從中關村到 CBD，北京寫字樓租賃市場正面臨着去化考驗。
東四環的時尚 · 萬科中心終于挂上了 " 抖音集團 " 的 logo，巨量引擎、本地生活以及部分職能部門已然入駐一年多。但多個機構一季度數據顯示，CBD 甲級寫字樓錄得負吸納量。一位寫字樓租賃資深業内人士告訴 36 氪，實際上 TMT 從來不是 CBD 的核心業主，目前來看，互聯網頭部大廠幾乎不會再考慮在 CBD 及周邊區域租寫字樓。
" 高峰期一天至少接待三四組客戶，人工智能大模型公司爲主，腿都遛細了。" 另一位中關村某甲級寫字樓的招商經理稱。不過帶看量的猛增，并不能阻擋空置率的提高，今年該項目即将迎來上萬平方米空置，這是疫情期間未遇到的情況。
來自機構的數據印證着從業者的感受。空置率方面，高力國際數據顯示，2023 年第一季度北京甲級寫字樓市場在無新增供應的情況下，空置率達到了 16.9%。從子市場來看，中關村和 CBD 的淨吸納量分别爲 -3.3 萬和 -2.2 萬平方米。租金方面，仲量聯行數據顯示，全市甲級辦公樓平均租金在一季度持續下調，爲 321 平方米 / 月，環比下降 0.9%，同比下降 2.5%。
租戶方議價能力逐漸變強，盡快抓到客戶資源成爲業主的新命題。熬過了三年疫情的北京寫字樓業主們，或許要開始直面供過于求的租戶市場。
01 退租還在繼續
" 騰訊退租空置 3 萬平方米，特價撿漏，精裝修拎包入住。" 一名中關村的寫字樓租賃中介在社交網站發布租賃廣告，類似互聯網大廠退租的廣告語在朋友圈和社交網站上屢見不鮮。
上述寫字樓從業者告訴 36 氪，今年騰訊會陸續退租知春路的希格瑪大廈、領航大廈和中關村第三極，必然會給該區域帶來去化壓力。
互聯網公司活躍的北京北部寫字樓市場，在經曆了去年大廠退租潮後，今年一季度仍舊受到行業下行以及租戶整合搬遷的影響。除騰訊外，阿裏等互聯網公司也在進行寫字樓整合，預計北部市場将有 40 萬至 50 萬面積待租。高力國際華北區研究部董事陸明對 36 氪指出，頭部互聯網大廠退租的影響，将會繼續貫穿整個 2023 年。
世邦魏理仕數據顯示，一季度中關村、望京和奧體的淨吸納量均錄得負值。其中中關村空置率增幅最大，環比上漲 3.8 個百分點至 15.7%；望京和奧體空置率也已超全市平均水平，上升至 20% 以上。
尋找能容納如此大體量辦公空間的公司幾乎成爲所有寫字樓從業者的命題。風口上的人工智能大模型、國産化替代相關公司成爲業主方眼中的 " 香饽饽 "。
實際上他們心中也清楚，" 現階段賽道還不夠強、不夠大，創業公司或者大廠類似細分部門最多租個幾百平方米頂天了，野蠻生長的時代過去了。"
世邦魏理仕數據顯示，新租交易中，近七成交易數量來自搬遷，且搬遷路線以同區或鄰近區域的遷移爲主。租戶擴租需求較爲謹慎，交易數量環比下降 6%。仲量聯行數據顯示，從成交數量方面來看，超過 60% 的甲級辦公樓租賃需求來自 1,000 平方米以下的面積。
被視爲風向标的 CBD 市場在一季度淨吸納量同樣爲負，空置率爲 12.4%。陸明指出 CBD 與中關村市場有所不同，主要由于國央企背景的金融公司整合面積以及外資公司最近幾年的收縮相關。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓部負責人袁慧指出，近期互聯網的流動除了大廠的整合外，獨角獸企業通常仍是選擇北部區域，基本在中關村、上地等子市場流動。前兩年之所以互聯網公司紮堆搬到 CBD，一方面是彼時北部市場并無太多空置面積承接，另一方面該區域能滿足子部門業務需求。
