作 者丨李莎 , 潘晨晨
編 輯丨周上祺
圖 源丨圖蟲
"10 月底，我房子的租期剛進入第二年的第二個月，中介說房子不好租，要違約，我沒辦法，月租金就降了 350 元，他們才繼續租的。"11 月 22 日，北京房東江麗（化名）向 21 世紀經濟報道記者表示。
2013 年江麗就把豐台區的兩居室對外出租了，一直租到現在。去年 10 月底，張麗将房子租給了中介。與中介合作多次，合同期内不得已降價，這對張麗來說還是第一次：" 他們違約的話就付一個月租金，但我第二年的 1 個月免租期剛過，違約就相當于我沒有拿到違約金。"
張麗的經曆是近期北京住房租賃市場的一個縮影。實際上，畢業季租賃高峰之後，北京租房市場開始進入淡季，出現庫存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期變長、市場活躍度下降等特征。不隻北京，四個一線城市均有類似情況。
據貝殼研究院數據，10 月北京和上海房源約 45 天成交，廣州和深圳則要 60 天以上。一線城市 10 月租金指數環比下降 1.1%，同比下降 2%。另外，10 月最後一天，一線城市在平台上挂牌的 " 租售房源 " 數量較去年同期高出 10% 以上，這在以前并不多見。
受訪專家認爲，與近兩年同期相比，今年 10 月一線城市租房市場活躍度相對較低，房源量增多特征凸顯。預計随着租賃市場淡季持續，一線城市租金穩中趨降态勢可能會延續，未來租金水平很難出現再次回升。
北京租金下降，成交周期拉長
唐先生也在出租兩居室。11 月 20 日，唐先生将朝陽區立水橋的房子挂上中介平台，至今迎來十幾位租客咨詢、2 位實地看房，還沒有成交。雖然隻上架了 3 天，但租客看房積極性不高，唐先生的月租金預期已經從 6800 元降至 6300 元。
" 現在是淡季，人員流動小，周圍的房子都不好租。" 唐先生向 21 世紀經濟報道記者表示。
據貝殼研究院數據，10 月北京房源成交周期爲 45.2 天。11 月 1-22 日，成交周期微增至 46.6 天。
" 現在客戶量沒那麽多，房子租得慢，空置時間會長一些。" 北京豐台區中介朱鋒（化名）向 21 世紀經濟報道記者表示。朱鋒坦言，11 月至今，他隻有 3 個租房單成交。
但房山區也有中介向 21 世紀經濟報道記者談到，價格相對便宜的房源會租得比較快，甚至有房源剛登記不久就成交了。
除了成交周期變長，租金下降也是近期北京市場的重要特征。貝殼研究院數據顯示，10 月北京租金環比下降 1.5%，同比下降 1.9%。
袁婵（化名）有一套南三環的兩居室，2020 年開始出租至今。由于裝修時間不久、房況良好，出于愛護房屋的考慮，她相對低的價格将房子租給了兩個相熟的女生。今年 10 月，她剛與兩位租客簽訂了續租合同。
2022 年 10 月，袁婵将月租金上漲 100 元至 5600 元。今年續約前夕，她發現附近租金有所回落，以市場價爲參考，她仍把租金定爲 5600 元 / 月。" 按市場價的話，這個房子理想狀态可以到 6800-7000 元 / 月。" 袁婵說。
一周前錦瑟（化名）開始看房，她在北京已經租了 11 年房子。由于在租房子 20 來天到期，目前她主要是線上浏覽房源。她發現，與一年前相比，中介平台上的兩居和三居價格比一年前降了不少，但一居價格變化不大。
" 我們這房子的月租金比七八月便宜了兩三百元，談價的空間也會大一點。" 朱鋒說。房山區、東城區等區域中介均也有類似反饋。
" 能講價 " 已經成爲當前北京租房市場共識，唐先生房子挂牌價格也比心理預期價格高 200 餘元：" 租客肯定會議價，所以我多報價，給對方一個心理平衡。"
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向 21 世紀經濟報道記者表示，進入 10 月，租賃市場傳統淡季效應逐步加深，北京租賃市場活躍度持續下降，租金回落屬正常現象。與此同時，當前新增租賃需求不足，爲盡快出租空置房源，業主議價空間擴大。正臨傳統淡季，預計 11 月北京租金大概率将持續下滑。
一線城市在租房源增加
不少中介發現，近期北京在租房源增加，其中有一部分由在售房源轉化而來，也有不少由售轉租的 " 租售房源 "。
" 好些業主覺得現在賣房價格低，有賣着賣着不賣的，也有還想賣就先短租幾個月觀察一下市場的。" 朱鋒說。他手裏現在就有不少短租房源，以中小戶型爲主，這類房源的租金低于市場價，租戶需要配合看房。
