圖片來源 @視覺中國
文 | 空間秘探，作者 | 雷布同
據世邦魏理仕發布的《中國長租公寓投資報告》預計，2030 年中國集中式長租公寓需求規模将超過 1200 萬套。此前， 弗若斯特沙利文曾在魔方公寓上市招股書中提及，截至 2021 年在營集中式長租公寓數量為 260 萬套。也就是說，到 2030 年集中式長租公寓有 940 萬套的缺口，約為現有公寓數量的 3.6 倍。如此巨大的缺口，未來會由誰來填上？
1200 萬套需求和 260 萬套供給
1200 萬套集中式公寓需求，世邦魏理仕是如何得出這個數據的？在《中國長租公寓投資報告》，世邦魏理仕圍繞人口結構、住房消費觀念、政策支持以及租賃住宅需求等方面給出了詳盡的解釋。
其一是 8.2% 的城鎮化率增長空間和 1.5 億的新增城鎮人口。據第七次全國人口普查公報顯示，2020 年全國城鎮化率為 63.9%，流動人口達到 3.76 億。而中國社科院在 2021 年發布的《人口與勞動力綠皮書：中國人口與勞動問題報告》中預測，2030 年中國城鎮化率水平有望上升至 72.1%。基于此，世邦魏理仕推算 2020 年 -2030 年全國将新增 1.5 億左右的新增城鎮人口。
其二是 69% 的長租意願和 65% 的機構化長租公寓租房偏好。據自如研究院調查顯示，2021 年一線及新一線城市中有 51% 的租客表示可以接受租房 5 年以上，18% 的租客可以接受租房 10 年以上。此外，65% 的租客更青睐選擇機構化長租公寓。
其三是 9700 萬套的全國租賃住宅需求總規模和 12% 的滲透率。世邦魏理仕根據中國城鎮人口、家庭規模等發展趨勢測算得出，至 2030 年全國租賃住宅需求總規模将達到 9700 萬套。同時，基于全方位的政策支持，世邦魏理仕預計 2030 年中國機構化長租公寓滲透率有望超過 12%，将達到 1200 萬套的規模。
簡單來說，世邦魏理仕得出 1200 萬套數據的底層邏輯是，在不斷增長的城鎮人口中，小型家庭和越發追求品質且信賴機構的年輕人将成為集中式長租公寓的主力客群。
那麼回頭來看弗若斯特沙利文的數據。據其在魔方公寓的招股書中表示，截至 2021 年處于運營中的集中式長租公寓的數量由 2017 年的 100 萬套增至 260 萬套，複合年增長率為 26%。如果按照這組數據來看，2030 年集中式長租公寓的需求缺口，尚存 940 萬套。
7 年時間 940 萬套缺口能填上嗎？
7 年時間，940 萬套集中式長租公寓的需求缺口能填上嗎？弗若斯特沙利文在招股書還給出了這樣一組數據，據其預計在 2021 年 -2026 年集中式長租公寓的複合年增長率将達到 14.7%，規模将增至 510 萬套。假設，在 2027-2030 年的 4 年時間裡，集中式長租公寓能夠繼續保持 14.7% 的複合年增長率，那麼到 2030 年規模将增至 883 萬套，仍存 57 萬套的需求缺口。
值得注意的是，複合年增長率計算的前提是假設投資增長是穩步進行的，将可能的投資風險排除在外。但事實上，這在現實行業發展中幾乎是不可能發生的。所以，2030 年集中式長租公寓的需求缺口是很有可能大于 57 萬套的。因此，7 年時間 940 萬套集中式長租公寓的需求缺口是難以填上的。
雖然從現有數據來看，7 年 940 萬套需求缺口難以滿足。不過，商業的魅力就在于其常會給人帶來意料之外的驚喜。集中式長租公寓行業中現有的若幹個變量，或許能迸發出一些讓人未曾預料到的能量。
首先是保障性租賃住房的入場。根據住建部規劃，" 十四五 "（2021 年 -2025 年）期間全國計劃籌集建設保障性租賃住房 870 萬套間。盡管部分房源來自存量納入和改建，可能對于集中式公寓新增供給貢獻不大，但也還有一部分房源來自新建。尤其是在 R4 用地（租賃用地）和土拍捆綁自持租賃住房的共同加持下，結合現有籌建情況，預計 3 年後保障性租賃住房或将達到第一波供應高峰。
其次是外資和險資的加碼。前不久，一份德勤對全球主要商業地産業主和投資公司的 450 位首席财務官的調研報告中顯示，盡管整體投資市場不明朗，但長租公寓以其較強的抗周期能力赢得了投資者的關注。在中國市場，外資投資機構活躍。他們主要投資增值型存量資産，收購辦公及酒店類資産，并計劃将其改建為長租公寓投入市場。與此同時，内資保險資金也正積極加碼長租公寓市場。據仲量聯行數據，2021 年 2、3 季度，上海長租公寓大宗交易總成交額為 18 億元，今年同期則達到 34 億元，第四季度單季更有望超過 30 億元。
