賣停車位、賣股權，弘陽地産正在着手解決企業面臨的流動性危機，至于能化解到什麽程度，現在尚難以預計。
這不是重點，公司在 1 月中旬公開的 16 億美元債重組方案才是關鍵。對債權人來說，這份相對苛刻且敷衍的方案，隻是公司以時間換空間的權宜之計，實際對債權人并不太友好。目前已有債權人籌備成立債券持有人小組。
對于福建富豪曾煥沙來說，這是一場持久戰。
賣車位、賣股權
繼 1 月中旬境外美元債重組受挫後，早已火燒眉毛的曾煥沙，日前抛出變現方案，拟将弘陽地産旗下停車位及相關企業股權轉讓，受讓方同爲其控制的物管上市企業弘陽服務（01971.HK）。
2 月 17 日晚間，弘陽地産、弘陽服務同時公告了這一重大事項。
據公告，弘陽地産（01996.HK）此次計劃出售的停車位，位于江蘇、安徽、四川及河南等 7 省，合計 6258 個，交易總對價約 2.31 億元，其後将分别與弘陽服務簽訂轉讓協議。
目前，上述轉讓的停車位因尚未出售或租賃，未實現任何收入，弘陽服務稱收購後将以這些停車位爲基礎，重點以銷售爲主，未出售的停車位将對外出租。
弘陽服務爲弘陽地産兄弟上市企業，2020 年 7 月登陸港股。據弘陽地産同日公告，公司控股股東、執行董事及董事長曾煥沙，間接持有弘陽服務 71.88% 的股權。
弘陽地産賣停車位不是首次，早在 2021 年 12 月底，公司間接全資附屬企業弘陽置地就曾将旗下 256 個停車位使用權，以約 1463 萬元轉讓給弘陽服務。這些停車位分别位于公司的武漢印月府、襄禦瀾庭、烏鎮昕悅棠及中意湖燕瀾府等 4 個項目。
據 2 月 17 日公告，弘陽地産全資附屬企業成都弘陽錦興、徐州弘琪、南京鴻泰浦陽，各自與弘陽服務全資附屬企業南京弘生活簽訂股權轉讓協議，分别将所持成都弘勝和鼎地産 70% 股權、宿遷通金弘置業 20% 股權、句容金嘉潤地産 19% 股權，以及所附帶其他資産、負債及所有者權益轉讓，對價分别爲 1.424 億元、7395 萬元、4134 萬元。
上述股權轉讓亦存在較強的化債背景。截至 2024 年 12 月，弘陽地産未支付弘陽服務爲公司提供未售單位交付前管理服務費用 0.90 億元、商管服務費用 0.83 億元以及停車位銷售代理服務相關可退按金 2.86 億元。雙方已就以抵銷部分未支付應付款項，并爲弘陽地産提供額外現金達成一緻，該等出售事項完成後，弘陽地産現金流及流動性将可以得到增強。
境外債重組受挫
弘陽地産 2022 年 8 月因一筆債務未償首次違約，這幾年來一直靠甩賣資産回血，最終走上債務重組之路。
1 月 23 日，公司披露境外債重組進展，占現有債務未償還本金總額約 33% 債權人已正式簽訂重組支持協議。不過，距離大多數債權人同意還有很大一段距離。
按照公司披露的債務重組方案，這次境外債重組規模高達 16 億美元。化債方案主要有 4 條主要途徑：第一，強制可換股債權，将于發行後 12 個月内轉換爲公司普通股，本金規模爲 4200 萬美元；第二，9 年期高級票據，本金總額 1 億美元；第三，10 年期高級票據，本金總額 1.2 億美元；第四，次級永續證券，且首 10 年不可贖回等，本金總額 1 億美元。
因爲沒有設置短期現金償付方案，也有沒有中期債券選項，全是長期解決方案，且長期無現金償付計劃，實際回收率極低，上述重組方案一經公開，立即引發債權人的不滿。
不過，公司認爲有可能迅速通過 75% 債權人支持。截至目前，尚未有新進展披露。
相比其他房企債務重組，必須經過長期溝通磨合和細緻考量，弘陽地産化債方案缺乏與債權人溝通略顯敷衍，如此這番作法，被外界認爲是其爲了應對 3 月份在法院的聆訊。
2 月初，有債權人代表對外稱，已有公司美元債券面值 25% 以上債權人提出了反對意向，正着手籌備成立美元債券持有人小組。
起樓到樓塌
弘陽地産前身，是曾煥沙在上世紀 90 年代創建的南京紅太陽商業大世界，主要做建材裝飾材料批發業務。2003 年，曾煥沙籌劃多年的首個樓盤旭日華庭對外發售，爲了專注地産業務，公司更名爲弘陽地産。
很長一段時間，弘陽地産均深耕南京及江蘇市場。2016 年，公司才首次走出江蘇，落子合肥，那時曾煥沙才顯露出擴張的野心，2017 年提出千億計劃，公司被推上賽車道。
2018 年公司登陸港股當年，一舉拿下 31 宗土地，奠定全國性擴張的基礎。在這之後，曾煥沙兵不血刃地拿地，2019 年曾耗資 390 億元斬獲 57 個項目，公司規模逐漸增大。2017 年到 2019 年，公司銷售規模由 256.9 億元增至 651.5 億元。
爲了千億目标，公司自 2018 年開始發行多筆海外債券，甚至不惜拿年化票面利率高達 13.5% 的借款。随着财務壓力以及部分 " 地王 " 消化不暢，流動性危機埋下了伏筆。
爲全國性擴張，曾煥沙通過獵頭、内推以及公開招聘等方式四處挖角，2017 年前後挖來龍湖、萬科、泰禾以及旭輝等一大批前高管助力。
2018 年，公司高調宣布 9 位高管集體入職。旭輝前副總裁張良、旭輝前副總裁蔣達強、新城控股前高管羅豔兵等加盟，後來還有龍湖前高管袁春、華信國際前高管王世雄等加入。
弘陽地産上市後，将總部搬到上海虹橋商務區，不斷拓展全國業務區域。有錢也有人，公司擴張更加兇猛。即便是自 2020 年開始的行業調整期内，公司仍在各地拿地，不乏一些高溢價土地或項目。
随着全國性戰略布局的推進，公司銷售規模逐年增長，2021 年銷售規模達到 872.2 億元，距離千億目标隻有一步之遙。但随着市場調整和債務危機的爆發，目标終未實現。2024 年銷售規模僅剩 88.2 億元，同比下降 59.60%。
在公司 2022 年違約之前，職業經理人天團已分崩離析，執行總裁張良、蔣達強，以及聯席總裁袁春先後離開，曾煥沙不得不重回權力中心，重掌帥印帶領弘陽地産渡劫。