02 租金 " 鴻溝 " 下的對峙
北京寫字樓租賃市場一季度數據最熱鬧的是帶看量，而不是租金和出租率。
高力國際抽樣調查了分布于北京核心區域不同子市場的 50 棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概 6-7 組快速恢複到今年一季度的 18-19 組。
不過高力國際華北區董事總經理嚴區海同樣表示，就算個别項目帶看量恢複到一個月 40-50 組，也隻是恢複到其正常市場環境下 70% 左右的水平。
其他機構的數據同樣表現出帶看的活躍，第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想稱，今年春節後帶看量上升到一個月 15-20 組，潛在租戶在一季度重啓了租賃計劃，但行動更爲謹慎、且預算有限，租戶和業主之間仍有價格 " 鴻溝 "。
" 來看的企業是不少，但大多可能隻願意出比現有租金還要低的價格。" 上述寫字樓招商人員告訴 36 氪，業主方最多接受輕微租金降幅或者維持現有水平，但一些租戶希望能再降 20%、30%，甚至更多。
仲量聯行數據顯示，從全市場角度來看，由于過去幾個季度各區域累積了大量退租面積，業主仍面臨空置壓力，同時也将延續當前較大的租金商談空間。全市甲級辦公樓平均租金在 2023 年第一季度持續下調，環比下降 0.9%，同比下降 2.5%。
實際上，寫字樓租金有多種形式來 " 抹平 "，比如拉長免租期、政策補貼、調整傭金服務費等等，更多是偏向小面積爲主的企業租戶。子市場之間出現流動，最核心的原因是業主方對租金做出了讓步。成交仍舊寥寥的原因之一是租戶心态發生了巨大變化，随着風險承受能力的降低，對市場租金的接受能力也降得更低。
" 原來很多企業簽約合同是三加二的合同，到第三年的時候可以選擇是否續約，這時候業主方可以給出更好的價格來留住老客戶。而租戶在市場上看一圈，發現加上裝修等各種搬家成本更高的話，就會選擇重新續租。" 上述從業者稱，從乙級 " 躍升 " 至甲級寫字樓的案例幾乎沒有。
李想表示，疫情所帶來的長尾影響猶在，企業選址愈發謹慎，價格、成本考量超越區位、樓宇硬件等因素，業主方的價格預期與潛在租戶的租賃預算存在落差，以價換量仍是市場主流。
03 考驗剛剛開始
今年一季度北京寫字樓市場除通州外并未有新項目入市，李想指出，今年接下來的供應量較 2022 年明顯增加，未來四年，還将有約 320 萬平方米的新增供應将漸次入市，市場去化壓力有增無減。租戶和業主方應該合作共赢
陸明認爲，對于業主方來說，考驗的是長期經營管理能力。" 極有可能在出租率、租金水平和入駐企業之間來回權衡。目的到底是保出租率還是保租金水平，是篩選入駐企業還是維持現有租戶，都需要制定符合自身的長期經營策略。"
" 焦慮也有，大家面臨的問題都差不多，空置率提高、企業撤租、縮小租賃面積、降低預算，所看好的企業也不外是人工智能大模型、國産化替代方面。" 一位中關村區域産業園區招商經理告訴 36 氪，業内共識是僅靠租金去彌補經營上的差異很難做到。
對于業主和運營商來說，更難的路是去打通第二增長曲線。在長線運營層面對企業後端、上下遊供應鏈上延伸服務鏈條，甚至主動幫助企業拓展經營效率、達到降本增效的目的。
有人的心态更爲平穩。上述中關村甲級寫字樓招商經理稱，對于即将到來的空置面積并不着急，他們更看重樓宇本身的運營、維護和更新升級。" 正好有時間換掉空調、管道、地闆等設備，我們也在申請更高标準的 RESET 認證，滿足業主碳中和可持續的要求。"
