本文來自微信公衆号：真叫盧俊，作者：Moon，題圖來自：AI 生成
樓市到現在差不多也快接近尾聲了，如果說今年的樓市還有什麽值得再回味，應該是這幾個字：
新政高頻期。
确實，今年幾乎所有城市都知道要在政策調控上拿出最大誠意，于是我們看到大量政策紅利也在集中性快速落地。
比如全國已有超 20 個省份都在降低首付，有最低首付 15%；
比如取消房貸利率下限，降低契稅、增值稅 ......
上海這個城市尤爲如此，也都做到了這些。
但不一樣的是，你仔細去看每次上海針對樓市調控決策的研判，其實有着非常強烈的 " 個性色彩 "。
算上 2023 年中旬上海發布代表性的樓市新政大概有 8 次。
而在這裏，你會發現其他政策很難見到的關于明确人群劃分：非滬籍單身人士。
在 8 次新政中出現了 5 次，占比超過一半。
再好比即使是針對整座城市做調控，也都帶有清晰的區域指向：
最先開放單身限購，是 " 可以在外環外（崇明外）限購 1 套住房 "；
最先有人才購房放寬，也一般都是從臨港、金山、青浦這些區域開始。
這也是爲什麽提到上海樓市調控，我們總習慣于用到 " 精細化 " 這個詞。
但是 " 精細化 " 隻是在字面麽？
以及，當購房者也已經開始對每次新政後短期内的成交回暖有了疲軟，不再停留在點狀關注一二手成交量的時候，上海這麽麻煩的調控模式，到底是爲了什麽？
一定不是簡單爲了數字。
爲了更好看清楚整個格局，我們真正需要的，其實是一個能夠站在城市維度審視的全局視野，尤其是在這個接近樓市尾聲的時刻。
所以今天這篇文章其實沒有關于房價和成交量太多的内容，但希望這樣的第三視角可以給大家帶來對上海新政調控不一樣的理解。
一
鼓勵外地單身買，是爲了去化外環外的一二手房。
來自今年 1 月 30 日上海官宣外環外開放單身限購，這句話就值得我們拆兩遍。
首先，是一直被限制的外地單身購房，終于撕開了口子。
回顧上海最早啓動戶籍單身限購是在 2013 年，嚴格到無論多少社保，隻要是非滬籍單身人士，就不可以。
上海一直都是全國最嚴限制外地人買入的城市。
所以這次時隔 10 年之後放開單身購房，也意味着這是上海對過去壓抑已久非滬籍購買力的一次集中釋放。
并且想要釋放到哪裏也寫在題眼了：外環外。
爲什麽是這裏？
不僅是因爲青浦的徐泾、闵行的七寶以及唐鎮這樣樓市新貴闆塊都屬于外環外，更因爲背後代表龐大的樓市份額。
跟大家分享一個數據，那就是二手市場中，外環外占據了全市約 50% 的成交，新房還有更誇張，上海近 70% 的新房供應，以及近 70% 的新房成交也都在這裏。
所以本質上買入外環外也就解決了上海 1/2 的二手市場、2/3 的新房市場。
而之所以要引入外地人。
如果各位有去過嘉定、青浦、松江、奉賢這些外環外區域就知道，根據上海年鑒，這裏超過一半的常住人口就是外地人，也更加年輕化。
換言之，放開外地人也就釋放了外環外約 50% 的購買力。
而反饋到市場也确實如此。
首先新政後 2~3 月的整體成交很強烈，大部分外環外區域基本都來到近 1 年高位。
1 月 30 日開放外環外單身限購後：
以上爲二手房成交數據
其中寶山外環外成交占比全區 58.81%，闵行占比 71.49%，都是全年最高值。
除此之外，這也是第一次在官方數據中看到新政後關于非滬籍人群在外環外購房的統計。
來源：上海市人民政府
并且可以看到，即使是後來 527 新政将非滬籍單身人士的購買條件，從原來外環外 " 新房 + 二手 " 變爲增加外環内 " 二手房 " 之後，外地人購房最大需求依然集中在外環外。
購房者中超 20% 爲非滬籍人群，這個人群中 60% 以上購買的是外環外的新房。
我們不排除這其中的高收入人群，但非滬籍單身人士大概率是剛需，所以引入外地人到外環外去買房，其實也是爲了最大程度激活上海剛需。
當然對準的不止外地單身。
二
放開外地家庭購房，對标的是全市二手房。
如果你是居住在上海的外地家庭，重點關注一個因素就好：社保年限。
和限制外地單身一樣，針對外地家庭也是在 2016 年爲了防止房價過快暴漲，将外地戶口限購條件增加爲 5 年社保。
而時隔 8 年的今年，對社保就出台了 3 次調整：
新城以及南北轉型等重點區域以及臨港新片區，參考具體政策
5 年社保變 3 年再變 1 年。
僅一年時間完成調控，你都可以感受到上海在這件事上的急迫，如今外地人想要來上海買房，僅需 1 年社保或個稅（外環外住房）。
那麽問題來了，外地單身是用黑字寫上了外環外一二手房，那對于外地家庭又是刺激哪裏？
