作者：司梓楠
編輯：大 今
出品：今日商訊
" 李嘉誠跺一跺腳，整個香港地産都會震一震。"
最近被稱作地産界 " 風向标 " 的李嘉誠又有了新動作，七折出售長實集團（李嘉誠旗下地産旗艦）新樓盤海景房 " 親海駅 II"。
此次共售賣 132 戶房屋，每平方英尺價格爲 1.5 萬港元（約合人民币 14.8 萬元 / 平方米），價格較周圍二手房均價便宜近 3 成，房價下跌直逼 7 年前，或爲 2016 年後香港市區最低的新盤項目。該項目價格也被外界視爲香港樓市 " 深水炸彈 "。
該消息一經發布，立刻受到購房客的追捧，最終收獲超 3000 宗認購，長實集團後續決定以原價追加 122 戶。
一場成功的營銷
長實集團執行董事趙國雄稱 " 親海駅Ⅱ " 的首批售價 " 便宜到爆 "，而此次降價是爲了履行企業的社會責任，幫助香港市民解決房屋問題，直言 " 不要賺盡、不用賺多 "。
國金證券執行董事黃立沖則稱，長實此次降價出售更具有營銷性質，" 按現在的市場行情，要想把新房賣出去，應該比周邊便宜 20%-30%，這是一個比較務實的定價 "。
據悉，此次降價出售的 " 親海駅Ⅱ " 位于油塘工業區，是典型的工業區轉型的住宅區，周邊是工業用地，居住條件一般且交通設施缺乏，居住密度非常高，樓房質量一般。同時附近的魚市場已确定會拆遷且改建爲住宅，未來可能會擋住親海駅的部分海景，難以達到此前宣傳的海景房效果。
" 現在首推的單位，是相對比較差的樓盤，開發商想以最低的價格增加市場關注度，從而招攬客源。" 某就職于國際知名房産咨詢公司的管理層稱。
在香港樓市持續疲軟的大環境下，此次降價對于李嘉誠來說，是一場成功的 " 營銷 "，不僅賣出了未能達到預期的 " 差 " 房子，使資金以較快速度回流，更标榜了企業的社會責任感。
頂尖的投資者往往能感知到風暴的來臨，此次李嘉誠旗下新房低價抛出，其實是看到了香港房地産泡沫的散去。不少人感歎 " 這可能是未來十年香港最高的房價了 "。
需求下降：香港人逃離香港
近幾年，受生活壓力大、移民潮等因素影響，香港納稅人口大幅度流失。據香港稅務局數據顯示，香港納稅人口在 3 年間累計減少約 37 萬人，主要分布在 23-50 歲群體中，而這些群體也是購房的主力。
即使近兩年香港加大引進人才力度，但這些 " 新香港人 " 要居住滿 7 年，買房時才不需要繳納印花稅，這些人目前多數沒有購房欲望。而真正對買房有需求的人，往往支撐不起香港高昂的房價。
加上近期美聯儲連續加息，銀根緊縮，利率高達 5%，香港平均租售比（房屋租金與售價的比例）僅有 2% 左右，買房者遭遇空前壓力，導緻樓市價格普跌，新房交易疲軟庫存激增。
通過降價噱頭來吸引消費者，也是香港房地産企業不得已的選擇。
供給增加：政策打破困局
2022 年 10 月，香港新任特首李家超在立法會上發布了首份施政報告，稱要将解決 " 住 " 的問題作爲本屆政府施政的重點，通過增加供應，打破房屋短缺的長期困局。
在今年 7 月，香港特區政府财政司司長陳茂波表示，香港已經鎖定了未來 7300 公頃土地的供應來源，将在北部都會區和交椅洲人工島大力建設居住房。
據媒體數據統計，超過 7 成受訪者對北部都會區建設持良好态度。一旦北部都會區的新房開售，将對香港的樓市造成巨大沖擊，同時大片的新城區落成必然會對舊城區造成出清，舊城區房價下跌大勢所趨。
而此次李嘉誠七折抛售新樓盤，折射出香港樓市面臨着巨大的壓力。香港房地産行業目前的困境是由供過于求、美聯儲加息、潛在買家不敢入市等多種原因造成。
數據顯示，截至今年 6 月底，香港整體住宅樓價較 2021 年高位累計下跌 13%，寫字樓則從 2018 年高位下跌 20%。
對于此次長實集團的折價抛售，業内有分析人士指出，長實或許是想減倉回收資金，可能會有其他投資回報率跑赢房地産。
香港房地産行業是否會頹廢不振？
在香港樓市持續蕭條的背景下，長實集團卻釋放了繼續買入房地産的信号。李嘉誠長子、長實集團主席李澤钜在會議上稱，現在入市時機較 3 年前更佳。
在 2022 年，長實集團以較低價拿下香港多塊土地。截至 2022 年底，長實集團累計擁有可開發土地儲備約 7500 萬平方呎，其中内地和香港分别爲 6400 萬平方尺、700 萬平方尺。
在房地産整體呈頹勢的大形勢下，長實集團一邊打折賣房，一邊又積極拿地，業内猜測其或許預估到未來樓市走向，保證賬面現金流充沛。
李嘉誠 " 效應 "
長實集團的折價抛售，也給一衆地産股票帶來了不少影響。8 月 7 日，長實集團出現了小幅的上漲，而九龍倉置地大跌 5.77%，恒大物業大跌 11.50%，碧桂園大跌 7.69%，作爲風向标的李嘉誠确實對地産行業有着舉足輕重的影響。
" 高賣低買本來就是正常的商業行爲 " 這也是李嘉誠一直奉承的準則。目前李嘉誠對香港豪宅項目凱悅頗感興趣，僅 6 月份現身廣州參與談判就引起該項目開發商龍光、合景的擔憂，而兩家房企正處在債務重組的關鍵時刻。
伴随着一系列刺激樓市政策的出台，李嘉誠家族大量購買低價土地，釋放重返中國樓市的信号，是否代表李嘉誠要 " 殺回來 " 了，仍需打個問号。