錦瑟偶爾也會浏覽到價格較低的房源，她線上問中介管家發現，基本都是邊租邊賣的租售房源，一旦房東賣掉了房子，就需要協商退房。
不隻北京，貝殼研究院不完全統計發現，10 月 31 日一線城市在平台上挂牌的 " 租售房源 " 房源量同比增加 10% 以上。
包括明顯增加的租售房源在内，當前住房租賃市場個人業主庫存房源普遍呈現增加趨勢。根據前述機構數據，11 月 22 日全國重點 40 城租賃庫存房源量比今年 10 月底增加 1.3%，比去年 10 月底增加 6.8%。
一線城市也有類似情況。關榮雪發現，與近兩年同期相比，10 月一線城市房源量有所增多。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉向 21 世紀經濟報道記者表示，庫存房源量增加主要有三方面原因。一是季節性因素，自 9 月開始租賃市場進入傳統淡季，住房租賃需求減弱；二是保障性租賃住房分流了部分租賃需求，2021 年開始保障性租賃住房房源呈現顯著增加趨勢；三是房屋交易周期延長，個人業主房源由挂牌出售轉向同時挂牌出租，或是直接轉爲挂牌出租。
不隻業内人士，上海房東越興（化名）也感受到了房源增加。他位于長江高科的房子已經出租了兩年，由于租客不再續租，近兩周他将房子挂上了中介平台。按以往經驗，房子應該相對好出租。
但和之前相比，上海市場也出現了變化，越興向 21 世紀經濟報道記者談到，盡管是特例，但小區确實出現過低于他挂牌價格幾百元的同戶型房源，另外，附近新挂牌的房源也較多。所以他預計，和之前一周左右就租出去的情況不同，這次可能要一個多月才能成交。
由于上任租客的租期還有一個月，目前有幾個人來了解過，但都還沒有實地看房。" 我也不是特别着急，也沒啥房貸壓力，所以挂出去放一兩個月，等有合适的機會再租也可以，正好現在也是租房淡季。" 越興說。
在近期一線城市租賃市場中，上海和北京的 45 天左右的成交周期相對短，10 月廣州和深圳的成交周期要長 15 天以上。
黃卉分析稱，這主要是因爲廣州、深圳的城中村租賃房源在整體租賃市場中占比較大，相較而言個人業主房源租金價格較高，在城中村租賃房源分流下，廣州、深圳的個人業主租賃房源出租速度更慢。
越興既是房東，又是租客。由于租房的房東準備賣房，11 月他就開始尋覓新的居所，出于改善居住質量的考慮，他斷斷續續看了小半個月，才定下一個新裝修、新家電的房子。也正是如此，房東初始預期較高，挂牌價高達 8200 元 / 月，較小區同戶型高 1000 元左右，好在議價比較順利，最後成交價 7500 元 / 月。
越興模糊地觀察到，去年開始，上海的租房價格就在下降。" 我今年租房的最大感受就是，中介太卷了，都願意壓服務費。" 越興說。
不隻上海，近期一線城市租金都在下降。貝殼研究院數據顯示，10 月北京、上海、廣州和深圳的租金指數環比分别下降 1.5%、1.2%、0.6% 和 1.3%，同比分别下降 1.9%、3.2%、1.8% 和 1.2%。
對此，關榮雪認爲，10 月進入傳統租賃淡季，新增需求不足，租金議價空間擴大，租金邁入穩中趨降通道也在預料之内。另外，受今年畢業生就業壓力偏大影響，下半年以來畢業生 " 返鄉就業 " 效應發酵，一線城市租賃市場活躍度較低。
除此之外，黃卉還注意到三個影響因素：一是面向新市民、青年人的保障性租賃住房供應政策效應顯現，房源快速增加；二是房屋交易節奏放緩，帶來個人業主房源快速增加；三是住房租賃消費重心下移，租客家庭儲蓄意願較強，更傾向于選擇嚴格控制或降低租金的支出成本，增加儲蓄以備未來購房或用于家庭的其他支出。
展望未來，關榮雪認爲，随着租房淡季持續，接下來一線城市租金大概率會延續下滑态勢，直至年末。黃卉從供需兩端出發，認爲受 " 十四五 " 保障性租賃住房供給保持較快增長趨勢，熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強影響，未來 1-2 年内一線城市租金水平上漲的動力都不足，租金水平走勢将更爲平穩，很難再次出現回升。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 章寶怡
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