财聯社 12 月 6 日訊(記者 劉超鳳)12 月 6 日,安信證券在上海舉辦 2024 年度策略會,安信證券首席經濟學家高善文發表《道是無晴卻有晴》主題演講。
" 房地産市場是否超調 "" 流動性風險 "" 價格泡沫化 " 等,是高善文的重點關注問題。
房地産市場超調方面,高善文認爲中國長期房地産投資的中樞也許會在 8% 左右,至少不低于 7%,現在房地産投資的絕對水平已顯著背離這一中樞,2024 年中國房地産投資占 GDP 的比重預計會跌破 6%。如果将 7% 作爲合理中樞的下端,那麽現在房地産市場的投資毫無疑問已經明顯低于它的長期合理中樞。
價格泡沫化方面,2016 年以後,房地産價格快速泡沫化的核心原因是土地供應的驟然收緊,房地産投資、銷售面積等方面沒有典型的市場泡沫化迹象。
需求走弱的原因,既有疫情對地方政府、企業和普通住戶形成了資産負債表的較大損害,導緻房地産市場需求的快速下降。盡管正常條件下的高周轉模式是可以應對需求滑落,但行業的流動性風險使得需求加速下滑。房地産市場已經嚴重超調,但是不一定見底。
在高善文看來,房地産見底有兩個信号,一個信号是房地産行業的流動性風險必須被阻斷;另一個信号是疫情 " 疤痕效應 " 的消退。
非典型 " 泡沫化 "
今年以來,中國經濟恢複的不确定性來自于房地産市場。
高善文認爲,中國長期房地産投資的中樞會在 8% 左右,至少不低于 7%。2016 年以後房地産投資占比穩中有降,2023 年房地産投資占比超過 6%。
"2024 年中國房地産投資占 GDP 的比重預計會跌破 6%,可能會跌到 5.5%-5.7% 的水平。" 高善文表示。
如果統計商品房銷售額占 GDP 的比例,這一比例近年來經曆了顯著的上升,2014 年以前的這一比例爲 12%,2015 年後的該比例中樞大幅上升到 16% 以上。主要是因爲房價上升快,導緻銷售額占 GDP 的比例大幅上升。
安信證券對比了前四年(2011 年至 2014 年)和後四年(2016 年至 2019 年)的商品房銷售情況,發現後四年全國商品房的銷售面積是前四年的 1.3 倍,銷售面積漲了 30%;後四年的銷售金額是前四年的 2.2 倍,銷售金額漲了 120%;後四年的價格是前四年的 1.7 倍,銷售單價漲了 70%。
高善文表示,銷售面積的增幅不大,因爲 GDP 的實際增速是超過 30%;房價的上升才導緻銷售額的大幅上升。
高善文認爲,房地産市場泡沫化的背後,驅動因素是中國土地供應的驟然收緊。中國地産的泡沫化不是典型的泡沫化。
地産流動性風險放大壓力
受疫情的沖擊,地方政府、企業和普通住戶面臨較大的資産負債表的損害,使其風險承受意願和能力下降,既帶來了股票市場的調整,也帶來了房地産市場需求的快速下降。
高善文看來,正常條件下的高周轉模式可以應對房地産需求驟降的情況。因爲房企高周轉模式主要是基于房企現金調整極其靈活,可以較好地地應付市場環境、政策環境的變化。但是,由于高周轉模式的内在脆弱性被引爆,導緻房地産行業出現流動性風險。
根據安信證券統計,假設将 2017 年 -2020 年四年上市房企的現金流情況設爲零值,2021 年上市房企總體的經營性現金流是正常的、改善的,投資性現金流大幅提升,問題出在籌資性現金流大幅下調。2021 年、2022 年上市房企的籌資性現金流是正常水平的 -203%、-168%,表示房地産行業面臨大幅失血,面臨持續、巨額的現金流流出,引發行業性流動性風險。
高善文補充道,房地産行業流動性風險導緻地産需求下滑被顯著放大,一定程度上對股票市場、金融體系産生壓力。
地産行業已嚴重超調
市場都高度關注 " 房地産流動性風險何時被阻斷 "。值得肯定的是,房地産市場已經嚴重超調,但是不一定見底。
高善文認爲,房地産市見底的兩個條件,一個變化是房地産行業的流動性風險必須被阻斷;另一個變化是疫情 " 疤痕效應 " 的消退。
在高善文看來,流動性風險被阻斷的特征之一是地産行業籌資性現金流停止 " 失血 ",理想條件下,一部分頭部房企能夠恢複市場化籌資行爲。籌資性現金流恢複正常是流動性風險被阻斷的最可靠的标志。
今年三季度以來,疫情的 " 疤痕效應 " 正在逐漸消退,人們需要逐步建立和恢複對生活的信心、對持有風險資産的信心以及對恢複消費的意願。高善文認爲,在房地産市場改善的條件下," 疤痕效應 " 會持續消退并最終恢複正常。
樂觀來看,明年上半年地産流動性風險有望顯著改善,可持續關注房企現金流改善、頭部房企恢複市場籌資行爲等信号。此外,還應關注土地政策(尤其是土地供應)是否有大幅調整。