過去一年，作爲首家完成了境内和境外債務整體重組的房企，富力地産（HK02777，股價 0.870 港元，市值 32.65 億港元）過得依舊不平靜。
在 2023 年最後兩天，創始人之一的張力辭任富力地産董事及行政總裁，此前他因爲曾被指控在美國涉嫌行賄一事引發市場關注。
更重要的是，富力地産仍然深陷債務困境，雖然酒店營業額可以抵消物業銷售額的下滑，但其還是在 2023 年出現巨額虧損。年報顯示，2023 年富力地産現實總營業額 362 億元，同比增長 1.62%，自 2020 年度以來的首次增長；淨虧損 199.47 億元，而 2022 年度淨虧損 157.79 億元；歸母應占虧損 201.64 億元，同比增大 28.14%。
富力地産在年報中表示，過去兩個财政年度内，财務虧損主要來自會計處理，而非實際現金流量虧損。随着市場逐漸穩定，預期任何減值将進一步縮小。2023 年，針對集團面對的糾紛及可能到期的應付款項，管理層已成功解決問題或已在當前環境下尋求友好解決方案。
對于 2024 年，富力地産指出，在當前環境下，沒有單一的經營對策或方法。市場波動及避險情緒已使行業回歸房地産開發的根本，即資本及現金回籠。" 本集團将重點開發預售，以恢複貸款銀行和投資者的信心。在當前的市場環境，推動預售的務實方法是确定可售物業并變現。當房地産行業随着時間展現出有能力維持經常性現金流水平，将回複正增長和收益，并吸引資本投資。"
重點放在已落成待售物業
在 2023 年，富力地産的總營業額主要來源于物業銷售業務，物業銷售額達到 278 億元，其中包括已售出并确認的建築面積 300 萬平方米，平均每平方米售價爲 9,270 元，相較于 2022 年有所上漲。與此同時，酒店業務的營業額同比增長 54% 至 63.65 億元，有效抵消了物業銷售額的部分下滑影響。
報告期内，富力地産的毛利爲 19.19 億元，而 2022 年度毛利爲 38.27 億元。富力地産表示，毛利下降主要由于 2023 年期間就存貨作出減值準備約 37.18 億元（2022 年爲 14.14 億元）。除去存貨減值準備後的物業發展毛利率爲 13.1%，而 2022 年爲 16.5%。
對于巨額淨虧損的原因，富力地産解釋稱，主要來自四個方面的影響：一是房地産市場持續低迷，導緻房地産開發收入和毛利下降；二是發展中物業及已落成持作待售物業減值準備增加；三是投資物業公允價值虧損增加；四是以前年度确認稅項虧損相關的遞延所得稅資産沖銷。
" 市場情緒低迷，對實現穩定的月度預售有一定挑戰。公司仍持有龐大的土地儲備及發展中項目或已落成物業，因此繼續積極探索如何通過預售産生現金流。"
2023 年，富力地産新增土地的總可售面積約 17.3 萬平方米。截至 2023 年 12 月 31 日，其土地儲備的總建築面積約 5639 萬平方米，其中總可售面積約 4355.4 萬平方米。從區域來看，總可售面積最多的是華北地區，約有 1042 萬平方米，海外還有約 304 萬平方米。
" 由于現時買家高度警惕竣工風險，本集團的預售策略重點放在已落成待售物業，或發展周期即将結束的成熟項目。倘若本集團持有待售資産或已落成物業，銷售團隊于市場透過出售單位以獲取現金。随着近期實施政策調整及刺激經濟措施，部分地區的物業交易有所加快。本集團将繼續推出新落成項目，并積極推銷剩餘存貨以産生可用現金。" 富力地産如是表示。
今年債務再展期面臨挑戰
截至 2023 年 12 月 31 日，富力地産的借款總額爲 1,273.0 億元（2022 年同期爲 1,266.6 億元），借款總額的融資來源包括銀行借款、離岸美元優先票據、境内債券，以及信托貸款及其他借款，分别占 42%、30%、10% 及 18%。富力地産從多間聯系銀行獲得非承諾性銀行授信額度，其中約 1,187.1 億元（2022 年爲 1,163.4 億元）尚未動用。
其中，一年内、一年至五年内及五年後到期的借款分别占負債總額的38% ( 483.74 億元 ) 、55% ( 700.15 億元 ) 及 7 ( 89.11 億元 ) %。年内償還的銀行貸款爲 39.4 億元，而新增銀行貸款爲 10.2 億元。但現金方面，富力地産包括作特殊用途而受限的資金在内的總現金僅爲 57.4 億元，同比下降 53.33%。
" 預售所産生的現金流已無法滿足再融資或償付成本的需要，令财務困境加速惡化，并呈螺旋式下降，情況更達到難以控制的地步。" 富力地産表示，2023 年公司重點避免财務困境，以免财務狀況惡化對經營狀況造成更多不利影響。針對公司面對的糾紛及可能到期的應付款項，管理層已成功解決問題或已在當前環境下尋求友好解決方案。對于未解決事項相關的負債，管理層迄今已設法積極尋求解決方案或有充分的理由駁回索賠。
"2023 年，本集團也成功避免了重大财務困境及貸方的法律訴訟，以免對本集團造成不利影響。在 2024 年，這仍是一項關鍵任務，因爲在當前現金流環境下，票據及貸款的償還能力預計将變得更加重要和具有挑戰性。" 富力地産認爲，公司近年來能延期還款和償付利息的，在 2024 年不再可行，除非能延期或修訂條款。管理層認爲，如果能積極接觸股東，解決其關切并提供可行的執行計劃，将會獲得他們的支持。
在出售資産方面，富力地産 2023 年成功出售的項目較 2022 年有所減少。其也在年報中披露：" 由于市場不明朗及融資成本上升，出售其他資産的步伐有所放緩，但本集團認爲其投資組合中的部分資産優質且具吸引力。因此，管理層有信心，未來這些資産将在出售完成時産生現金流。"
記者|黃婉銀
編輯|王月龍 魏文藝 易啓江
校對 |盧祥勇
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