全市的二手房。
本質意義上就是一手豪宅目前因爲積分制度依然保持着較高的購房門檻，特别是今年上海很多核心區域高積分樓盤出現。
所以哪怕是針對外地改善和外地豪宅客戶，目前在上海開的核心口子還是更多接盤二手改善。
于是在 929 新政社保年限來到最低 1 年社保以後，首先全市二手成交真的爆了，而且是連爆三周。
根據鏈家每周轉定單，新政首周成交環比漲幅 33%，第二周對比新政首周上浮 114%，第三周對比前周上浮 103%。
但更重要的是除外環外，我們發現這波刺激還明顯集中在中環附近。
新政後的 10 月，内中環 + 中外環的成交環比漲幅 48.56%，同比漲幅 67.83%，比内環内成交更旺盛。
尤其是中環内闆塊。
新靜安大甯闆塊的某小區 900 萬上下的兩房，平均每套每兩周十幾組帶看，10 月過半就成交近 10 套，相當于新政前一個月的量。
此外普陀長風、闵行的梅隴、浦東北蔡環比漲幅也都在 50% 以上，
其實到這已經很能感受到上海針對外地人調控之精準。
但更妙的是，對二手流動性的刺激。
三
還在通過政策間聯動，讓市區二手房也流通起來。
很多政策需要連在一起看，而這也是我眼裏今年上海所有新政最點睛之筆的地方，來自 527 新政中的這幾條，大家可以對照着看。
部分上海 529 新政
當初很多人的注意點都是對非滬籍單身放寬了限購區域，從原來外環外的 " 新房 + 二手 "，變成現在外環内的二手房也可以買了。
單看好像沒什麽稀奇，但如果結合另外兩個輔助政策：
第一，鼓勵企業可以買上海 2000 年以前，建面 ≤70 平的二手房，不限套數；
另外，房東賣掉外環内 2000 年以前的老房子并且置換可以得到以舊換新的補貼。
我們不妨來看下這裏的購買邏輯，賣掉外環内 2000 年前并且 70 平米以下的二手房，放在市區不就是妥妥的老破小，而現在可以買外環内老破小的，又是外地單身這樣的剛需。
所以三點放在一起怎麽看，其實是這條置換鏈條：
鼓勵剛需上車市區老破小— > 鼓勵市區老破小房東置換— > 置換方向外環外新房
這才是這次新政一箭三雕的地方。
通過撬動起二手房這個樞紐支點，從而盤活整個鏈條。
要知道對于當下客戶購買力資本的來源，買房的前提大多來自于先賣房。
也因爲二手房的買賣同時進行的置換模式一套帶兩套的模式，又直接影響一手房和土地市場的成交情況。
而這裏面關鍵的關鍵，就是老破小的賣。
以上爲二手房成交數據，截至 11 月中下旬
果然，在 527 新政之後這類房源的成交量高達 5178 套，直接創下今年新高，僅次于去年 3 月小陽春的 5255 套。
所以說這次的制定很厲害。
就是看準了一個城市的内核本質上就是二手房，一個城市二手房足夠好包括它的土地市場才會真的好。
短期内刺激市場可以簡單通過調控一手房，但要想市場長期穩定，二手房的流通性一定是讓鏈條擁有自循環的最大動力。
其他想要抄作業的城市可以直接看過來。
四
另外，高端購買力在當下也應該是目标之一。
剛需客是人，有錢人也是人。
前者可以爲市場帶來更多流動，後者雖然數量不多，卻占據着整個樓市最高端的購買力，所以如果想開放限購，就是讓城市的富豪們可以更多地買房。
隻不過區别在于是以何種方式。
大概有兩種，一種是減免交易稅費，另一種是加杠杆。
比如去年的認房不認貸就屬于後者。
前面我們提到中産置換的邏輯是先賣房再買房，對于他們來說購買力高度依賴賣房。
所以認房不認貸的本質，就是通過給中産更大的杠杆，讓中産可以更好更方便地換房。
但在所有新政裏，占比最多的還是減免稅費。尤其是當我們把這三條串聯起來：
2023 年 9 月 1 日，普宅取消套總價限制，原單套面積 ≤140 平調整爲 ≤144 平；
929 新政，上海實行了增值稅免征年限從滿五改滿二等政策，但其中取消普宅這條暫時擱置；
2024 年 11 月 18 日，實行了 10 年之久的上海普宅概念，退出曆史舞台。
翻譯過來就是：
第一，占二手大頭的增值稅年限滿五改滿二。
最先反應過來的就是前灘。
作爲上海最火熱的闆塊之一，前灘樓市兩個最大的争議，一個是改善的地段但都是非改善的産品，一直以來小戶型占主導。
再則它們大多是過去兩年新交付，曾經受滿五限制，增值稅非常高。這也是爲什麽增值稅免征年限改滿二後，前灘立馬支棱起來。
以上爲二手房成交數據，截至 11 月中下旬
新政後 10 月總成交 30 套，相當于過去 7、8、9 三個月的成交總和。其中超 20 套的房源面積都在 70 平以下。
