本文來源：時代周報 作者：馬歡
在失去了 30 年後，日本再次成爲全球房地産市場的 " 大金主 "。
紐約的摩天大樓，多倫多的數據中心，倫敦的辦公大樓，孟買的商業中心，它們都被打上了日本金主的烙印。
據彭博社報道，在全球房地産市場不景氣的 2023 年，來自日本的投資者卻逆勢而行，在海外購買物業的支出創下 20 年來最高水平。
MSCI 實物資産的數據顯示，來自日本的資本爲全球商業房地産交易貢獻了 74 億美元，是過去 15 年來年均水平的 3 倍多。
這一系列的投資讓人回想起 20 世紀 80 年代。彼時，處于泡沫經濟時期的日本大肆海外并購，甚至還一舉拿下紐約的洛克菲勒市中心。但泡沫破滅厚，日本又進入了經濟持續通縮的時代。
如今，是什麽讓日本投資者一往無前呢 ?
日本買爆海外
紐約曼哈頓，今年 6 月，日本森信托以 6.8 億美元價格，從地産公司 SL Green 手裏買下公園大道 245 号大樓 49.9% 的股權，這棟摩天大樓位于曼哈頓中央車站附近。
" 我們的優勢是财務。" 森信托社長伊達美和子說道，" 即使是 6.8 億美元的投資，我們也可以在不召集投資者的情況下自籌資金并迅速執行。"
在澳大利亞，三菱地所牽頭的一隻基金以 5.13 億美元購買了悉尼的一座商業大樓。
印度孟買，日本住友不動産将從當地财團手中買下 8 萬平方米的紡織工廠舊址，計劃建成涵蓋辦公樓、酒店、商業設施的綜合型大樓。
這是印度曆史上，外資單獨開發的最大房地産項目。整個項目耗資 50000 億日元，預計在 2030 年完工。住友不動産看好印度的發展前景，期望其經濟增長爲房地産開發提供需求。
在印度布局的日本企業還包括：三菱地所，參與投資印度第四大城市金奈的辦公樓，計劃 2024 年建成；三井不動産，将在班加羅爾建設辦公樓，現在正在推進二期計劃。
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據彭博社報道，今年以來，日本的投資方大量把錢花在海外的房地産，尤其是美國、澳大利亞和印度。
在其他地方，日本投資方也同樣活躍。
日本電信運營商 KDDI Corp. 斥資合 9.96 億美元收購了加拿大多倫多市中心的一個數據中心建築群，這也是今年全球商業地産市場上最大手筆的交易之一。三井不動産斥資 3.98 億美元收購了倫敦聖保羅大教堂附近的一棟辦公樓。
2018 年才開始投資全球房地産市場的日本政府養老投資基金 ( GPIF ) 等養老基金，也在今年增加了投資總額。
" 作爲公司戰略的一部分，三井不動産一直在穩步進行海外投資。公司考慮到了經濟和地緣政治風險，但不會受到短期外彙走勢的影響。" 三井不動産表示。
國内市場萎靡
雖然今年日元疲軟，兌美元彙率已接近數十年來的最低點，海外收購成本十分高昂，但日本房地産商依然前赴後繼。
英國《金融時報》認爲，這是因爲這些地産商面臨日本國内人口減少和住房過剩的局面。
根據日本總務省今年 4 月公布計數據，截至 2022 年 10 月 1 日，不計在日本居住的外國人，日本人口總數爲 1.22031 億，較上年減少 75 萬，創 1950 年以來最大跌幅。
房屋空置的情況也不容小觑。總務省發布的土地住宅統計報告顯示，日本全國各縣 2023 年的空置房數量多達 1000 多萬套。
但這還不是終點。日本國立社會保障和人口研究所預測，日本空置房屋數量将在 20 年内激增至 2000 萬套。
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更少的人口和更多的空屋，未來在日本本土投資房地産回報率隻會更低。房地産商隻能将目标放眼于海外，期望多元化的投資能夠帶來更大的收益。
據《金融時報》透露，日本的三大房地産商——大和房屋、積水房屋和住友林業都在尋求并購美國房地産公司，以進一步開發美國市場。這些房地産商表示，美國國内的住房需求強勁，如果找到一個條件好且理念相同的夥伴，會考慮收購。
但有業内人士提醒認爲，日本投資者千萬不要忘記曾經的教訓。《日經亞洲》也表示，美國商業地産可能是一顆不定時炸彈，有相當大的下跌空間。
時間回到上個世紀，日本房地産商也一度買爆全世界。
日本企業在美國洛杉矶、紐約、夏威夷等中心城市大量進行房地産投資，日本人掌握了洛杉矶鬧市區将近一半的房地産，促使當地的房地産價格大幅飙升。到 80 年代末，全美國 10% 的不動産已成爲日本人的囊中之物，甚至有了 " 美國正在變成日本的第四十一個縣 " 的戲稱。
1989 年 10 月，就在日本泡沫經濟達到頂點的這一年，三菱地所斥資 14 億美元收購美國國家曆史地标建築洛克菲勒中心，成爲日本當年海外投資的經典案例。
然而，泡沫破滅後，一地雞毛。
三菱地所買下洛克菲勒中心之後，高租金預期落空，項目持續虧損到 1996 年，後因無法償還貸款，不得已又将洛克菲勒中心以 3.08 億美元的價格（含 8 億美元債務）賣出。整筆交易中，三菱地所損失超 10 億美元，是日本房地産史上的一次大潰敗。
摩根士丹利資本國際亞太區研究主管本傑明表示，20 世紀 80 年後的很長一段時間，日本投資者對這些海外地産都保持謹慎，" 然而今年，這似乎是他們多年來第一次違背這一原則。"
經曆了上世紀 80 年代泡沫的日本投資者，如今能在海外的寫字樓裏找回昔日的榮光嗎？
