深圳樓市政策迎來新的調整。
11 月 22 日晚,深圳人行對外發布通知,深圳從明日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房 70%、非普通住房 80% 統一調整爲 40%。
在二套房首付降低後,對于有購買二套房需求的購房者而言,其首付壓力将降低一半。
樂有家研究中心以總價 800 萬的住宅爲例計算,新政前屬于非普通住宅,新政後屬于普通住宅,二套房首付壓力直接減少 320 萬。
當日,深圳市住建局也發布了《關于調整享受優惠政策普通住房認定标準的通告》,明确對普通住房标準進行優化,标準改爲同時滿足住宅小區建築容積率 1.0 以上(含 1.0)、單套住房套内建築面積 120 平方米以下(含 120 平方米)或者單套住房建築面積 144 平方米以下(含 144 平方米)等兩個條件,自 11 月 23 日執行。
相比此前标準,新的普通住房認定标準通告中取消了 " 實際成交總價低于 750 ( 含本數 ) 萬元 " 這一條标準,即深圳不再對總價超過 750 萬元的房屋交易征收豪宅稅。
深圳業内人士朱文策認爲,對購房人而言,取消二手房 750 萬元這一豪宅線限制,能實質性減負,因此有望提振改善型住宅的銷售。
" 簡單而言,原來是價格及面積雙管控,現在僅是針對面積進行管控,利好房産證滿 5 年,單價在 5.21 萬元 / 平方米以上,面積在 144 平米以下的所有房産交易。" 朱文策稱。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,由于前幾年房價上漲比較快,深圳普通住房标準一直沒有調整,部分住房交易被豪宅化。此次調整能夠釋放一部分改善型需求,促進住房交易。
兩個政策同時發布,無疑會進一步降低改善人群購房門檻,充分激活改善需求,但在當前深圳成交仍處低位情況下,對深圳樓市的提振作用有多大,仍有待觀察。
" 需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求,但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。因爲目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對深圳來講,除了這個矛盾以外,更重要的是普遍的對房價和樓市前景預期的不樂觀。" 李宇嘉稱。
李宇嘉認爲," 支撐深圳過去樓市繁榮背後因素,很大程度上是房價的預期,以及大量資金的湧入。當這個外部環境不具備了以後,樓市面臨着一定的下墜壓力。"
事實上,深圳從 8 月底以來,已陸續出台包括認房不認貸、房貸利率下調等政策,從實際成交情況來看,對市場影響有限。
近幾月來,深圳新房、二手房成交量都未出現明顯起色,個别新盤還因爲無人認籌出現了 "0" 首付的情況。
樂有家研究中心監測的數據顯示,10 月深圳一手住宅預售成交 2654 套,環比上漲 28%,盡管結束了 8、9 月的 " 兩連跌 ",但依舊低于榮枯線水平。
此外,10 月深圳新增一手住宅預售 40.5 萬平方米,4189 套,環比下跌 56%。庫存量仍維持在高位,近 500 萬平方米,去化周期上升至 18.5 個月。
二手房方面,據樂有家披露的數據,2023 年 1 月時,業主挂牌價低于參考價的占比僅有 7.5%,而 10 月已經上漲至 16.8%,翻了一倍不止;偏差值在 0-20% 的占比也從 35.7% 上漲至 46.1%。換言之,當前超 6 成的業主報價已接近參考價。
當前業主心态更理性,認房不認貸新政後并未出現大面積反價,下調報價仍然是主流趨勢,樂有家網挂牌價連續 23 個月下跌。另外,樂有家最新數據顯示,有 72% 的房源實際成交價低于參考價," 多個樓盤價格回到 2018 年,深圳房價距離高峰期已經跌了 30% 以上。"