而能夠符合滿二也就是大概在 3~5 年前買房的人，很明顯這波政策就是利好 2021 年曾經高杠杆買房的房東。
可見隻要刺激到位了，好的闆塊就會被認可，價格到位了，市場就有改善置換的需求。
第二，曆經 3 次新政，普宅标準終于被取消。
普宅标準取消最大的改變來自 144 平的以上戶型限制沒有了，再結合疊加增值稅滿二的改變，于是這次刺激的主角又有了變化。
尤其是剛過 144 平的滿二房源所在闆塊，徐泾、陸家嘴、古北、聯洋等等。
當然也包括老靜安、黃浦新天地、黃浦濱江這些老錢闆塊。
前幾天中介小哥就跟我說，普宅标準取消才兩三個小時，立馬就有五六個客戶主動向他咨詢。
其中靜安一套挂牌約 2000 萬，面積也在 144 平以上的房子，按照當初買入價格 200 多萬計算，普宅取消和沒取消之間，可能就是瞬間減少近百萬的稅。
所以這件事背後還有着更深層面的市場因素。
如果開放外地單身限購對标的是剛需可以承接市區老破小的去化難，那麽現在對 144 平以上高總價或者改善産品的利好，代表着高端購買力也應該被重視。
當然，看到賣房的門檻在降低，同樣可以看到這麽多新政後，還有哪些品類的房子依然在保持高門檻。
五
市中心一手豪宅，依然是上海當下最優質的資産。
這個結論似乎沒有被明确指出，但所有新政其實都是有傾向的。
一個一個來看。
首先我們從對外地人的購房限制就能知道，即使是在今年前所未有的開放限購之後，還是有着明确的區域劃分。
對非滬籍單身人士在上海購房，可以是外環外的一二手房，也可以是外環内，除了外環内新房。
再回過頭來去看稅費和普宅。
所有這些稅費的核心，普宅标準的取消，還是在減少二手房的稅費。
所以你看上海這個目的還是很明顯，依然是：刺激二手房流通性。
言下之意現在哪類房子門檻還比較高就很明顯了。
二手房是拿來創造交易流通的，所以無論是外環線内外，全上海大家都可以買。
但是新房不一樣。本質上因爲新房積分還能擁有較高門檻，即使是對于更寬裕一點的外地家庭，他們的主戰場也依然集中在中環和外環外的二手房。
如今上海一手豪宅依然重點傾斜給了上海本地豪宅客戶。
所以對于客戶而言，此時此刻你大概就知道市中心一手豪宅現在還是上海樓市最優質資産。
尤其是如果未來在環線這塊逐漸放松，從外環到中環到内環，這個格局會更明朗。
六
好了，所以這些新政到底在利好誰？
就是當我們真的把今年所有新政一條條連起來看，就會發現這從來不是一個單點的問題，而是系統化的統籌。
本質上是完全不同維度需求的圖譜式構建。
認房不認貸、外環外開放單身、527 新政、929 新政 ...... 我們看到每條新政背後，最後的本質性變化是什麽？
最重要的就是在城市端口完成了将需求和供給側形成相對精準的匹配。
要想激活城市剛需，就去解綁全國最嚴外地人買房政策，要想更大刺激中産，就去降低稅費和取消普宅标準即可釋放。
如果還想更長期夯實樓市，放松限購政策就可以讓更多富豪進場樓市。
其實很多城市的樓市不熱，本質上就是因爲供需錯配。
那麽關于普通人，現在是買入上海樓市的好時機麽？
老實說這個問題很難一兩句講明白，但如果同樣和新政去匹配又會有清晰的畫面。
所以大概是這個樣子：
1. 如果你是一個 20 多歲初入上海，工作滿一年的外地人，現在上車一套外環外新房，會是個不錯的選擇；
2. 如果你已經在上海打拼多年小有成就，考慮置換到市區大戶型，稅費的減免能讓你省下不少錢；
3. 再或者你是房東，尤其是 2021 年高位上車的房東，現在無論成交周期和議價空間，都會比之前更樂觀。
所以你會發現，爲什麽會有所謂的新政高頻期，又爲什麽上海今年要做如此麻煩的調控模式？
就是因爲當從城市層面做到引導整體供需對應的梳理和細分之後，具體到實際樓市這種模式，真的有用。
放開外地單身— > 帶來了外環外一二手房的熱銷；
放開外地家庭— > 全市二手開始回暖，尤其不少中環闆塊環比增幅 50% 以上；
通過政策聯動，形成二手置換鏈條— > 市區老破小賣出了今年的二手新高；
減少稅費以及取消普宅— > 前灘二手反彈，以及老靜安、新天地等 144 平以上滿二的改善産品最先響應。
引導需求的同時也更好地解決庫存。
上海的管理一直都是精細化手術刀式的管理，大量的微調之下的疊加才會是我們看到如今樓市的面貌。
上海今年如此複雜頻繁調控的原因正基于此，這座城市的個性也正基于此。
隻要我們知道這一點，對上海樓市的判斷，真的可以有更多信心。
（文中數據整理自兔博士 App）
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