭蹭往上漲。
據克而瑞監測數據，2023 年上海新入市的項目，物業費價格均值 7.46 元 / 平米 / 月，中位數 6.73 元 / 平米 / 月，相比 2015 年之前上海統一指導價 " 最高不超過 2.3 元 / 平米 / 月 " 已經實現了翻倍上漲。
黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，已經分别達到 17.56 元 / 平米 / 月、12.06 元 / 平米 / 月和 9.92 元 / 平米 / 月。貴得上海業主直吐槽：
" 單價不到 8 萬元的樓盤，物業費達到 12 元 / 平米 / 月；單價 6.5 萬元的樓盤，物業費高達 14 元 / 平米 / 月。剛需買個不足 100 平方米的房子，一年物業費就超萬元。"
上海的二手豪宅，甚至還在主動提高物業費。
長甯區的華麗家族古北花園小區，單價 10w+，物業服務費單價先後四次調整，從 2.20 元 / 平 / 月一路漲至 5.95 元 / 平 / 月。
能級更高的城市，價格更貴的房子，物業費還在變得越來越貴。
我知道，眼下的 " 物業降費潮 "，看起來很像是爽文。爽就完了，卻治标不治本。
一味地卷價格，未必是好事。
一方面，維持一個小區的正常運轉，本身是需要成本的，而且随着房子的老化會不斷增加。
過于低廉的物業費，根本無力負擔。
據房産博主 " 真叫盧俊 " 統計，上海大部分老小區的物業費就是在 0.6～0.8 元 / 平 / 月。
簡單算一筆賬，一個 800 戶的中等社區，戶均 50 平，每個月物業費 0.6 元 / 平。在繳費率達到 100% 的情況下，全小區的物業費總共隻有 24 萬。這筆錢，連換部電梯的費用都不夠。
即便在一線城市，很多樓齡超過 20 年的老小區，每月物業費還不到 1 元 / 平。
不誇張地說，大部分老小區目前的破舊衰敗，背後有個很大的原因，是物業費無法伴随着時間上漲，無法覆蓋最基礎的管理維護成本。
誠然，有不少物業公司收着高昂的費用，卻沒能提供配套的高品質服務。
但你要指望物業費隻有幾毛錢的年邁小區，裏裏外外精心維護得跟新小區一樣，顯然更不可能。
另一方面，過于追求低價到最後，很可能要支取小區公共收益用于維持日常運轉。
比如我們剛剛提到的 "0 元物業費 "，當然不是物業公司白幹活不收錢，而是以小區的公共收益、停車費、廣告費，以及其他收費等作爲主要收入。
這筆錢，原本是屬于業主的。
我們總說 " 天下物業一般黑 "。但歸根結底，物業的問題并非 " 收費過高 "，而是沒有提供跟價格相匹配的服務。
物業的苦日子，會變成業主的好日子嗎？
物業費降低了，但更多深層次的矛盾，并沒有得到解決：
沒有一個公開透明、方便查閱的賬目明細，物業費交上去之後，具體花在了哪裏？
沒有業委會，小區很多議程無法推動。但全國成立業委會的小區大概隻有三成左右。
二十年是國内小區的分水嶺，之後産生的大量維修更換需求，錢從哪裏出？
對一個普通人來說，自己所能做的，就是在買房的時候，選一個口碑還不錯的物業。
而物業費貴一點，碰到好物業的概率會更高一些。
