核心觀點：
1. 物有輕重，事分緩急。地産新政後，翹首以盼的 " 金九銀十 " 并未如期而至。時值歲末，地産趨弱依然，保交樓風險未消。地産政策是否有所 " 失靈 "？地産持續缺位之下，又有誰能取代其成爲支撐整體經濟的主要動能？
2. 近期二手房挂牌量激增，似與房價加速下行相互交織反饋。國際來看，當市場出現預期自我實現的負向循環而 " 失靈 " 時，政策的 " 有形之手 " 變得尤爲重要。相較曆史，我國當前地産政策發力或仍顯審慎，而未必失靈。
3. 借鑒日本諸國經驗，在人口加速老齡化等潛在增速下行期，維持地産的相對平穩對于經濟轉型至關重要。無論是基建等舊動能，還是高端制造等新動能，短期似都難以取代老百姓 " 衣食住行 " 中對 " 住 " 的美好生活向往。
4. 展望未來，僅靠銷售回款來彌補保交樓的資金缺口，仍顯捉襟見肘。而保交樓的進展，反過來又影響購房信心。如此循環，唯有借助市場之外的力量才能終結。明年地産或有少許改善，保障房建設等将貢獻部分投資。
正文：
地産新政後，翹首以盼的 " 金九銀十 " 并未如期而至。時值歲末，地産趨弱依然，保交樓風險未消。地産政策是否有所 " 失靈 "？地産持續缺位之下，又有誰能取代其成爲支撐整體經濟的主要動能？
一、政策失靈，還是力度不足？
近期二手房挂牌量激增，似與房價加速下行相互交織反饋，均達疫情以來最快水平。國際來看，當市場出現預期自我實現的負向循環而 " 失靈 " 時，政策的 " 有形之手 " 變得尤爲重要。
圖 1. 二手房挂牌與房價的交互反應
來源：WIND，諸葛找房，貝殼，筆者測算
注：房價爲 70 城一二手房價；挂牌量爲京、滬、深等 14 城數據。
相較曆史，我國當前地産政策發力或仍顯審慎，而未必失靈。例如，盡管一線城市已推出 " 認房不認貸 " 及個别城市（深圳）下調首付比，但面對超出過往的房價跌幅，放松力度偏弱。這或也對應着未來的政策空間。
圖 2. 相比過往類似時期，目前政策較爲審慎
來源：WIND，筆者測算
二、穩定地産，還是取而代之？
海外來看，地産和經濟周期高度正相關。尤其在地産下行期，經濟難見逆勢擡升。借鑒日本等教訓，在人口加速老齡化等潛在增速下行階段，維持地産相對平穩對于轉型至關重要。無論是基建舊動能，還是高端制造新動能，都難取代 " 衣食住行 " 中對 " 住 " 的美好生活向往。
圖 3. 相較日本，我國地産的調整速度更快
初步估算，截至年底，房企 " 保交樓 " 資金缺口或約 4 萬億。僅靠銷售回款來彌補保交樓的資金缺口，仍捉襟見肘。而保交樓的進展，反過來又影響購房信心。如此循環，唯有借助市場之外的力量才能終結。房企風險未充分緩釋前，地産整體難有明顯回升。
圖 4. " 保交樓 " 存缺口，地産何時穩？
近期 " 三個不低于 " 政策彰顯信号意義，後續力度是關鍵。預計明年地産銷售額、投資增速或分别由今年的 -5%、-9% 左右，微弱改善至 -4%、-7% 左右。這意味着，明年經濟若要實現 4.5%-5% 的增速，或需基建增速由今年 8% 擡升至 8.7%-12.7%。保障房等三大工程将貢獻部分投資。
三、基本結論
一是物有輕重，事分緩急。近期二手房挂牌量激增，與房價加速下行相交織。當市場出現預期自我實現的負向循環而 " 失靈 " 時，政策 " 有形之手 " 變得尤爲重要。相較曆史，我國當前地産政策發力或仍顯審慎，而未必失靈。
二是借鑒日本諸國經驗，在人口加速老齡化等潛在增速下行期，維持地産的相對平穩對于經濟轉型至關重要。無論是基建等舊動能，還是高端制造等新動能，短期似都難以取代老百姓 " 衣食住行 " 中對 " 住 " 的美好生活向往。
三是展望未來，僅靠銷售回款來彌補保交樓的資金缺口，仍顯捉襟見肘。而保交樓的進展，反過來又影響購房信心。如此循環，唯有借助市場之外的力量才能終結。明年地産或有少許改善，保障房建設等将貢獻部分投資。