最後是公募 REITs 的進場。自公募 REITs 的底層資産擴充至保租房領域之後，為重資産提供了新退出渠道，有效盤活了住房租賃企業的持有資産。據了解，目前首批三單保租房 / 保障房 REITs 上市并受到市場熱烈響應，此外還有以首單市場化運營的華潤有巢 REIT 也受到了一衆投資人的青睐。随着資産退出渠道的打通，未來或将有更多企業将合适的存量資産轉化為集中式租賃住房房源，加速市場供給的增長。
7 年之後，集中式長租公寓會如何變化？
除了數量的增長之外，集中式長租公寓會在 7 年時間裡發生怎樣的變化呢？
一是客群結構的變化，青年群體之外小型家庭将成為集中式長租公寓又一主流客群。據第七次全國人口普查顯示，全國平均家庭戶規模為 2.62 人，其中平均城鎮家庭戶規模 2.57 人，較 2010 年時的 2.85 人明顯下降。從發達國家的發展曆程來看，未來 5-10 年中國家庭規模将延續小型化趨勢。也就是說，一些家庭可能不再需要考慮孩子上學等因素，可以更自由地選擇購買或租賃住房，追求更高的品質生活。尤其是能夠提供優質配套及社區氛圍的集中式長租公寓，更能吸引到年輕的小型家庭客群。
二是供給結構的變化，連鎖集中式長租公寓将會成為供給主力。據弗若斯特沙利文統計，2021 年中國運營中集中式長租公寓中，連鎖品牌數量占比 30%，非連鎖品牌占比 70%。預計 2026 年連鎖品牌占比将升至 50.1%，相應非連鎖品牌下滑至 49.9%。到了 2030 年，連鎖集中式長租公寓的占比将會進一步上升，打破 2026 年的均分局面。屆時，連鎖品牌将成集中式長租公寓的供給主力。
三是産品的生活方式屬性将進一步強化，與各類生活消費鍊接更緊密。當下，越來越多酒店文旅集團正在進軍集中式長租公寓。這些玩家的到來，為集中式長租公寓帶來了不一樣的發展導向，如區分産品等級的中高端、強調生活方式的樂活理念等。同時，已在場的玩家也在持續鍊接集中式長租公寓産品與各類生活消費。如中海長租公寓打造的天台 Glamping 品牌活動，實現了與蘇州金普頓竹輝酒店、湯媽媽公益組織、Where 咖啡等品牌的聯動。而這些增值服務，未來也将會成為集中式長租公寓增加整體運營收入的重要途徑之一。
940 萬套的缺口，品牌如何分一杯羹？
如上文所言，集中式長租公寓的供給主力很大幾率将會是連鎖品牌。那麼面對 940 萬套的需求缺口，品牌如何在其中獲得更大的市場份額？以下 3 點建議，僅供參考。
其一是加速納保，獲得更多利好政策的入場券。所謂納保指的是長租公寓納入保障性租賃住房體系，遵循相應的租金要求，享受相應政策優惠。盡管納保之後，長租公寓租金折扣限定與上漲幅度将遵循保租房的相關管理規定，而失去了一定的主觀能動性。但是，成功納保之後，集中式長租公寓将會享受到更多利好政策，這也是為什麼不少住房租賃企業打出 " 應納盡納 " 口号的緣由。
一旦成功納保之後，意味着公募 REIT 的大門正式開啟，同時住房租賃企業不僅能盤活持有資産擴充現金流，還能減少對傳統債務融資方式的依賴，加速規模擴張。據 ICCRA 數據顯示，截至 2022 年二季度末，全國已開業房間規模中約有 6.9% 納入當地保障性租賃住房，規模合計為 62019 套（間），其中全國共有 13 家住房租賃企業的納保占比超過 10%。可以預見，未來這一占比将繼續增長。
其二是曲線規模擴張，而不僅僅以單一規模定勝負。在 940 萬套需求缺口中，除了增加規模供給之外，還有一些中間環節同樣可以為住房租賃企業帶來商業價值。保租房的資金、設計、營建以及系統等多個環節，住房租賃企業都可以憑借既往經驗切入其中。以系統環節為例，針對保租房多種業态的系統需求，魔方以公寓管理系統與保租房達成了合作。
同理，租賃住房企業還可以切入保租房的增值服務環節，通過為保租房提供社區零售、招聘服務、寵物護理及汽車租賃等服務。随着保租房規模的持續擴張，與生活服務關聯度極高的增值服務，或将為其帶來極為可觀的收入。目前，樂乎正嘗試從個性化解決方案着手，為保租房項目提供全鍊商業模式解決方案。
其三是持續優化品牌，成為更多年輕人的租房首選。如上文所言，小型規模家庭和年輕人将會成為連鎖品牌及品質化集中式長租公寓的首要客群。尤其是年輕消費群體，據麥肯錫調查顯示，中國 Z 世代的品牌忠誠度不僅高于其他國家（尤其是韓國和日本）的 Z 世代，也高于中國的年長群體。基于此，住房租賃企業不僅需要持續優化産品，還需要打磨形成獨特的品牌價值主張，并以個性化方式與消費者溝通互動，培育他們的忠誠度。
7 年以後 940 萬套需求缺口，究竟能不能填上。盡管有現行數據的支撐，但是商業世界的未來不會完全按照數據的走向發展。不過，需要肯定的是，如此巨大需求缺口的存在，于住房租賃企業和品牌而言，無疑是一次不容錯過的市場機遇。7 年以後，集中式長租公寓市場究竟會呈現出怎樣的發展态勢，答案隻有時間知道。
