12 月 17 日，中指研究院法拍數據庫發布監測顯示，截至 11 月底，2024 年全國法拍市場挂拍法拍住宅數量同比減少約 7.2%。成交金額同比減少約 31.6 億元，清倉率也有所下滑。
分析認爲，整體法拍市場處于溫和波動階段，低基數城市的恢複比較明顯，一線城市中，深圳的成交折價率表現最好，達到 97.8%。
溫和波動
中指研究院數據顯示，截至 11 月底，2024 年全國法拍市場挂拍法拍住宅數量累計 28.9 萬套（包含已成交、已流拍、已中止、暫緩、撤回），較 2023 年 1－11 月的 31.2 萬套同比減少約 7.2%。
中國城市房地産研究院院長謝逸楓表示，法拍房挂牌量減少而成交量提升的現象，通常預示着二手房銷售市場同樣火熱。同時，法拍房市場的這一波動受到多種因素的綜合影響，包括價格水平、購房者心理預期、法院拍賣策略、市場供求關系以及房産評估價值等。
成交量的增長并未同步帶動成交金額的提升。數據顯示，2024 年 1－11 月，全國累計成交法拍住宅拍品數量約 10.4 萬套，總成交金額 1471.9 億元；較 2023 年累計成交 9.9 萬套增加約 6.1%，2023 年同期總成交金額 1503.6 億元，減少約 31.6 億元。
中指研究院高級分析師張曉飛分析稱，量增的原因大緻爲，法拍市場爲了促進拍品流動，拍品定價一般會低于市場水平，部分購買者在法拍市場中尋求購房機會，抵消樓市中房價下降空間，法拍房價格吸引購房者在法拍房市場加大關注。
然而，受購房者心理預期降低的影響，法拍房價格定位出現下滑。張曉飛表示，法拍過程中，一拍起拍折價率在 0.7－1 折之間；二拍爲一拍起拍價的 0.8，二拍起拍折價率在 0.56－0.7 折之間。
以 2024 年 11 月數據爲例，張曉飛表示，11 月法拍住宅累計成交 1.05 萬套，其中一拍成交 3819 套，各拍次中占比 36.4%，一拍成交均價約爲 1.19 萬元 / 平方米，較 2023 年約爲 1.32 萬元 / 平方米的成交均價降低約 10%。二拍成交 5373 套，各拍次中占比 51.2%，二拍成交均價 7972 元 / 平方米，較 2023 年成交均價 7342 元 / 平方米增長約 8.6%。由數據可以推斷出二拍階段成交熱度相對提升，但成交金額較評估價更低。
從各省市來看，2024 年 1－11 月部分省市法拍住宅交易趨勢與上一年比相對平緩；部分省市挂拍量、成交量較 2023 年同期變化浮動較大，低基數省市變化最爲明顯。從成交趨勢上看，廣東、江蘇、浙江、四川等省份成交量位居前位，法拍房成交量較 2023 年同期分别增加 4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。
一線城市表現穩定
在法拍房市場中，成交折價率成爲競拍者關注的焦點之一，與挂拍量、成交量和成交金額共同構成了市場的重要指标。成交折價率高，通常意味着法拍房的價格相對穩定，波動較小；而折價率低，則可能預示着價格波動較大，存在一定的不确定性。
根據中指計算公式，即成交價除以評估價再乘以 100%，得出一線城市的成交折價率爲 79.46%，表現更爲穩定，二線城市和三四線城市則分别爲 75.04% 以及 76.5%。據悉，該比率越接近 1，說明評估價格越符合購房者預期。若比率高于 1，則評估價低于購房者預期；若低于 1，則評估價高于購房者預期。
盡管一線城市整體表現穩定，但四個城市間仍存在差異。數據顯示，北京 11 月新增挂拍法拍住宅 238 套，交易截止拍品 568 套，其中成交 192 套，清倉率 33.8%，成交折價率 71.2%。上海 11 月新增挂拍法拍住宅 127 套，交易截止拍品 239 套，其中成交 118 套，清倉率 49.4%，成交折價率 76%。廣州 11 月新增挂拍法拍住宅 221 套，交易截止拍品 691 套，其中成交 183 套，清倉率 26.5%，成交折價率 77%。
值得注意的是，深圳在成交折價率方面表現尤爲突出。11 月深圳新增挂拍法拍住宅 226 套，交易截止拍品 544 套，其中成交 214 套，清倉率 39.3%，成交折價率 97.8%。
謝逸楓表示，作爲一線城市的獨特優勢，深圳的法拍房不僅質量上乘，而且多位于城市核心區域，産權新且配套設施完善。這些因素共同促使深圳法拍房的成交折價率相對較高。
此外，從全國成交總價最高标的物來看，位于上海市徐彙區長樂路 661 号的全幢不動産在 2024 年 11 月 29 日以 1.27 億元的價格成功出讓，成交折價率爲 84%。據悉，該标的物建築面積達 527.4 平方米，評估價爲 1.5 億元，共有 6 人參與報名，經過 41 輪競價最終成交。
北京商報記者 王寅浩 李晗
